01
基本信息
推廣名：中梁御府
板塊：閒林（未來科技城2.0）
位置：未來科技城南沈邱路
產品：洋房，疊排，聯排
容積率：1.1
綠化率：30%
物業：中梁物業
物業費：6.5元/平/月（含能耗）
此次房源：19#（洋房）
戶型面積：89㎡
均價：24900元/平（含3000元/平裝修）
交付時間：預計2022年
02
項目短評
實際上，從這個樓盤拿地的那一天起，我就覺得有一些不可思議。
2019年1月30日，斷供了1年多的閒林終於迎來了2宗宅地，分別為餘政儲出（2018）44號地塊及45號地塊，其中44號地塊後期所建項目就是中梁御府，45號地塊被綠城拿下。
在地塊拍賣的前一天，多數人都預判2宗地均會被綠城拿下。畢竟從區位圖上看，周圍幾乎全部是綠城項目，尤其是桃園小鎮，可以說把地塊全部包圍起來。
然而最終結果卻讓人大跌眼鏡。都知道，2019年1月份的時候，很多地塊都是底價成交，但這兩宗地卻競爭異常激烈。想必是中梁非要“打入”桃源小鎮內部吧。
總之，最終中梁和綠城各拿一塊地。值得一提的，中梁地塊約是綠城地塊的三分之一，體量並不大。
這一次，中梁御府推出的洋房產品，實際上在閒林屬於稀缺產品，這一板塊土地供應量有限，目前在售的樓盤還有綠城桃園小鎮，因為容積率都很低，所以產品也多數是排屋、合院這種低迷產品。
從中梁的效果圖中也能看出，洋房所佔比例並不多，也就3幢左右。
03
周邊配套
去年年初的時候，曾去過一次項目附近。在附近逛了一圈，其實居住氛圍並沒有十分濃厚，甚至還有點冷清。
雖然，目前很多閒林板塊的樓盤都自稱位於未來科技城2.0，但是2.0就是2.0，與未來科技城核心區差距還是很明顯，當然這也是為什麼這裡的洋房是2.49萬，而核心區洋房價格近4萬的原因。
交通上，建議自駕出行，距離項目700米左右的位置為運溪路，可直達未來科技城核心區；最近的地鐵站為16號線禹航路站，直線約1.8公里，實際上已經超出了步行範圍。近期消息，16號線有望四月底前開通。
商業上，1.5公里範圍內並沒有大型商業配套，唯一能夠稱得上是商業是綠城桃源小鎮商業街。要想去大的綜合體，基本上就要區未來科技城核心區那邊了。
教育資源上，臨近吉的堡幼兒園、餘杭鎮第一幼兒園。2公里範圍內有新明半島英才學校、綠城育華桃花源學校等。
醫療資源方面有在建的浙一醫院餘杭分院，但是距離依舊很遠，需要駕車前往。
04
戶型圖
此次，開出的洋房戶型僅有89方一種戶型。得房率約83%。
89方三房兩廳兩衛，儘管沒有看到戶型尺寸參考線，但想必各個功能空間的面積不會太寬敞。
優點是，陽臺與客廳相連，日常晾曬方便；不足是戶型進深比較長，採光還是會受到影響；另外次臥的門與客衛的洗手池相對，會有些不合適。每次打開門都在鏡子中看到人有些不習慣。
. End .
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