2020年，天津落户人数增加已“石锤”。
2018年5月，天津“海河英才”政策公布，半年多引进13万人；2019年落户人数开始衰减，全年仅引进11万人。
事实上，去年本科、研究生落户稍稍放松了些，但落户人数并未大涨。
因为落户结构中，本科只占20%，大专和中专的比例占到80%。
于是，今年“海河英才”计划已经升级，技能型人才落户放松，特别是大专学历，30岁以下有社保即可落户。
据透露，天津计划今年引进20万人。
所以，今年天津楼市中，新天津人置业比例将大大增加，同时暗藏上学需求。
01
问题来了，新天津人应该什么时候买房？选哪？
买房时间点，无非就是房价涨跌，这一直是楼市中争论最激烈的话题。
看涨和看跌的都觉得自己掌握了真理，都觉得对方是傻X，其实大家对未来基本都是靠猜。
只不过，改善换房的，愿意等多久就等多久，刚需落户的，等不了。
至于选哪，大概有三个方向：高铁板块、150万以内二手房、海教园。
▪ 高铁板块最适合落户。至少通勤方便，比如武清、宝坻、南站……
发展成熟的地方，比如南站、武清等，200左右能搞定；还在启动期的，比如宝坻南站、滨海西站等，100多万就没问题。
▪ 150万以内的二手房基本都是老破小。是很多既想落户，又想要好学区的“无奈之选”，居住品质只能忍了。
▪ 相比来说，海教园能兼顾上学和居住，属于新天津人的“高阶选择”。
在一个热爱攀比的国度，任何一个领域都存在鄙视链。
同样是奔驰，S瞧不上E，E瞧不上C，在迈巴赫600看来，所有都是买菜车。
天津买房也是如此，市区瞧不上环城，环城瞧不上远郊，但唯独海教园，几乎没人“鄙视”它。
海教园属于市级管控，有九年一贯制南开学校，能报考市区高中，就凭这点“一招鲜，吃遍天”。
这么多年，楼市冒出过无数营销概念，无论是比力量还是持久力，如果重点学区房自称第二，就没人敢说自己是第一。
为什么说海教园是新天津人的“高阶选择”呢？
因为来海教园买房的新天津人，大多数家庭条件还可以，也比较注重子女教育。
所以它整体氛围不那么屌丝，价格也能接受，至于其它一系列城市站位之类的，不能说是扯，但已经没那么重要了。
不过，新天津人在海教园买房，首要的心理准备就是时间，整体生活氛围和城市界面形成，起码还得两三年。
但幸好有地铁6号线，已经在建了，2022年通车。
入住了，差不多地铁也通了，刚好。
02
如果你是新天津人，预算也稍微宽裕，那对于海教园就两个字：买它！
但估计看完一圈下来肯定懵逼，买哪个？看着都差不多……
海教园部分楼盘效果图
这不怪你，2018年底海教园只有4个新盘，今年能有房在售的竟然有12个，而且因为规划原因，同质化相当严重。
为了把大家的选择恐惧症治好，确实有必要来扒一扒这些楼盘，到底哪个值得买。
先确定一个买房大框架：距离地铁、商业配套近、总价180万左右、产品均好性强。
BATTLE 1：与地铁的距离
说地铁1号线利好海教园的，那都是扯，距离至少3公里，还得穿过天津大道，有到地铁站的功夫，都到辛庄了。
海教园就看地铁6号线，距离和慧南路站远的都可以PASS掉。
能选的集中在南部，但南部有个陵园，最好避开，大家可以自行百度。
所以就还剩下：泰山7号、锦绣大家、锦城、海和院、文澜府、御宾府、翰邻。
其实这一部分的规划理念还不错，小地块、密路网。
每个地块住户没那么多，更容易构建出有亲和力的街区情景，让大家更愿意出来遛狗聊天聚会休闲。
BATTLE 2：总价180万左右
通俗的讲，就是总价得控制。
买海教园的新天津人，可能收入不低，见过些世面、看过好房子，对生活品质有追求；
但由于工作时间短，积蓄有限，在比拼银行卡的斗争中，落于下风。
所以选房要遵守一条：买得进来，住得进去。
海和院、泰山7号当然也不错，可总价太高了；御宾府、翰邻已经没有小户型了，都在110平米以上，单价2.2-2.3万/平米，小贵。
这一轮还剩下：锦绣大家、锦城、文澜府。
BATTLE 3：户型与出房率
锦绣大家、锦城、文澜府这3个盘价格差不多，那就看产品咯！
其实按照今天的地价房价水平，以及行业的整体利润空间，拼价格是不现实的。
因为这条竞争路上只有更低没有最低，如果不是拿地价格特别低，家大业大的开发商们也耗不起。
事实只有一条路，在同价位的情况下，谁能做出更好的产品，谁就赢。
同样是88、89平米户型，这一轮对比中，锦绣大家比较“出彩”。
很明显，锦绣大家的餐厅和客厅是一个完整的长方形空间；
但海教园有些项目的户型是手枪型，电梯间挤压了室内空间，所以餐厅的位置会拥挤，如果餐桌坐5个人，估计就走道就被堵死了。
因为锦绣大家这样的户型设计，所以出房率很高，能达到82%以上。
无论视觉还是空气流通，整体的通透度会很好。
关键是，几乎没有浪费的空间，有的户型北向卧室门口的小方块空间其实有点鸡肋，放柜子过不去人，不放就只能空着，利用不上。
其实，200平米的大户型很好做，但88、89平米做三室很难，有点螺丝壳里做道场的意思。
很多小三室因为无限压缩空间，北向的一间卧室几乎只能当仓库。
锦绣大家北向的开间能达到5.85米，两个卧室空间都很大，其它户型这个数字基本是5米。
要真是碰到一儿一女的家庭，锦绣大家这个户型完全HOLD得住。
另外，锦绣大家88平米户型做出了U型厨房，双开门冰箱也能塞进去；卫生间干湿分离，生活起来很方便；阳台面积也相对较大。
总的来说，锦绣大家的局部功能空间，能有那么一点奢侈感。
也就是说，你用大约180万的刚需价格，能买到偏改善的户型，最大的好处就是延缓换房时间。
谁也不会一辈子住88平米，只不过锦绣大家能让你在积蓄不那么充足的时候，住得更舒服。
经过这3轮PK，基本就有结论了：
如果你想在海教园买房，可以先去看看锦绣大家。
它的样板间是在实体楼里1:1打造的，现在看是什么感觉，收房的时候还是这个感觉。
03
我们刚才也说到了，一个楼盘均好性很重要，锦绣大家的户型确实不错，其它方面也得看看再决定。
其实刚开始锦绣大家并没有给大家留下太深的印象，但一段时间以后，你就慢慢觉得，这个项目还是花了些心思的。
可能有些盘随便找个底商就卖房了，但锦绣大家竟然做了1万平米的示范区。
锦绣大家示范区实景图
这还不止，它又在示范区里做了很多网红设施。
比如阳光花房、彩虹栈道、森林树屋，不光孩子喜欢，大人也都愿意拍照发朋友圈和抖音。
其实它是想通过这些，传达一种住在公园、具有人文气息的生活方式.
