2020年，天津落戶人數增加已“石錘”。
2018年5月，天津“海河英才”政策公佈，半年多引進13萬人；2019年落戶人數開始衰減，全年僅引進11萬人。
事實上，去年本科、研究生落戶稍稍放鬆了些，但落戶人數並未大漲。
因為落戶結構中，本科只佔20%，大專和中專的比例佔到80%。
於是，今年“海河英才”計劃已經升級，技能型人才落戶放鬆，特別是大專學歷，30歲以下有社保即可落戶。
據透露，天津計劃今年引進20萬人。
所以，今年天津樓市中，新天津人置業比例將大大增加，同時暗藏上學需求。
01
問題來了，新天津人應該什麼時候買房？選哪？
買房時間點，無非就是房價漲跌，這一直是樓市中爭論最激烈的話題。
看漲和看跌的都覺得自己掌握了真理，都覺得對方是傻X，其實大家對未來基本都是靠猜。
只不過，改善換房的，願意等多久就等多久，剛需落戶的，等不了。
至於選哪，大概有三個方向：高鐵板塊、150萬以內二手房、海教園。
▪ 高鐵板塊最適合落戶。至少通勤方便，比如武清、寶坻、南站……
發展成熟的地方，比如南站、武清等，200左右能搞定；還在啟動期的，比如寶坻南站、濱海西站等，100多萬就沒問題。
▪ 150萬以內的二手房基本都是老破小。是很多既想落戶，又想要好學區的“無奈之選”，居住品質只能忍了。
▪ 相比來說，海教園能兼顧上學和居住，屬於新天津人的“高階選擇”。
在一個熱愛攀比的國度，任何一個領域都存在鄙視鏈。
同樣是奔馳，S瞧不上E，E瞧不上C，在邁巴赫600看來，所有都是買菜車。
天津買房也是如此，市區瞧不上環城，環城瞧不上遠郊，但唯獨海教園，幾乎沒人“鄙視”它。
海教園屬於市級管控，有九年一貫制南開學校，能報考市區高中，就憑這點“一招鮮，吃遍天”。
這麼多年，樓市冒出過無數營銷概念，無論是比力量還是持久力，如果重點學區房自稱第二，就沒人敢說自己是第一。
為什麼說海教園是新天津人的“高階選擇”呢？
因為來海教園買房的新天津人，大多數家庭條件還可以，也比較注重子女教育。
所以它整體氛圍不那麼屌絲，價格也能接受，至於其它一系列城市站位之類的，不能說是扯，但已經沒那麼重要了。
不過，新天津人在海教園買房，首要的心理準備就是時間，整體生活氛圍和城市界面形成，起碼還得兩三年。
但幸好有地鐵6號線，已經在建了，2022年通車。
入住了，差不多地鐵也通了，剛好。
02
如果你是新天津人，預算也稍微寬裕，那對於海教園就兩個字：買它！
但估計看完一圈下來肯定懵逼，買哪個？看著都差不多……
海教園部分樓盤效果圖
這不怪你，2018年底海教園只有4個新盤，今年能有房在售的竟然有12個，而且因為規劃原因，同質化相當嚴重。
為了把大家的選擇恐懼症治好，確實有必要來扒一扒這些樓盤，到底哪個值得買。
先確定一個買房大框架：距離地鐵、商業配套近、總價180萬左右、產品均好性強。
BATTLE 1：與地鐵的距離
說地鐵1號線利好海教園的，那都是扯，距離至少3公里，還得穿過天津大道，有到地鐵站的功夫，都到辛莊了。
海教園就看地鐵6號線，距離和慧南路站遠的都可以PASS掉。
能選的集中在南部，但南部有個陵園，最好避開，大家可以自行百度。
