Nfbaciall

作为贷款的最后一个环节，无论是对信贷人还是借贷人来说都是极其重要的，对于借贷人来讲，应从自身的实际情况出发去选择适合自己的还款方式，对于信贷人来说，为借贷者提供更为划算的方案，更能体现自身的专业素养和职业水平。目前银行的还款方式主要有两种：等额本息和等额本金。

等额本息就是每个月还款的总数不变，也就是本金加利息的总额不变，在前面几个月利息相对较高，本金还的就相对较少，而随着时间的增加，利息会随之减少。等额本金就是将你所还的钱依照分期数均分，再加上上期本金所产生的利息相加就是本月所还的钱。

假如小王借了100万元买房，分20年还清，最新的年利率为5.9%，我们根据这两种还款方式来做个对比：

图表一为等额本息，每个月的本息总金额都是7106.74元，本金加利息总金额1705617.57元，累计支付利息705617.57元。

图表一

图表二为等额本金，每个月偿还的本金为4166.67元，本金加利息总金额1592458.33元，累计支付利息592458.33元。

图表二

通过以上的比较，大家对于这两种还款方式有了初步的了解了，从总数来说，同样是20年还款期限，等额本金比等额本息的总金额少了很多，利息也相对于等额本息少了将近10万元。如果说条件允许的情况下可以选择等额本金，这样利息会相对少一点。

不过相对于不同的人群其还款能力也不太一样，主要还是看每个月的还款数来决定选择合适的还款方式，接下来我们就来比较一下这两种还款方式的月还款数。图表三是等额本金的还款折线图，我们可以看到一开始偿还的本息比较多，平均每个月在9000元左右，而随着时间的增加还款的总金额也逐渐递减，到最后只用还4000多元。

图表三

图表四是等额本息的还款折线图，我们可以看到还款的总金额不变都是7106.74元，随着时间的增加，利息的减少，每个月偿还的本金也随之增加了。

图表四

综合上面两个比较图我们可以做一个初步的分析，如果排除其他的客观因素，但从还款的总金额来考虑的话，等额本金是较为划算的，总的利息相对而言少一点，但是也有很多客观因素影响，如果说借贷人小王是一个普普通通的上班族，每个月固定拿多少钱的工资，可能没有更多的钱去还款，虽然总利息多了很多，但是依照自己的实际情况还是选择等额本息比较适合。而如果说借贷人小王是一个40多岁的一位高管，有能力去支付更多的钱，这时候就可以选择等额本金，不仅总还款金额会相对少一点，小王每个月的压力也会随着时间的增加而减少。

综合上面的案例和等额本金和等额本息两种还款方式对比分析，我们可以了解等额本金在总的还款金额中会比等额本息要少，当时前期的还款金额要大，而我们到底应该如何选择还款方式，这个还是要根据自己的实际情况来选择，如果说每个月的工资足以支付等额本金前期的还款金额的话，就可以选择等额本金还款，还款方式因人而异，选择适合自己的还款方式才是做划算的。

永捷助贷

很多买房的朋友都很疑惑：等额本金和等额本息该怎么选？如果提前还款要考虑什么因素？今天我统一给大家做一个详细的梳理：

假定房贷是100万，利率是基准利率4.9%，期限是30年

1、等额本息的优势和劣势是什么？

等额本息，顾名思义，就是说月供是一样的，每个月的还款额度是一样多的，等额就是月供的额度是一样的，本息就是说里面包括本金和利息。这是我们最常用的房贷按揭方式，因为月供的额度一样，所以前期的还款压力小，所以很多人就选择了这个还款方式，本来大多数人贷款买房的原因就是因为钱不够，等额本息的优势正好符合。

但是等额本息的劣势就是利息总额会比较高，而且前期的还款中主要都是利息，如下图所示，月供是5307元，利息总额是91万元，第一个月的利息占了月供的74%，此后利息所占月供的比例逐渐降低，直到191个月以后，也就是16年以后，你的月供中的本金才会超过利息。

