壹.
>>>Q&A<<<
1：想问一下老师，我们是区县想在主城投资买房，50万的首付，茶园、李家沱、华岩、西永、唐家沱哪个位置适合一点，谢谢您！
答：你选择的几个板块，基本上都是新区，我们先逐个简单分析一下各区域的优劣势：
首先说一下西永
优势：城市风口，高新区扩容后有了新的发展驱动力，发展较成熟，远期规划也有一定保障。
劣势：经历了一轮价值增长，目前房价红利越来越少，意味着现在已经很难低价买入了。
接下来是茶园
优势：近年土地供应少，意味着存量房的压力小于其它区域，同时未来持续有利好，地理位置近。
劣势：无论是风头上，还是规划量级，目前完全比不过其他区域的魅力。
直线距离≠距离
然后是华岩
优势：九龙坡将在未来向西的道路上大展拳脚，华岩也尚未完全爆发，后期仍有重大利好刺激。
劣势：房价已经嗅到风向，逐步攀升。同时目前规划不明朗，短期内变现较难。
唐家沱
优势：房地产、交通格局已有一定发展沉淀，距离主城位置也比较近。
劣势：靠绑着江北区的地段烫金，价格上也逐渐起来，但其余产业等支撑相对较弱。
最后是李家沱
优势：传统核心区，区域成熟且接下来商业及土地供应上都将在短期内频频刷脸，增加热度。
劣势：老破旧的天下，长久以来的发展停滞期让区域内的购买力也受到了限制。
综上所述，你的首付款基本能通吃这些区域，但这几个区域中目前未来利好最多的是西永，但随着房价走高，真正的红利正在消退。
除此之外，你所列举的区域大多都是新区，但新区都面临着房源多，未来转手竞争大的问题， 如果你看重的属性是投资，那未来同一个板块有太多房子出售，肯定不利于你叫价。
所以对于这几个区域，最重要的就是下手时间，或者你能无视时间仍然以极低的价格入手。
如果不能，就一定要明白，投资是不是应该随大流？或许相对竞争更小、更稀缺的房源可能更适合你的需求，如果您有相关置业的需求，可以联系咱们一对一服务。
贰
>>>Q&A<<<
2：你好，请教一下哈，我的房产在巴南恒大新城，套内110平米，建面140平米，2018年8月购入，2020年8月交房，组合贷款80万，为期30年，现在很想出售，也不打算住，问题有二：
1. 在目前的工资下，我无法还清贷款，估计让买主一下子拿出那么多钱，也不现实。有没有其他办法呢？
2. 2020年8月才交房，需要等两年才能成交吗？谢谢解答，感激不尽！
答：你的情况比较棘手，如果是常规的解压问题很简单：引入第三方垫资公司即可，按天或者包月付费（行情2-2.5‰一天，包月大约2-3％）。
具体流程如下：A（卖家），B（买家），C（垫资公司）
1：A 与B签订按揭购买合同；
2：B提供自身资料去银行办理按揭手续；
3：等待B的按揭合同通过，这个时候C才介入（C一定是见银行批复才肯付钱）；
4:C跟A 办理一系列手续（委托收款等），C替A还钱，取出产证；
5：过户，银行抵押；
6：银行放款给C，C扣除前期替A换的钱和手续费以后，将剩余的还给A；
这几步流程中，3-6步的周期较长（快的半个月，慢的1-2个月都有可能）。
但是根据你的具体情况，这个不太现实， 因为你现在的情况非常尴尬：无房又无证。
没有哪家垫资公司愿意帮你们解压。
目前最好的情况是：你继续还房贷，最少要换到你恒大新城的房子出产证，然后再继续下一步的动作。
另外，关于交房的部分，可能你的计算有一点误差。
图片源自重庆市国土房管局
两年禁售的前提条件是拿到不动产产权证，但是办证的周期也不能码死，常规来算是接房后半年左右的周期，所以可能要到2023年才能够满足条件。
叁.
