01
基本信息
推广名：中梁御府
板块：闲林（未来科技城2.0）
位置：未来科技城南沈邱路
产品：洋房，叠排，联排
容积率：1.1
绿化率：30%
物业：中梁物业
物业费：6.5元/平/月（含能耗）
此次房源：19#（洋房）
户型面积：89㎡
均价：24900元/平（含3000元/平装修）
交付时间：预计2022年
02
项目短评
实际上，从这个楼盘拿地的那一天起，我就觉得有一些不可思议。
2019年1月30日，断供了1年多的闲林终于迎来了2宗宅地，分别为余政储出（2018）44号地块及45号地块，其中44号地块后期所建项目就是中梁御府，45号地块被绿城拿下。
在地块拍卖的前一天，多数人都预判2宗地均会被绿城拿下。毕竟从区位图上看，周围几乎全部是绿城项目，尤其是桃园小镇，可以说把地块全部包围起来。
然而最终结果却让人大跌眼镜。都知道，2019年1月份的时候，很多地块都是底价成交，但这两宗地却竞争异常激烈。想必是中梁非要“打入”桃源小镇内部吧。
总之，最终中梁和绿城各拿一块地。值得一提的，中梁地块约是绿城地块的三分之一，体量并不大。
这一次，中梁御府推出的洋房产品，实际上在闲林属于稀缺产品，这一板块土地供应量有限，目前在售的楼盘还有绿城桃园小镇，因为容积率都很低，所以产品也多数是排屋、合院这种低迷产品。
从中梁的效果图中也能看出，洋房所占比例并不多，也就3幢左右。
03
周边配套
去年年初的时候，曾去过一次项目附近。在附近逛了一圈，其实居住氛围并没有十分浓厚，甚至还有点冷清。
虽然，目前很多闲林板块的楼盘都自称位于未来科技城2.0，但是2.0就是2.0，与未来科技城核心区差距还是很明显，当然这也是为什么这里的洋房是2.49万，而核心区洋房价格近4万的原因。
交通上，建议自驾出行，距离项目700米左右的位置为运溪路，可直达未来科技城核心区；最近的地铁站为16号线禹航路站，直线约1.8公里，实际上已经超出了步行范围。近期消息，16号线有望四月底前开通。
商业上，1.5公里范围内并没有大型商业配套，唯一能够称得上是商业是绿城桃源小镇商业街。要想去大的综合体，基本上就要区未来科技城核心区那边了。
教育资源上，临近吉的堡幼儿园、余杭镇第一幼儿园。2公里范围内有新明半岛英才学校、绿城育华桃花源学校等。
医疗资源方面有在建的浙一医院余杭分院，但是距离依旧很远，需要驾车前往。
04
户型图
此次，开出的洋房户型仅有89方一种户型。得房率约83%。
89方三房两厅两卫，尽管没有看到户型尺寸参考线，但想必各个功能空间的面积不会太宽敞。
优点是，阳台与客厅相连，日常晾晒方便；不足是户型进深比较长，采光还是会受到影响；另外次卧的门与客卫的洗手池相对，会有些不合适。每次打开门都在镜子中看到人有些不习惯。
. End .
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