所以，如果你一开始就打算提前还款的，那么你买房的时候选择等额本金会更划算。

2、等额本金的优势和劣势什么？

等额本金的意思就是月供中的本金是一样的，就是100万除以360个月，月供中的本金都是一样的，所以刚开始的月供会比较高，月供会逐月减少，大概逐月减少11块钱。利息总额是73.7万，相比等额本息减少了17.3万的利息支出，占到本金的比例是17.3%。所以等额本金节省的利息是比较客观的。所以等额本金的优势和劣势都很明显，优势是节省利息，劣势是前期的月供是比较高的，刚开始的月供高达6861，相比等额本息的5307月的月供是多了1500多元，但是这个情况会再138个月以后发生变化，138个 月（11年半以后）以后等额本金的月供会比等额本息的月供少。

3、提前还款要考虑什么？

首先要考虑的是你的投资理财的收益率，你用这笔钱提前偿还贷款你节省的相当于这笔钱的利息，如果你用这笔钱用来做投资理财，你的收益就是投资理财的收益，目前获得比较稳定的5%以上的年化收益并不难，如果你的房贷利率是在这个范围内，那么你不提前还款会比较划算。

其次你要考虑的是你的房贷方式，等额本金的方式提前还款就比较划算，等额本息提前还款就看你已经还款多久了，如果是刚开始还，那也没什么，如果是已经还了好多年了，那么就有点还不来，因为你之前还的大部分都是利息。利息你都提前还过了，在提前还就没什么用了。

最后一点就是违约金，银行会收取1%左右的费用作为提前还款的违约金。

主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击

壹号股权

无论是2019年前还是2019年后，大部分朋友房贷都应该遵循等额本息优先原则，这对降低还款压力有很大的帮助，同时在提前还款时，与等额本金相比也并不会增加额外损失。

1.等额本息和等额本金各有优势。

等额本息是指每个月还款金额固定不变，等额本金则是前期还款金额大，随着本金的减少，月还款金额逐渐降低。简而言之，前者月还款压力小，后者月还款前多后少，后者对前期经济压力更大。

对于偿还银行的利息，等额本息要多余等额本金，这是按照本金实际使用时间进行计算的，并不存在利率不同。

2.等额本息更适合大部分朋友。

根据等额本息与等额本金的还款金额可以知道，等额本息前期每月还款金额会并等额本金更少，对于大部分朋友来说，这是非常合适的一种方式。因为随着工作经验及财富的累积，越往后个人经济实力会越强，等额本息会更适合，否则一开始可能会对生活产生影响。

另一方面，很多朋友误认为若提前还款等额本金更划算，其实并非如此。在计算所有费用时，需要把等额本息多还的钱，计算其资金成本，这么算了之后二者提前还款并不会差很多。

3.提前还款需要考虑三大因素。

提前还款要充分考虑三大因素，而不是手里有点钱就直接还款。

用款计划：要考虑近期1-3年的用款计划，是否要用钱创业？是否要教育支出？是否要装修等等。只有确定不用才选择提前还款。

是否钱生钱：银行的房贷利率非常低，投很多理财产品都可以拿到比房贷利率更高的收益，这就意味着钱能生钱。若能够钱生钱则可以不提前还款。

是否有罚息：很多银行会对提前还款有罚息规定，这也是需要考虑的因素。

建议一般朋友使用等额本息进行房贷，而资金流毫无压力的朋友可以选择等额本息。对于提前还款的朋友，近期用款计划、是否钱生钱、提前还款罚息三大因素要充分考虑。

大南山伯爵，NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。

大南山伯爵

2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？

我建议使用等额本息还款，而且有条件最好选择三十年。

我们先简单说一下什么是等额本金和等额本息，简单理解，等额本金就是每个月还的本金固定，再加上每个月应还的利息，这种的特点是前期压力较大，后期随着本金的减少，每个月所还的利息也会下降很多。等额本息就是每个月所还的贷款金额固定（本金+利息），开始还款金额大部分是利息，后期大部分是本金。以100万贷款，利率上浮10%为例子，如下图：

