本報記者 王麗新
3月25日，金輝控股向香港聯交所提交了招股說明書，正式開啟赴港IPO之路。
根據業內機構發佈的房企銷售排行，2019年，金輝集團以888.6億元銷售規模排名第40，是行業TOP40中僅有的兩家尚未上市的企業之一。
關於本次募資金額，招股書並未披露。參照2018-2019年上市房企的部分募資數據，新力募資19.6億港元，中梁募資27.7億港元，美的募資30.6億港元。有業內人士向《證券日報》記者稱，預計金輝的募資規模會與同梯隊房企接近。
“疫情來襲政策預期放鬆檔口，準千億規模房企踏上IPO之路，一旦成功將打開多種儲備低成本‘糧食’的渠道，為其全面發展提供更多路徑。”財經評論員嚴躍進向《證券日報》記者表示，若能利用這一筆募資抓住機會拿地擴張，確保運營順暢，利潤平穩釋放，則有望在激烈的行業競爭中實現“安全超車”。
多元化拿地“降本提利”
從2016年至2019年的4年間，金輝的銷售額從307.2億元增長到888.6億元，行業排名從52位穩步進入前40。
根據招股書顯示，在2017年、2018年及2019年三年裡，金輝控股全口徑銷售額分別為445.1億元、746.8億元及888.6億元；經營業務的收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，複合年增長率48.5%，其中2019年度增幅達62.56%；對應的的淨利潤分別為22.21億元、23億元及26.90億元，複合年增長率10%，其中2019年增幅為16.96%；毛利率則在26%~35%之間。
值得關注的是，據《證券日報》記者觀察，根據多家公佈2019年業績的房企高管判斷，未來行業毛利率將維持在25%左右，面對不確定性成為常態化的市場格局，多數2000億元陣營以上房企想要將毛利率水平保持在25%~30%之間。
但與個別搶高價地先衝規模後修復利潤的房企不同，低調的金輝不走公開市場舉牌拿地王、“賭博”拿高價地的路徑，拍地時出價地塊中溢價率大都保持在溢價率30%以下，這幾年則不斷創新多元化拿地方式，進行投資“性價比”衡量。除了在公開市場拍地，還在互換股份合作以及收併購增加土儲等方面發力，比如，2018年，公司以收併購方式納入長沙、蘇州等地低成本項目。
截至2019年底，金輝控股所持土地儲備總建築面積為2667.44萬平方米，其中93.4%位於二線城市及核心三線城市，主要分佈在長三角、環渤海、華南、西南和西北等以“人才吸附”為重點戰略的城市。
進行資產換倉的同時，金輝管理層開始在降低造價成本、細化產品定位和提升溢價能力上下功夫。自2016年以來，公司研發了四大產品線，分別為契合城市主力中青年客群的“優步系”、改善型產品線“雲著系”、聚焦一二線城市核心地段面向城市高淨值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。疊加此前低成本獲取的土地，即使面臨這兩年房企普遍遭受的限價政策，金輝也有在銷售定價上獲取更多“話語權”的能力。
正如金輝管理層曾向《證券日報》記者所示，“企業最核心的還是要賺錢，盈利是重要基石。我們開發的每一個項目，都有嚴格的利潤指標要求，測算達不到標準的，一律不能通過。”
不得不說，一般開發商跨越千億規模之後才開始注重產品溢價能力，但“兼顧利潤和規模平衡發展”、“打造數個百億元量級區域公司”，降低拿地成本提升產品溢價率等戰略舉措，是當前TOP20房企的典型組合打法之一，但卻是金輝近幾年早就在落實的目標。
抓回款降負債謀安全擴張
在金輝內部，重點關注的高質量增長指標還有對現金流的把控，這體現在去化率和回款率指標上。
儘管在招股書中未有披露，但此前發佈的《金輝集團2019年公司債券半年報》顯示，金輝已完工項目銷售平均去化率達96%，在建項目平均去化率達87%，預收款項達到554.98億元，增幅34.35%，平均回款週期35天，高於行業平均水平。
而對於走在IPO道路上的金輝來說，與其他閩系房企相比，在資金運作、外部資金獲取和加槓桿方面，是相對比較健康的。在金輝集團內部，即使在橫縱擴張方面需加大力度，但財務安全仍是底線。
以扣除合約負債額後的資產負債率來計，金輝近三年的實際負債率逐年下降，從2017年的62%下降至2019年的47.73%。而根據wind數據統計，截至2019年6月底，25家預收款最大的A股上市房企扣除預收款後的資產負債率中位數達到了51%。
另據招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年年度末，金輝控股的銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元及427.5億元。其中一年內到期部分分別為127.5億元、231.6億元及180.2億元。一年期佔比分別為38%，59.8%及42.1%，短期債務結構得到優化。
實際上，近三年來，為了保持在合理負債結構下實現規模發展，金輝下了頗多功夫。比如，與地產信貸活躍的金融機構簽署了“總對總”戰略合作協議，積極拓寬小公募、境外美元債和購房尾款ABS等新型渠道，提升“找錢能力”，以及尋找新的合作伙伴，通過股權合作或者股權類融資，合理降低有息負債，降低融資成本等。
對此，有業內人士稱，若金輝成功登陸資本市場，融資渠道將進一步變寬，融資成本也將進一步降低，助力其提升盈利能力，資本結構也會得到進一步改善。更重要的是，準千億規模檔口赴港IPO，這是在35家房企跨入千億陣營的市場格局中，想要彎道超車的良機。
當然，是否能得到投資者的充分認可，能否順利實現IPO，能獲得多大規模的募資，上市之後股價表現如何……這都有待資本市場的考驗。
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