所以就還剩下：泰山7號、錦繡大家、錦城、海和院、文瀾府、御賓府、翰鄰。
其實這一部分的規劃理念還不錯，小地塊、密路網。
每個地塊住戶沒那麼多，更容易構建出有親和力的街區情景，讓大家更願意出來遛狗聊天聚會休閒。
BATTLE 2：總價180萬左右
通俗的講，就是總價得控制。
買海教園的新天津人，可能收入不低，見過些世面、看過好房子，對生活品質有追求；
但由於工作時間短，積蓄有限，在比拼銀行卡的鬥爭中，落於下風。
所以選房要遵守一條：買得進來，住得進去。
海和院、泰山7號當然也不錯，可總價太高了；御賓府、翰鄰已經沒有小戶型了，都在110平米以上，單價2.2-2.3萬/平米，小貴。
這一輪還剩下：錦繡大家、錦城、文瀾府。
BATTLE 3：戶型與出房率
錦繡大家、錦城、文瀾府這3個盤價格差不多，那就看產品咯！
其實按照今天的地價房價水平，以及行業的整體利潤空間，拼價格是不現實的。
因為這條競爭路上只有更低沒有最低，如果不是拿地價格特別低，家大業大的開發商們也耗不起。
事實只有一條路，在同價位的情況下，誰能做出更好的產品，誰就贏。
同樣是88、89平米戶型，這一輪對比中，錦繡大家比較“出彩”。
很明顯，錦繡大家的餐廳和客廳是一個完整的長方形空間；
但海教園有些項目的戶型是手槍型，電梯間擠壓了室內空間，所以餐廳的位置會擁擠，如果餐桌坐5個人，估計就走道就被堵死了。
因為錦繡大家這樣的戶型設計，所以出房率很高，能達到82%以上。
無論視覺還是空氣流通，整體的通透度會很好。
關鍵是，幾乎沒有浪費的空間，有的戶型北向臥室門口的小方塊空間其實有點雞肋，放櫃子過不去人，不放就只能空著，利用不上。
其實，200平米的大戶型很好做，但88、89平米做三室很難，有點螺絲殼裡做道場的意思。
很多小三室因為無限壓縮空間，北向的一間臥室幾乎只能當倉庫。
錦繡大家北向的開間能達到5.85米，兩個臥室空間都很大，其它戶型這個數字基本是5米。
要真是碰到一兒一女的家庭，錦繡大家這個戶型完全HOLD得住。
另外，錦繡大家88平米戶型做出了U型廚房，雙開門冰箱也能塞進去；衛生間乾溼分離，生活起來很方便；陽臺面積也相對較大。
總的來說，錦繡大家的局部功能空間，能有那麼一點奢侈感。
也就是說，你用大約180萬的剛需價格，能買到偏改善的戶型，最大的好處就是延緩換房時間。
誰也不會一輩子住88平米，只不過錦繡大家能讓你在積蓄不那麼充足的時候，住得更舒服。
經過這3輪PK，基本就有結論了：
如果你想在海教園買房，可以先去看看錦繡大家。
它的樣板間是在實體樓裡1:1打造的，現在看是什麼感覺，收房的時候還是這個感覺。
03
我們剛才也說到了，一個樓盤均好性很重要，錦繡大家的戶型確實不錯，其它方面也得看看再決定。
其實剛開始錦繡大家並沒有給大家留下太深的印象，但一段時間以後，你就慢慢覺得，這個項目還是花了些心思的。
可能有些盤隨便找個底商就賣房了，但錦繡大家竟然做了1萬平米的示範區。
錦繡大家示範區實景圖
這還不止，它又在示範區裡做了很多網紅設施。
比如陽光花房、彩虹棧道、森林樹屋，不光孩子喜歡，大人也都願意拍照發朋友圈和抖音。
其實它是想通過這些，傳達一種住在公園、具有人文氣息的生活方式.
