华新城摇号结束，一个时代结束了！
NO.1|壹
华新城之后，南京可能再也没有值得全城关注的限价房了。而你现在觉得还不错的楼盘，到了快开盘的时候，销售价格都会有较大的提升，性价比到底如何，还很难说。
苏宁睿城，好不好？但如果卖6万多，都是大户型，能接的动吗？
大校场好不好？如果起步房价就要达到5万/平，挂上豪宅的称号，能消费的起吗？
核心区好不好？小高层卖到3.7-3.8万/平，给你留了多大的空间？
还有人等待麒麟的仁恒，如果限价美滋滋，但现实很残酷：放心吧，仁恒从来不会让自己吃亏。
所以，之前很多人抱怨，南京房价太高了，哪哪都是3万；而2020年情况有了很大的变化，
现在哪哪都是3.5万。江北核心区、江宁核心区、紫东仙林湖、燕子矶、迈皋桥…3.5万起步，无论距离市区是20公里还是25公里。
房价抬升后，过去去化有些困难的老山地带、江浦区域、河西南岸、青龙山，仿佛价格也比较亲民了。
甚至位于板桥板块的宋都地块，马上就要开盘，精装价格2.8万/平，比有学区、有湖景、得房率很高的金地自在城一期还贵好几千。
原来，南京到处是倒挂盘，现在，南京到处是正挂盘。
而2020年年中之后，南京绝大部分的新盘，都是正挂盘，新盘的房价比二手贵，爱买不买。
NO.2|贰
最近，南京学区房，也出现了一定波动。当然，是向上动！
在南京，想买个小户型，双学区的老破小的价格，已经跃升到10万/平以上，近期有个别30-50平的小户型，成交单价突破13万/平。这个价格，也能在京沪这样的超一线城市好学区淘一下了。但没办法，南京也是京，南京的学区房需求，不比京沪低多少。
而普通二手房也蠢蠢欲动，一些二手房业主们又开始魔怔了，要求邻居卖房价格往上调。最近迈皋桥一个CEO盘房价上涨了5000元/平，旁边邻居坐不住了，要求房价上涨。
所以性价比，都是比出来的。
也有粉丝要求，去年楼盘打分很好，今年能否再打打分？我认为没有必要了。一是去年不好的盘，今年因为没涨价开始香了。去年很香的楼盘，今年价格一涨就没价值了。所以事情都在不断的变化，分数已经没法给了。今天80分的，明天可能就75分；今年卖不动的房子，到了明年可能就卖的好了。
从价值规律来看，2020年绝大部分新房的价值会趋于平均，没有特别好的。但凡好一点的，价格给你涨到位，就没那么好了。去年卖不动的，今年一看抓紧降价，一套降个20万，30万，好像也还能接受了。所以今年买房，不要想着抄底，不要想着赚便宜，关键看3-5年后的发展，需要眼光和耐力。
开发商无所谓，开盘卖7成就可以了，剩下的开分销慢慢卖，但绝不会把套利空间给买房人。2020年，如果哪个盘还是日光，这个开发商就是SB，说明你突破限价没本事，说明工作做的不到位。
实话难听！
NO.3|叁
问题来了，房价涨了，买房人能接受吗？这就看市场了。市场终究会达到一个新的平衡，市场接受了，涨就涨上来了。市场不接受，那就必须回调。不要讨论人口流入不流入的问题，房价先涨上去再说。
其他城市，大同小异。
所以到底谁房价上涨的吹哨人？有人说是专家，有人说是政策，但最直接的吹哨人，是限价彻底放松了。
但这是表面现象，最关键的是，原材料价格大幅度上涨了！
今年，南京挂出的地块价格，出现了一个明显的特点：同地段、同资质的地块，起步价就是去年的成交价。
也就是说，去年多个开发商捉对厮杀，竞争几十轮拿下的地价，今年变成最低起步价了。这意味着今年南京土拍哪怕流拍，流拍价都高于去年成交价！
我们以江心洲的纯住宅地块为例：
江心洲G06地块起拍楼面价28517元/㎡，最高楼面限价39970元/㎡。
而在去年11月，南京国资新城投资置业有限责任公司23轮竞价拿下的江心洲G78地块，楼面价28877元/㎡。
今年的起拍价，就是去年成交价。注意，去年拿地的开发商是国资，是政府自己的企业，这个价格还是自己托市的价格，其他开发商都不敢跟了。而现在，开发商想拿这块地，代价要比半年前大的多的多。
开发商拿地的起步门槛高了这么多，未来房价卖多少合适？肯定不能吃亏啊，能卖什么价格，就卖什么价格。只要买房人能接受，就往高了卖。如果市场不接受，那就没办法了，大不了再回调呗。
NO.4|肆
所以，这个吹哨人，不是你，也不是我。
有人说，么得刁用，买房人的收入不增加，你吹哨也没用。买房人也不傻，不是谁都会多付代价入市的。
市场就像老式拖拉机，一定要拿着摇把子使劲摇才能启动。一旦摇动起来了，很多人会加快入市，从而带动市场循环。而现在很多城市又是放松限购，又是降低首付，其本质就是想拿着摇把子使劲摇，让市场动起来。只是现在上面对于房地产还是处于约束的状态，很多城市在放松政策的边缘试探。
广州、成都、苏州、杭州…都想吹哨，南京还算含蓄的。
今年以来，随着疫情加重，很多城市的宣布了投资计划。
南京重点项目总投资1.7万亿；
武汉重点项目总投资2万亿；
合肥重点项目总投资2.4万亿；
成都重点项目总投资超过3万亿；
…
这些钱，不是一年投入，很多项目要投入好几年。但一个城市动辄搞几万亿的投资，财政收入才千把亿，钱从哪里来？
閱讀更多 樓市科學家 的文章