对比完特点，下边来解释为什么选择等额本息30年还款对我们有利，总结起来有以下两个原因：

第一，通货膨胀使得你借款的实际利率远低于名义利率。很多人可能觉得，等额本息一开始全部还的是利息，而且30年下来所还款的利息还要比本额等金多20多万，肯定不划算，宁可一开始选择压力大一点，省点利息。这样计算似乎没什么问题，毕竟数据摆在那，但是很多人忽略了一点，那就是通货膨胀。

以物价为例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大约是3元/斤，质量还未必比80年代的好，也就是30多年的时间，大米价格涨了近17倍，这就是比较直观的通货膨胀，导致通货膨胀最直接的因素就是市场上流通的货币越来越多，网上有一种比较直观计算通胀率的公式：M2增速-GDP的增速，看过数据基本可以看出，如果世界现有的货币体系不改变，通货膨胀是一直存在的，随着时间越长，现在每月还款的5000多元到30年后，要比现在的5000多元要少得多得多，换言之，实际利率要远远低于你借款的名义利率。

第二，选择等额本息可以使得你有更多的流动性资金。上边的表格已经比对过，等额本息在一开始的还款会比等额本金的金额少得多，那么在还款的前几年，你的手头上所留存的流动性资金会充裕很多。流动资金有多重要呢，主要还是投资和应急，如果手头有一定的流动现金，就可以进行进一步的资产配置，可以按一定比例投放在货币基金、ETF、股票等，这些相对于不动产来说能够更快变现，能够更好地为下次投资做准备，而选择等额本金的还款，在还款初期会大大削弱你的资金流动性。

讨论完还款方式，接下来说下提前还款的问题，提前还款应该怎么办呢？

如果你理解了上边的分析，那你很快就能够得出结论，建议不选择提前还款。

这里还要说下关于等额本息提前还款的误区，很多人会认为等额本息提前还款要在前几年，如果过了前几年提前再去提前还款会不划算，因为前边还的大部分是利息，这里给大家举个例子可以证明，银行等额本息的收费是合理的。

还是以100万，年化利率5.39%为例子：

第1个月，本金1000000元，利息为4492元，年化利率=（4492/1000000）*12*100%=5.39%

第49个月（第5年），本金剩余1744421元，利息为4224元，年化利率=（4223.48/938907.34）*12*100%=5.39%

通过上边的比对，你的利率都是5.39%，之所以会产生一开始还的利息比较多的错觉，那是因为你一开始的本金多，借的钱多自然产生的利息多，随着本金每月的减少，你每个月还款所占的利息会降低。

当然，有的人觉得欠银行的钱始终会有负担，想选择提前还款，这种一般是根据每个地方银行不同，规定不一样，具体可以参照贷款时候签订的借款合同，提前跟银行联系进行提前还款。

金色的竹林

在这样的大背景下，提前还款似乎是必然的事情。那么两种还款方式选择哪一种比较好呢？我们不妨来举个例子算一算。

银行研究僧

一般情况下，我们都应该选择等额本息，也就是说每个月还的钱应该是一样的。为了更好理解这个问题，我们应该先搞清楚利息怎么算。

01，利率？关键是利息

很多人都觉得等额本金的方法比较划算。

这种方式，一开始还的多，后来越还越少，每个月还的本金是一样的。总利息少的原因是在于一开始就还的钱比较多，相当于借的钱比较少。

如果从利率的角度来看，其实是一样的。利率才是划算不划算的关键标准，用利息来衡量很容易出现错误。

这里简单的举一个例子很容易明白。假如现在借15元分5天还。方法一，第1天还5元，第2天还4元，第3天还三元，第4天还两元，第5天还一元。每天还的钱依次递减。方法二正好相反，第1天还一元，最后一天还5元。

虽然同样是借了15元，同样是5天还完，但利息是不同的，因为借这些钱的时间，并不是真正的5天。

我们分开来看，方法一第1天还5元，这5元只借了一天。方法二第1天还一元，这一元只借了一天。这就是最大的区别。

实际上方法二借的钱用的时间比方式一的多，所以支付利息应该多一点。等额本金就是方法一，等额本息就是方法二。

既然房贷的利率是所有贷款当中几乎最便宜的，那我们就应该尽量借长一点，用久一点，所以应该选择等额本息。

02，通胀？以后的钱更不值钱

其实如果我们往深一层考虑，30年之后的钱跟现在的钱是不相等的。因为通货膨胀的原因，钱会越来越贬值。

假如我们把上面那个例子换成分5年还。如果选择第1年还5元，肯定比起第1年还一元更不划算。因为5年之后的5元就不值钱了，而现在的5元相对来说就更值钱。所以优先选择，现在还少一点，未来还多一点。