>>>Q&A<<<
3：你好，也是幸运在选房的时候看到了您这篇宝藏般的文章。里面解决了我的一些疑问，但我还是想是否可以单独咨询您一下，情况是这样的，我是三无人士，目前跟女朋友在上海工作，未来想一起回重庆发展，两个人结婚就要买房，她是重庆人，名下有一套，我是山西人，名下没有房产，想大概4月份左右去重庆买房，总价120万左右，三室2卫，女朋友比较喜欢洋房，2019年国庆到重庆看过房子，看了照母山，大渡口，沙坪坝大学城的房子，照母山太贵了，大学城觉得有点远，他亲戚朋友又不建议买大渡口，有点懵了，老师您可以给些建议吗，哪个区比较好？然后可以适当推荐几个高性价比的楼盘，真的真的谢谢您啦！
答：从你选择的范围来看，你比较喜欢新房或者次新房？
如果是这样您可以看一下咱们第一题的作者所提出来的几个区域，以及我们简单概括的优劣势，但你没有具体的区域，我们确实也比较难推荐楼盘，建议先确定区域，再选楼盘。
针对你的需求，我接下来做一些根据你个人需求的解答。
三室120万的洋房，我们算90㎡左右的小洋房，大概是13000元/㎡的价格。
这个价格说实话只有到巴南高职城、大渡口区域去挑选， 但是这两个区域都属于比较远，或是交通不便利的地方，估计你也不会满意。
解决方案有两个：
1. 挑选两成首付的楼盘，降低首付的比例抬高总价范围。
所选区域可以考虑到蔡家，悦来的部分楼盘都有可选择性，如果您对蔡家和悦来的板块比较满意，可以私聊我们推荐具体楼盘，但实际上优质的可选项也不多！
2.条件不变，将房源替换为高层类的产品。
这类产品选择其实大得多，比如在巴南有中交锦悦，这个盘虽然是高层，但只有3T6户的配置，比洋房差不了多少，同时地段是巴南最繁华的龙洲湾，紧靠巴南万达广场，两个大型商业，步行十分钟公交、轨道皆有。
最重要的是价格便宜，你目前的预算还可以挑选一个比较好的朝向和面积段！
不过你之前说大学城觉得远了，但其实现在基本也只有考虑这些地方，其他区域不是预算超标，就是未来空间很小。
所以真的要推荐新房，从未来发展的趋势来看，最受欢迎的还是西永，咱们经常有粉丝咨询的华科蔚来云著和院士廷，都是非常热门的刚需盘。
华科蔚来云著有双轨道，交通方便。距离天街只隔一条马路，购物方便。
即将开盘的价格大约是13500元/㎡左右的小高层，比较适合你的需求。
这两者都属于西永目前与传统主城交通连接最方便的地方，虽然都不是洋房，但也都算比较热门的楼盘，希望能给到你们建议。
PS：这两个楼盘在咱们公众号：熙依评楼内都有详细踩盘，欢迎您去搜索。
肆.
>>>Q&A<<<
4.去年8月在重庆九龙坡买的清水房，华夏银行贷款给我30%的上浮利率，上浮太高，我去问原因，他说是因为我没有社保，所以这么高，这种事情应该怎么处理呢？
答：不知道你买的是新盘还是二手？这个前提直接决定了有没有办法解决你的需求：
1：这已经是一个既定的事情，不要妄想去轻易的改变。
目前这份贷款合同已经签订，上浮30%的现状，哪怕你换算成最新的“LPR+加点”的形式，也不会好多少，
利率是银行根据客户自身的资质决定。2：如果你想改变，那么以下几点你最好弄清楚明白：
如果是二手房，那么就还比较的简单：
a：借东风
用一种模式叫“对敲”：你把这套房子卖给一个你非常信得过的人，这个人的资质很好，可以享受到比较低的利率，然后你们之间签署一份“代持协议”。
最后的解决方式就是，你用了其他人的名义来代为持有这套房产，你可以通过设置重重的保险措施来保证这套房产的安全性，最后协议如何签订这里就不细讲，欢迎私聊。
b：增加自身的资质
现在开始给自己买社保和公积金（如果单位没有，外面挂靠即可），然后买到半年到1年。
赎楼，然后全款抵押贷，或者再用什么其他的模式。
如果最为不幸的是你买的是新盘。
你只有硬扛过去。扛到这套房子交房，并且出产证，然后再想下一步的措施。
伍.
>>>Q&A<<<
5. 请问卖掉渝中区房龄10多年的老房子为首付，再贷款80w买二手龙湖两江新宸单价2w的66平小户型值得吗？
答：我们把句子缩减一下，你想卖掉一套值50万的老房子加钱去换一套66㎡的小户型。
如果你是自住，能换到更新、更好的的地方，当然可以，所以最终你纠结的地方是在于这老房子50万卖划不划算、两江新宸二手小户型值不值得买？
我先回答你的第一个问题：
因为你没有说渝中区房子的地段和面积，所以我只能猜测一下，渝中区大多都是老房子，新房价格基本稳坐第一梯队。
所以老房子博拆迁，就算赔偿的费用买不起周边的房子也没关系，毕竟也是一大笔钱，但是你的房龄只有十多年，并且只值50万，那就意味着你的房子不大、地段一般，并且房龄来说拆迁应该也不是短期。
从猜测的信息来看，这样的房子很容易变成滞销的老破旧，重庆本地人属于存量置换的年代，本地人手上大多都有房，你一味地等下去，再等个十年会是怎样谁也不清楚，所以你要是能卖，卖了也好。
第二个问题是关于两江新宸小户型的问题。
龙湖的房子在市场上的保障不错，至少比极大多数都靠谱。
但是你换两江新宸的目的是什么？
新区以及未来的规划？商圈+地铁？学校？
礼嘉现在优秀的学校学位比较紧张，入读情况还要根据政策来定，我们也不能事先给你保证。
商圈+地铁的话，我觉得昱湖一号铂岸可能会好于两江新宸一些，价格上会比你现在的预期高一点点，但差距不算太大。
综合说一下，以上内容都是根据猜测给出的建议思路，你现在提供的信息少了2个关键点：
1.你的老房子在哪里，多大面积，知道这些才可以判断到底值不值得卖；
2.你选择两江新宸的目的是什么？知道打动你的侧重点，才知道有没有更好的推荐；
以上便是本期每周问答环节的部分提问。
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