雖然調性這個東西不能當飯吃，但你一旦“染上”了，就會發現，還挺不錯。
錦繡大家示範區實景圖
錦繡大家這個項目，在整個海教園裡，地塊條件算是很好的了。
周邊沒有什麼“鄰避設施”，距離海教園中央綠軸也就800多米，溜達著就去逛公園了。
項目住宅地塊東北側自帶7.2萬平米的商業綜合體，規劃為酒店、寫字樓、商鋪和公寓，將來會被打造成為“鄰里中心”。
錦繡大家效果圖
在歐洲我們經常能看到類似的街區情景：
馬路不寬、本身不是傳統意義上繁華的商業中心、但商業內容豐富，讓人很願意去逛;
因為你有可能突然就發現一家很漂亮的咖啡館、轉個彎說不定又看一家食慾滿滿的私房菜……
這樣的街區很有氣質，很有內容，逛起來很有意思，所以如果買套房子在這裡生活，應該還不錯。
04
如果就園林景觀來說，錦繡大家跟海教園內很多改善型樓盤，其實都有的一打。
它是海教園唯一一個有水系景觀園林的項目。
其中季節性戲水場地設置有眺望臺；夏天孩子可以在灘塗水景區與戲水區戲水玩鬧；水系之上還有夢幻的彩虹橋……
錦繡大家效果圖
錦繡大家的綠化率在40%以上，它幾乎拿出了一半的土地來做景觀綠化，景觀面積約14萬平米。
社區內1.1km環形跑道，竟然還分慢跑道和快跑道；
在首開區附近有近1萬平米的全齡兒童活動區，因為夜光材料對小孩子身體不好，所以錦繡大家特別採用了泛光燈，都是很人性化的細節。
錦繡大家效果圖
錦繡大家的建築密度僅有30%，也就是說，社區70%的面積都是園林景觀、綠化及中式裝飾性元素。
社區內打造了三個主題景觀園林山之野、水之庭、風之谷，又將這三庭分為了“東、南、西、北、中”五大核心園林景觀。
並且根據0-12歲兒童不同年齡段的特點，將其分別打造為適合不同年齡的兒童活動的全年齡段兒童活動場所。
• “山之野”是全社區最流暢的空間，佔地1萬平米，東西向超長通廊370米打造了兒童趣野活動區、林下親子活動區、兒童科普娛樂區三大分區。
• “水之庭”位於小區的中心位置，是全社區最核心的聚氣場地，其中包括一個佔地950平米的下沉式廣場，是全功能的戶外會客廳，是鄰里熟悉交往的空間。
• “風之谷”佔地4000平米，是全社區最有特色的空間，重點打造了3大功能場地，即季節性戲水場地、兒童活動場地和紅色步道。
可以說，錦繡大家有比較大的“景觀尺度”，以及很多的社區活動設施，老年人玩的、孩子撒野的、年輕人鍛鍊的，一應俱全。
事實上，現在我們買房對社區規劃是有些“抗體”的，畢竟見了很多減配到沒朋友的樓盤，都怕了。
那些減配的項目，主要是利潤空間很難支撐。
很多樓盤地價高、限價又嚴重，原本就是踩著成本線定價，降價幅度稍大點就意味著成本和售價倒掛。
錦繡大家這方面很有優勢，成交樓面價較低，“空間足夠”，沒有理由不做好產品。
這也是買房的一個小技巧，儘量不要選高地價樓盤，開發商不是慈善機構，不會壓縮利潤，只會在既有利潤下倒推成本。
05
海教園今年有12個在售樓盤，選擇權在我們買房人手裡。
每個人都有自己的選擇標準，也說不上誰比誰高明。
就好像30萬買車，有人願意買個3系的低配，也有人願意買個帕薩特的頂配，這隻能代表各自看重的東西不一樣。
只不過錦繡大家很懂得一點，不論如何，只要產品要做的比隔壁盤好，就意味著別人只能吃自己吃剩下的。
如果說海教園的樓盤平均設計水準在70分，那錦繡大家至少可以打到85分。
它的出房率、地理位置、景觀功能配置和細節加在一起，掙到15分，應該不算過分。
希望錦繡大家在建設的過程中能做出很好的還原度，適當再給它加點分，最後做成一個90分左右的項目。
所以2020年，想在海教園買房的新天津人，可以留意一下錦繡大家。
當風真正吹起來的時候，站得高一點的，通常能飛的遠一些。
免責聲明：目前釋放的戶型面積僅供參考，最終以開發商信息為準。本宣傳資料為要約邀請，不構成要約內容，本文中涉及的產品信息均以實際交付為準。本文對項目所做介紹旨在傳遞相關信息，不意味著對此做出承諾和保證，亦不構成代表項目權利方作出的承諾與保證。項目信息具有時效性，隨時會發生變化，敬請周知。具體項目信息請以項目權利方正式公佈為準，敬請通過正規渠道審慎瞭解最新信息並認真核實相關信息。版權人及本網站有權對本文內容隨時進行更改，事前和事後將不會另行通知，敬請密切關注本網站。
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