融創中國（01908.HK）的股價已經連續上漲了一個星期，從32.6港元/股漲到37.6港元/股。
3月27日，融創發佈的2019年度業績報告，展現了港股投資者們看好融創的理由。
年報顯示，2019年融創實現營業收入1693.2億元，同比增長36%；歸母淨利潤260.3億元，同比增長57%；合同銷售額5562億元，同比增長20.7%，超額完成年度銷售目標。
不僅收成頗豐，融創還跟投資者們分享了這一年的好收成：預計分紅上漲49%，至每股1.232元。
如此，融創股價的優異表現就在情理之中了。
融創中國董事會主席孫宏斌在業績發佈會上透露，預計2020年可售資源將近8200億元。
在這個龍頭房企銷售增幅普遍放緩的年代，老孫不再追求銷售規模驅動，覺得保持在行業銷售前五名就好。
分紅、利潤、回款、現金，這些真正到手的數字，才更受精明的投資者關心。
回望過去4年，融創的淨利潤翻了8倍，股價也漲了8倍。
去年，孫宏斌還在業績會上提到：融創的股價被低估了。
今年，孫宏斌說：銷售額不是重點，更希望在利潤上、市值上能夠有一個好的排名。
“以穩健、安全、均衡為重點，不斷提高綜合競爭力，最終來實現利潤的提高，這是未來融創的管理邏輯。”
把利潤當做企業經營核心的融創，如何實現4年淨利潤翻8倍的高增長呢？
獨門納儲絕技
融創近年來取得如此高速成長和可觀的利潤收益，首先要歸功於其土儲尤其是收併購納儲優勢。
這次年報季，暴露了很多開發商增銷售、不增利潤的情況，究其原因是前些年高價拿地，遭遇政策變化，不少項目陷入虧損，吞噬利潤。這一現象，在未來幾年，會體現得越來越明顯。
而融創早早就對招拍掛市場保持警惕，孫宏斌也一直堅守拿地謹慎的態度。儘管如此，融創並沒有放棄土地儲備這條命脈，反而通過多年積累的收併購經驗，在行業內修煉出獨家納儲絕技。
2019年，融創新增1.34萬億土地貨值，其中一半通過收併購得來。
目前，融創總貨值高達3.07萬億元，足夠未來3-5年的發展。在這些土地中，超過6成都是通過收併購方式獲得，平均土地成本近4300元/平米，而融創2019年的平均售價為1.45萬元/平米，地價/房價比不到1/3。
以2019年環融資產包併購案例來看，融創以少量的投入、合理的價格鎖定了貨值超過6200億元的優質土儲。該資產包貨值中約90%的土儲位於成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米，另鎖定土儲貨值超4000億元。
孫宏斌曾說，房地產就兩件事：投資和蓋房子。拿對地，做好投資，才是決定開發商利潤收穫的根本。
2020年，被融創內部判斷為行業洗牌大年，疫情必定會導致更多資金斷裂的開發商尋求被收併購。孫宏斌謹慎挑選後，得出結論：目前供併購的優質標的不是很多。
“要麼都是16-17年拿地貴的企業，賬難算。要麼是公司持有的資產太重，還有就是佈局的三四線城市太多。”
收併購方面未到好時機，招拍掛市場，融創同樣放緩了節奏。
前兩個月，融創拿地金額僅70億元，在國內房企中排名第11位。
1-2月份土地市場地價堅挺，北京、上海等城市更是火熱，都誕生了新紀錄，拍賣溢價率提高，地價的後續走勢並不樂觀。
“企業在一二線城市的風險在於買貴地，三四線城市的風險在於波動大。目前土地市場價格偏高，但各城市供地壓力較大。”
充足的土地儲備，讓融創能夠更從容地面對當下的土地市場。
融創手握超過3萬億土儲，在這個時間更會謹慎拿地。手握充裕現金，後續謹慎挑選，以最高性價比獲取中意標的，這是併購王多年的成名絕技。
這次疫情帶來的行業危機，又為融創打開了一扇抄底納儲的機會窗口。
產品服務能力
對於投資者尤為關心的疫情影響，孫宏斌表示融創受到的影響不大，房地產的需求還在，只是延後了2個月。不過，疫情導致消費產生的變化會很明顯。未來，人們對改善型、低密度、度假型產品的需求會增加。產品和服務好的企業會更有優勢。
“融創的產品服務優勢，是別人學不到的。”孫宏斌說。
在融創優質土儲的基礎上，如何創造出最大的業績效果，考驗的是融創核心的產品和服務能力。
這些年，融創的產品力不斷得到彰顯，成功打造了多條具備行業影響力的產品線，包括壹號院系、中式產品譜系、府系核心產品線及其他一系列成熟產品線，尤其具備業內首屈一指的中式產品體系能力；另一方面，融創在眾多核心城市持續不斷打造和交付越來越多的標杆項目，受到業主和各界的高度認可與廣泛讚譽。
在2019年克而瑞產品力排行榜中，融創高居榜首，其行業領先的產品品質和產品綜合能力受到高度認可。
融創旗下的“上海桃花源”、壹號院系及府系分別斬獲2019年“中國住宅十大作品”、“頂級豪宅產品系TOP10”、“輕奢精品產品系TOP10”三個重量級大獎。融創全方位的綜合競爭力愈發突出，成為行業高質量增長的標杆。
在產品品質領先的基礎上，融創持續創新升級，更加重視客戶對產品功能的需求，基於WELL等領先技術標準打造健康住宅，注重精細化的產品健康功能設計，以“心景觀”體系打造景觀場景創新，以“歡樂家”體系打造家庭場景創新。
另外，融創還與阿里、華為深度合作，探索打造智慧社區、未來社區，持續以高品質產品能力引領行業。
本次疫情帶來的居家隔離，徹底改變了很多買房人對於好房子的價值觀。高品質、健康舒適、科技便捷、具備更豐富的生活場景……這些要素都會成為買房人眼裡的加分項。而融創的產品力提升正與疫後的購房需求相契合。
在服務能力方面，融創堅持以高品質服務為基礎，並以客戶視角提供全週期社區服務：從“歸心”服務中心到“歸心”APP，打造“線上+線下”的一站式服務平臺。
融創更打造健走未來、果殼計劃、鄰里計劃、業主春晚四大業主品牌活動，與業主共建社區文化；提供包括資產管理、家政、文旅服務、美居、社區空間運營在內的高品質社區服務。
憑藉著高品質的社區服務，融創服務贏得了客戶的高度青睞和行業的全面認可。
據第三方權威諮詢機構賽惟諮詢發佈的數據，繼2018年之後，2019年融創服務的客戶滿意度再度達到90分，遠高於行業前十85分的平均水平，成為行業標杆。同時，在中國指數研究院發佈的“2019中國物業品質服務領先品牌企業”榜單中，融創服務高居三甲。
融創服務已經發展為聚焦核心城市、服務中高端社區的高品質物業服務商。融創合約面積+儲備面積高達3.5億平米，這意味著物業服務增長潛力巨大。
同時，行業領先的物業服務品質與品牌有力支持市場外拓；文旅、會議會展、醫療康養，以及其他業態，使融創服務逐步建立起豐富的多業態物業管理，支持多業態外拓；融創在併購領域的品牌及口碑，也能有力支持融創服務以收購方式外拓。這意味著融創服務將更大程度的支持規模快速增長。
拿地投資和產品服務能力，是開發商最核心的兩項內功，是幫助房企穿越週期，抵禦風險的核心技能。融創正是修煉好了這兩大法門，才在頭部房企的位置上，實現瞭如此高速的利潤增長。
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