虽然调性这个东西不能当饭吃，但你一旦“染上”了，就会发现，还挺不错。
锦绣大家示范区实景图
锦绣大家这个项目，在整个海教园里，地块条件算是很好的了。
周边没有什么“邻避设施”，距离海教园中央绿轴也就800多米，溜达着就去逛公园了。
项目住宅地块东北侧自带7.2万平米的商业综合体，规划为酒店、写字楼、商铺和公寓，将来会被打造成为“邻里中心”。
锦绣大家效果图
在欧洲我们经常能看到类似的街区情景：
马路不宽、本身不是传统意义上繁华的商业中心、但商业内容丰富，让人很愿意去逛;
因为你有可能突然就发现一家很漂亮的咖啡馆、转个弯说不定又看一家食欲满满的私房菜……
这样的街区很有气质，很有内容，逛起来很有意思，所以如果买套房子在这里生活，应该还不错。
04
如果就园林景观来说，锦绣大家跟海教园内很多改善型楼盘，其实都有的一打。
它是海教园唯一一个有水系景观园林的项目。
其中季节性戏水场地设置有眺望台；夏天孩子可以在滩涂水景区与戏水区戏水玩闹；水系之上还有梦幻的彩虹桥……
锦绣大家效果图
锦绣大家的绿化率在40%以上，它几乎拿出了一半的土地来做景观绿化，景观面积约14万平米。
社区内1.1km环形跑道，竟然还分慢跑道和快跑道；
在首开区附近有近1万平米的全龄儿童活动区，因为夜光材料对小孩子身体不好，所以锦绣大家特别采用了泛光灯，都是很人性化的细节。
锦绣大家效果图
锦绣大家的建筑密度仅有30%，也就是说，社区70%的面积都是园林景观、绿化及中式装饰性元素。
社区内打造了三个主题景观园林山之野、水之庭、风之谷，又将这三庭分为了“东、南、西、北、中”五大核心园林景观。
并且根据0-12岁儿童不同年龄段的特点，将其分别打造为适合不同年龄的儿童活动的全年龄段儿童活动场所。
• “山之野”是全社区最流畅的空间，占地1万平米，东西向超长通廊370米打造了儿童趣野活动区、林下亲子活动区、儿童科普娱乐区三大分区。
• “水之庭”位于小区的中心位置，是全社区最核心的聚气场地，其中包括一个占地950平米的下沉式广场，是全功能的户外会客厅，是邻里熟悉交往的空间。
• “风之谷”占地4000平米，是全社区最有特色的空间，重点打造了3大功能场地，即季节性戏水场地、儿童活动场地和红色步道。
可以说，锦绣大家有比较大的“景观尺度”，以及很多的社区活动设施，老年人玩的、孩子撒野的、年轻人锻炼的，一应俱全。
事实上，现在我们买房对社区规划是有些“抗体”的，毕竟见了很多减配到没朋友的楼盘，都怕了。
那些减配的项目，主要是利润空间很难支撑。
很多楼盘地价高、限价又严重，原本就是踩着成本线定价，降价幅度稍大点就意味着成本和售价倒挂。
锦绣大家这方面很有优势，成交楼面价较低，“空间足够”，没有理由不做好产品。
这也是买房的一个小技巧，尽量不要选高地价楼盘，开发商不是慈善机构，不会压缩利润，只会在既有利润下倒推成本。
05
海教园今年有12个在售楼盘，选择权在我们买房人手里。
每个人都有自己的选择标准，也说不上谁比谁高明。
就好像30万买车，有人愿意买个3系的低配，也有人愿意买个帕萨特的顶配，这只能代表各自看重的东西不一样。
只不过锦绣大家很懂得一点，不论如何，只要产品要做的比隔壁盘好，就意味着别人只能吃自己吃剩下的。
如果说海教园的楼盘平均设计水准在70分，那锦绣大家至少可以打到85分。
它的出房率、地理位置、景观功能配置和细节加在一起，挣到15分，应该不算过分。
希望锦绣大家在建设的过程中能做出很好的还原度，适当再给它加点分，最后做成一个90分左右的项目。
所以2020年，想在海教园买房的新天津人，可以留意一下锦绣大家。
当风真正吹起来的时候，站得高一点的，通常能飞的远一些。
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