加綁或者鬆綁，地方政府真的可以創意無限。
海寧終於又上了一次杭州樓市的頭條。
藉助雲上房博會的名義，海寧創造性地為本來也不算嚴格的限購鬆綁一個月，然而，消息才發佈沒幾個小時，終於還是沒有逃過半日遊。
本來，3月24日下午，海寧日報、海寧發佈分別在其官方微信公眾號、官方微博發佈消息稱，在3月25日至4月24日雲上房博會期間，「非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房」政策暫不執行。這意味著非海寧戶籍人員在海寧可以買多套房。
關注兩個點：
一，為樓市加綁，或者鬆綁，地方政府真的是可以創意無限。這個話題，今天先不展開。
二，為什麼是海寧？海寧是融杭的熱土，也需要救市了嗎？
先說觀點，無論是錢塘新區的設立，還是杭海城際、杭州地鐵1號線、8號線、9號線的延伸或開建，還是杭州降低落戶標準，還是早幾天說的土地新政，對海寧確實都有一個長期利好短期利空的影響。
特別是臨近杭州的下沙北和許村，樓市確實沒有像當初拍地時那麼火熱。
1
海寧歡迎炒房者。
這是海寧「半日遊」松限政策的實質。
因為，海寧本來的限購政策就不嚴格。2017年，海寧市開始執行限購政策，在海寧市範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。
所以說，不管這個限購政策鬆綁與否，對於「房住不炒」的購房者來說意義並不大。
取消限購一個月這樣的短期調整，只是有利於投資者，炒房者，囤房者，而且資金面上目前銀行也在爭相放貸。
只是投機也好，投資也好，一切都建立在房價要漲的基礎上。
2
那麼，房價會漲嗎？
目前來看，穩定的、小步伐的漲幅是調控允許的。這一點，從杭州各個板塊新房限價的上調也可以看出來。
問題是海寧的房價會漲嗎？為什麼作為融杭急先鋒，海寧也要降庫存。
回到兩年前，大家根本不會這麼想。大家覺得海寧因為不是嚴格限購，又與臨平和下沙無縫接壤，是一片貨真價實的熱土。
2018年5月9日，海寧拍出5宗宅地，一律的最高溢價加配建安置房。萬城和僑福拍下的兩宗距離臨平最近的宅地，按好地網的測算，若考慮安置房成本（按3000元/㎡計算），實際樓面價分別為18295元/㎡和19912元/㎡，已經與臨平「同城同價」。
兩年後，這兩宗宅地，一個叫杭寧府，一個叫僑福明園，價格在每平方米2.3-2.5萬元左右，這樣的虧本價，也依舊沒能實現快銷。
萬城和僑福還是小開發商，只是小開發商在搶許村嗎？不是，對於許村來說，穩健的萬科恰恰是其最大的地主。
萬科的桂語東方是2018年1月拿的地，2018年8月首開，有利潤。但是，桂語東方兩年來的房價都維持在每平方米2.1萬/㎡左右，鐵板一塊，而且去化速度也不快。
與當時的土拍相比，許村的樓市平靜如海。
2018年5月9日海寧土拍一覽，來源好地網。
2018年5月海寧與杭州八區地價對比圖，來源好地網。
3
2019年7月，萬科繼續在許村拿地。雖然還是以上限價格拿地，但是因為競配安置房面積的下調，實際樓面地價也降了。
自2018年5月那場驚動杭州八區的土拍開始，雖然海寧一直在加快融杭，但是即使不考慮行政區劃的原因，海寧特別是連杭區域，短期面臨的都是相對利空的消息。
杭州降低了落戶門檻，對於原本受限購影響的一部分置業者來說，可以名正言順做一名杭州人，不必到海寧曲線救國。
錢塘新區的設立，把杭州主城區和下沙的剛需置業者，還有一些投資都引向了大江東，使其成為杭州萬人搖的密集區。大江東有多熱，許村就有多落寞。
海寧在積極爭取融入杭州的地鐵網絡，但是，即使許村真的能規劃地鐵，優勢也不再明顯。杭州地鐵1號線延伸至空港，地鐵8號線至大江東，地鐵9號延伸至臨平山北，大多數的樓盤房價都比許村要低。
而那條杭海城際，更是為杭州外溢人口拓寬了斜橋和海寧市區的置業途徑，許村的樓盤還要受到海寧內部樓盤的競爭。
我們此前也說過，杭州並不缺地。今年3月，國務院的「土地新政」下放授權後，各地對土地的利用會更加高效，長期來看，也將為杭州騰挪出更多可開發用地。
補一個梗，我最虧的二樁買賣，一是在2007年買了星星港灣，二是在2011年買了柯橋萬達廣場。
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