等额本金的方式就是现在还的多，未来还的少，所以不划算。

03，提前还贷？不还也罢

弄明白上面这些之后，就明白了，提前还贷在任何时候都不划算。

1. 首先，如果我们提前还贷，其实我们已经还了一部分的利息，花了利息又把借的钱还了，那就是不划算。

2. 其次，任何一笔提前还的钱，因为通货膨胀的原因都比未来慢慢要还的钱更划算。二三十年之后每个月还5000，肯定不值钱。但如果现在一次还50万，那就是很大一笔钱了。

3. 第三，说不定这一套房子未来要卖出去，现在提前还还不如卖房子的时候才提前还。现在提前还花的是自己的钱，卖房子的时候提前还清银行贷款，花的是买家的钱。

其实，很多平时生活中与“财”有关的东西，我们都可以用简单的语言，说得明白。这就是我，“财说得明白”，希望你能明白房贷其实并不可怕。

财说得明白

2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？若提前还款该怎么办？

等额本息还款方式，

每期的还款额是固定的，银行会根据贷款额和利率算出总额，并且平均分摊到总贷款月份当中，第一个月和最后一个月的还款总额相同，并且每个月的还款额中，本金逐渐增加，利息逐渐减少。

等额本金还款方式，

每期还款额中的本金是固定的，银行会先将本金平摊到贷款月份中，由于总本金逐月减少，利息随之逐月减少，第一个月还款额是最高的的，最后一个月还款额是最低的。

例：

等额本金贷款90万，贷款时间25年，将90万平摊到300个月即每月需还本金3000元，第一个月的利息是90万借款30天的利息，第二个月的利息是90万-3000=89.7万元的借30天的利息，第三个月利息是89.7万-3000=89.4万借款30天的利息，以此类推……

两者比较：

从月供压力方面来看，等额本息月供相同，家庭收入比较好规划。而等额本金虽然总利息少于等额本息，但由于初期还款额高，需要初期具备更强的还款能力。

如果想提前还款该如何选择：

等额本息与等额本金正好相反，利息前期多后期越来越少，故后期剩的大头都是本金，再提前还款能省的利息就不多了。

小崔聊房

2019年后，贷款买房是选择等额本金还款还是等额本息还款，两种还款方式都是各有优劣之处，但如果你有提前还款的话，我建议你选择等额本金还款方式比较好。

等额本息：

房贷选择等额本息的优点就是每个月是固定月供，并不会出现每个月月供金额发生变化，以及月供压力小，月供金额底；缺点就是贷款利息要高。

等额本金：

房贷选择等额本息的优点就是贷款利息要少支付很多，每个月的月供都是不断地降低，以及贷款利息会比较低；缺点就是前期月供压力非常大，月供金额高。

选择贷款购房到底是该选择等额本金还是等额本息贷款，并没有绝对性的哪个还款方式好，应该要根据自身经济条件来选择适合自己的还款方式。

第一种情况：假如贷款购房的人，每个月收入比较高的，比如说月供只占比自己每个月50%以内的人，我个人建议还是选择等额本金比较好。由于等额本金可以让自己少支出很多贷款利息，而且还有足够能力的月供，最重要一点就是方便自己提前还款。

第二种情况：自己月收入比较低，家庭开销比较大的人，首付款都是东凑西凑的，这种情况的话，自然会选择等额本息还款方式比较好。等额本息虽然要多支付很多利息，但最起码可以帮助你解决眼前的资金问题，可以让你月供低一些，每个月压力小一些，可以有更多的钱用在生活上，增加生活质量。

