相信不少市民都聽說過“售後返租”的商鋪、公寓，這類房產往往被宣傳為低投資，高回報，買了房子後租金又高又有保障，而隻字不提中間存在的風險。近日，江蘇新聞廣播接到多位南京市民的電話稱，位於南京玄武區的蘇寧紫金嘉悅樓盤的100多位業主，房子被包租公司代租了一年多，不僅一分錢租金都沒拿到，包租公司也玩起了“消失”，多年的包租協議成了一紙空文。
包租公司失聯 百位業主租金“打水漂”
蘇寧紫金嘉悅位於南京玄武區徐莊軟件園，是一個40年產權的商用、公寓樓盤。2018年，市民陸女士在這裡購買了一套公寓。她說，買房時售樓顧問承諾，售後包租5年，租金半年一付，逐年遞增。此後，陸女士付了近8萬元裝修費，但到了該收租金的時候，包租方卻無法兌現承諾。
“合同約定是租金半年一付，從半年後開始付租金。”陸女士表示，“但從去年10月份到現在，沒有人跟我們聯繫。”
我蘇特報記者瞭解到，這家承租企業全名為 “江蘇微石青禾置業管理有限公司”(下簡稱微石青禾)，2016年註冊。和陸女士情況類似，至今沒拿到房租的業主還有140多位，都由該公司負責裝修、包租。
業主高先生表示，在19年10月後，業主們也派出代表和蘇寧置業、微石青禾等共同溝通。但溝通幾次後，微石青禾公司的負責人就“失聯”了。
通過公開資料記者發現，2019年11月28號，微石青禾公司已被南京市玄武區市場監管局列入經營異常名錄，原因是“通過登記的住所或者經營場所無法聯繫”。我蘇特報記者多次嘗試聯繫微石青禾獨資股東楊某，但電話始終未能接通。
開發商蘇寧置業：建議業主走法律途徑維權
“現在微石青禾的負責人我們也找不到，只能讓業主自己走司法途徑解決。”前期一直協調業主和微石青禾公司的開發商蘇寧置業銷售人員劉霄表示，在購房時，他們已經和業主們說明，購房業主可以同微石青禾簽訂委託租賃合同，也可以選擇不籤。
但當記者問到，蘇寧置業和微石青禾方面是否有相關協議時，劉霄沒有正面回應。
“不管我們和微石青禾有沒有協議，但是我們在跟業主銷售的時候，其實我們說的是很清楚的，你要知道這個房子你是可以選擇這種租約形態，我們公司也有自己裝修的，你也可以選擇。”
但對於這一說法，不少業主並不認可。業主李先生認為，蘇寧置業在前期售樓時，對業主們可能產生的風險沒有任何提示。
“我們不知道微石青禾和蘇寧的關係。蘇寧說我們負責幫你把房子租出去，不可以選擇，只能跟微石青禾籤，他是說你可以租，可以不租，但你要租，只能給青禾。我為什麼投資這個公寓?首先我是選擇相信蘇寧的。”
第三方企業頻打“擦邊球” 相關政策亟待完善
我蘇特報記者注意到，2001年頒佈實施的《商品房銷售管理辦法》明令禁止開發企業採取售後包租的形式銷售未竣工商品房。2006年《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》中要求，對房企承諾“售後返租”行為進行“嚴肅處理”，且不再區分竣工與否。
但是，由開發商引入第三方企業，承諾房屋出售後返租，就規避了上述《辦法》和《通知》中可能對開發商產生的行政處罰。
記者瞭解到，除紫金嘉悅外，微石青禾公司在南京棲霞區還涉及其他樓盤的售後返租、裝修包租性質的糾紛。
棲霞區住建局房管科科長王付濤在接受我蘇特報記者採訪時說，從現有情況來看，不管是業主和開發企業簽訂的房屋銷售合同，還是後期業主和第三方包租公司簽訂的房屋租賃合同，住建部門很難找到開發企業參與“售後返租”的證據。正是因為相關政策尚不完善，導致了開發企業和房屋租賃企業頻打“擦邊球”。
“我們可以理解他們就是售後返租，但掌握不到他們售後返租的證據。”王付濤表示，“沒有任何一樣材料，證明包租企業和開發商是有關聯的，或者這個企業就是開發商的。”
王付濤表示，在現有法規層面上，對於第三方參與的“售後返租”行為很難進行限制。
“我們能做的就是和市房產部門進行溝通，對於可能存在經營風險的租賃公司信息共享，儘量做到提前預警。”
律師觀點：大規模房屋包租企業必須設立准入門檻
南京天煦律師事務所律師張賽認為，對於蘇寧紫金嘉悅的維權業主來說，取得樓盤前期廣告宣傳的證據非常重要。
“如果早期蘇寧置業對外宣傳是精裝公寓，並且只有微石青禾完成了實質上的裝修工作，這就說明合同的履行過程中離不開微石青禾。這樣蘇寧置業作為開發商，也應當負有一定的責任。”
張賽認為，類似微石青禾這樣直接和開發商有所關聯的房產經紀公司准入門檻較低，但它的經營狀況卻直接關聯大量業主的經濟利益。一方面，相關政策的完善刻不容緩，另一方面，提高此類企業的准入門檻，或能減少此類“爆雷”現象的發生。
“這種公司的經營狀況其實就是買房人買房利益的體現，我認為不能當做一般的租賃公司來看。對於大規模整體包租的企業，最好對他們的資質、經濟實力，信用層面能有一些門檻，避免一些沒有實力的公司參與其中。”
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