“ 疫情以来，众多承租人纷纷以疫情构成不可抗力为由要求出租人减租。本文根据《民法总则》、《合同法》、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》等相关法律法规，以期解答疫情期间，承租人能否要求出租人减免相应租金，能否要求解除租赁合同而不承担违约责任这一实际问题，希望能够对受此问题困扰的各方起到些许帮助。”
一、 承租人需按合同约定缴纳租金，并不得任意解除合同是原则。
合同双方需坚持契约精神，全面履行合同。承租人需依约缴纳租金，不得任意解除合同。在疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响时，承租人减租、解除或者变更合同的要求不予支持。 比如一些住宅小区，小区并未禁止承租人使用房屋，而仅仅是对承租人出入进行必要的限制及检查，并未影响到承租人房屋居住功能的实现，承租人无权以其并未实际使用房屋等主张减租、变更或者解除合同。
二、如疫情或者防控措施确对合同履行构成实质影响，需结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断是否构成不可抗力？是否达到不可抗力部分或者全部免责？
不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。如政府采取的疫情防控措施导致租赁合同实际上无法履行，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
三、 如由于疫情或者防控措施，按原合同继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以尝试通过情势变更请求变更或者解除合同。
如对租赁场地正在装修过程中但尚未投入使用的承租人而言，因受疫情影响租赁场地的装修工程显然要远超出出租人给予的免租期，按原合同约定的免租期履行显然对承租人明显不公平，承租人可以尝试与出租人协商延长免租期。
如对于短期或者特定日期的租赁而言，由于疫情或者防控措施，导致承租人无法实现合同目的的，承租人也可以尝试与出租人协商解除合同。
附：法律规定
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》
四、新冠肺炎疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定。
确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施(以下简称疫情或者防控措施)影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。
由于疫情或者防控措施，按原合同继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条等规定处理。对于适用情势变更原则处理的案件，根据《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条规定的要求，应当报省法院审核。
疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。
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