所以房贷到底该选择哪种方式比较好，还是要根据贷款人自己的经济条件来决定，只有选择自己的还款方式才是最好的。

为什么提前还款打算的选择等额本金比较好呢？

其实很简单，提前还款意思就是自己有钱了，要么部分提前还款或者全部贷款都还清的情况。

大家都知道等额本息其实就是把贷款利息平均分到每个月里面，等额本息还款方式的话，前期还款的70%都是利息，30%的才是本金，也就是大部分都是还的银行利息，这个时候再度提前还款的话，银行都已经把贷款利息大部分收回来了，还提前还款是不是便宜银行了呢？

但是你选择等额本金还款方式的话，也就是把你贷款本金平均分到每个月的月供上，前期还款的本金比例是在60%左右，40%的是利息。中途出现提前还款的话，你的已经还了比较多的本金，利息是还的比较少，很显然提前还款肯定是选择等额本金方式比较好。

房贷提前还款该怎么办？

如果自己手中有一笔闲钱，想要提前还款之时，这个时候你可以向贷款银行申请提前还款要求。

第一步：向银行电话预约或者人工预约提前还款手续。

第二步：前往银行填写一份提前还款单，然后提交银行，之后就是耐心等银行审批；

第三步：银行会根据你的贷款情况以及还款时间，是否满一年以上，是否要缴纳违约金等情况。

第四步：等待银行内部走程序，等待银行扣款，扣除提前还款金额。

第五步：提前还款成功，按照你提前还款金额降低月供金额。

综合

上面已经针对房贷还款方式进行了详细分析，已经对于等额本金和等额本息的优缺点进行了分析，同时也是比较了等额本金和等额本息提前还款情况，最后也是对于提前还款手续的步骤进行了分析，这些相关的问题进行了全面进行了讲解。

老金财经

做过房贷的朋友都会遇到选择还款方式的问题，那就是等额本金和等额本息。选择之前，要对这两种还款方式有一定的了解。

首先，这两种还款方式的含义

等额本息还款是指利率不变的情况下，每月月供金额一样，月供中本金部分逐月递增，利息逐月递减。

等额本金还款法是指在贷款期间，每月月供中归还的本金不变，利息每月按照剩余本金重新计算，每月月供递减的还款方式。

其次，两种还款方式的优缺点

在等额本息法中，银行先收剩余利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，这种方法方便记忆，前期还款压力较小，但是本金归还速度相对较慢，占用银行资金时间较长，还款总利息较高。

等额本金法中，月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，每月还款额逐渐减少，每月的还款金额都不一样，从多到少，一开始的还款压力比较大，不过本金归还得快，剩余利息和等额本息比起来比较少。

总之，两种方法有利有弊，要根据自己的实际情况来选择

若要提前还款，需要注意两点

一、考虑还款方式

如果在前期提前还款，选择哪一种还款方式差别不会太大，如果后期才还，选择等额本金会比较划算，因为前期还的本金多，资金占用的时间少，利息也相对少了。

你要是一开始就做好提前还款的打算，那么最好选择等额本金还款。

二、考虑理财收益率

你有可以提前还款的钱，如果拿这笔钱去投资，能不能赚回贷款利息，可以的话，大可不必提前还款，因为钱为贬值。

贷款期限最长30年，30年后的一百万肯定没有现在的一百万值钱。你拿着现在的一百万投资理财，只要回报率高于贷款利息，基本上也就跑赢了通货膨胀，也就是说，你手里的现钱没有贬值甚至还在升值，而贷款的钱一直在贬值。

银行的利息对比其他方式算是很便宜了，表面上看起来你借了银行的钱买房子，但换个角度想，实际上你是借了银行的钱去投资，能获得高于贷款利率的投资收益的话，提前还款就非常不划算了。

综上所述，只要不是什么特殊情况，一般不会建议你提前还款，在自己手里是钱，还了就什么都没有了。有些人只要借了钱，心里就不踏实，其实大可不必，毕竟借了银行的钱，是不用还人情的。

50计划

首先选等额本息，这样前期还款压力会小，也有利于你能积攒资金创业啥的，有翻身的机会，等有钱了就可以全额还款了。如果选择等额本金，那你前期基本收入都还贷款了，没有多余资金翻本或是增加收入，基本三五年甚至十年八年都能看到头了

關鍵字: 房贷 财经 等额