01 问题
前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理签订的协议，建设单位与业主签订商品房买卖合同时会约定，业主要受前期物业服务合同的约束。
由于前期物业服务企业并非是业主选择的，且与建设单位可能存在各种利益关系，现实中存在很多问题。
《物业管理条例》规定建设单位通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，但如果没有通过招投标的方式或程序有瑕疵，前期物业服务还有效吗？还能约束业主吗？
02 裁判文书
审理法院：北京市第一中级人民法院
案 号：（2017）京01民终4490号
案 由：物业服务合同纠纷
当事人信息
上诉人（原审原告）:毛某。
被上诉人（原审被告）:北京侪新房地产开发有限公司。
被上诉人（原审被告）:北京达尔文国际酒店物业管理有限公司。
毛某向一审法院起诉请求
1、确认侪新公司与达尔文公司于2006年11月17日签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》无效；
2、确认侪新公司与达尔文公司于2006年12月29日签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》无效；
3、诉讼费由侪新公司与达尔文公司承担。
一审法院认定事实
毛某系北京市海淀区海淀南路**号**号房屋业主。侪新公司系涉案楼房的建设单位。毛某与侪新公司签订北京市商品房预售合同附件七包含前期物业服务合同内容。
2006年11月5日，侪新公司向达尔文公司发出《中标通知书》。
2006年11月17日，侪新公司（甲方）与达尔文公司（乙方）签订前期物业服务合同及补充协议，约定侪新公司选聘达尔文公司对涉案楼房提供前期物业管理服务事宜。
2006年12月18日，侪新公司通过招标代理单位中熙公司发出招标书，对涉案楼房前期物业管理服务进行招投标，中标企业为达尔文公司。
2006年12月27日，中熙公司向达尔文公司发出中标通知书，通知其三日内与侪新公司签订前期物业管理委托合同。
2006年12月29日，侪新公司（甲方）与达尔文公司（乙方）再次签订前期物业服务合同，合同内容与2006年11月17日双方签订的前期物业服务合同一致。
达尔文公司为涉案楼房提供了包括空调供暖制冷服务在内的物业服务，并接受侪新公司委托管理涉案楼房的停车场。
毛某于2008年入住房屋，并缴纳了前期的物业费，后期产生欠费情况。
达尔文公司于2014年将毛某诉至法院，要求支付所欠物业费和滞纳金，法院一审判决支持了达尔文公司物业费部分的诉讼请求，驳回了滞纳金的诉讼请求，毛某不服上诉，该案尚在二审审理中。
审理中，根据毛某和达尔文公司申请，法院从北京市海淀区房屋管理局调取了涉案楼房项目重新核准的批复、物业管理评标报告、前期物业管理服务招标文件、投标文件、前期物业服务合同等备案材料，上述材料显示，侪新公司于2006年12月18日发标、达尔文公司于2006年12月26日投标，并于2006年12月29日与侪新公司签订前期物业服务合同。
关于侪新公司、达尔文公司两次签订前期物业服务合同问题，侪新公司、达尔文公司解释称侪新公司在2006年10月自行启动了招投标程序，没有委托招标代理机构，达尔文公司中标，侪新公司于2006年11月5日直接向达尔文公司送达了中标通知书，双方于2006年11月17日签订了前期物业服务合同，2006年12月18日去建委备案时，建委说认可已完成招投标程序，但程序有问题，让重新走招投标程序，按照提交备案时的日期为基础重新记载发标书、预计开标、评标、预计公布中标结果等时间；侪新公司于是找了中熙公司，再走了一遍招投标过程，2006年12月27日中熙公司通知达尔文公司中标，侪新公司与达尔文公司将前期物业服务合同时间变更为2006年12月29日，内容完全一样，并进行了备案。
毛某对此不予认可，认为达尔文公司、侪新公司在编造情节。
法院认为侪新公司、达尔文公司所述有招投标备案表、中标通知书及法院调取的招投标备案材料相佐证，法院予以采信。
一审法院认为
《物业管理条例》第二十四条虽规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但该规定属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范，侪新公司即使未经过招投标方式与达尔文公司签订前期物业服务合同和补充协议，也不导致合同无效。
依法成立的合同受法律保护。
本案中，侪新公司通过招投标方式选聘达尔文公司作为物业服务企业，虽然在招投标程序上存在不完善之处，但在有关行政机关指出问题后进行了补正，并签订了前期物业服务合同，完成了招投标文件和前期物业服务合同的备案，故该招投标并无不当。
毛某主张侪新公司与达尔文公司串通投标，并以此为由主张前期物业服务合同和补充协议无效，无事实和法律依据，法院不予支持。
毛某主张前期物业服务合同和补充协议违背招投标文件规避2年委托管理服务期限，擅自提高物业费收费标准、增加生活热水收费，违反物业管理条例的强制性规定违规收取停车费和制冷采暖费，并以此为由主张前期物业服务合同和补充协议无效，但其主张的违背招投标文件的前期物业服务合同变更内容系经侪新公司与达尔文公司协商一致并报有关行政机关备案的合理变更，而毛某与侪新公司签订的商品房预售合同亦对变更后的物业费、生活热水费以及停车费、制冷采暖费收费问题和标准进行了确认，毛某亦据此向达尔文公司缴纳过相应费用，故其该主张无事实和法律依据，法院不予支持。
一审法院判决
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，判决：
驳回毛某的全部诉讼请求。
上诉人诉称
上诉人毛某上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判支持一审诉请。
事实和理由：一审法院判决对案件的基本事实认定不清。两份前期物业服务合同第15条的约定属于擅自处分业主共有部分，违反了法律的强制性规定。前期物业服务合同的内容与招投标文件的内部不一致，违反了招投标法46条之规定。达尔文公司所述2006年10月自行启动的招投标程序是捏造的。
被上诉人辩称
被上诉人达尔文公司、侪新公司辩称，同意一审法院判决。
二审法院查明
二审中当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。
二审法院认为
合同法第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《物业管理条例》第二十四条关于招投标的规定应属于管理性强制规定，未经过招投标而签订的合同只要不违反法律规定，即应有效，故上述规定不应理解为导致合同无效的效力性强制性规定。
侪新公司即使未经过招投标方式与达尔文公司签订前期物业服务合同和补充协议，也不会必然导致合同无效。因而，毛某以此为由主张2006年11月17日签订的前期物业服务合同及补充协议无效的理由不能成立。
《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
本案中，合同虽然约定全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备统一委托乙方经营。但是，在分配方面，合同约定，扣除经营成本后，盈利归全体业主所有，还可用于补充专项维修资金。鉴于本案合同系前期物业服务合同且该约定本质并未侵犯业主的合法权益，故毛某认为两份前期物业合同第15条违反强制性法律规定的观点亦不能成立。
毛某所述2006年12月29日的前期物业服务合同与招投标不一致的意见，本院认为，一方面，物业服务期限的不一致属合理情形；另一方面，投标文件中确定的管理费以及空调制冷费、空调费采暖与前期物业服务合同中的标准是一致的，仅仅对于跃层房屋的空调制冷费、空调采暖费进行了上浮，应该说，由于房屋结构导致的此种变更是合理的，鉴于毛某与侪新公司签订的商品房预售合同中确定的费用标准与前期物业服务合同一致，且前期物业服务合同已经履行备案手续，因此，毛某以招投标法第四十六条以及五十九条规定为由，要求确认合同无效的理由不能成立。
另外，毛某主张招投标中存在串通投标等违法行为，但未能提供充分证据予以证实。
二审法院判决
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。毛某的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
03 法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《物业管理条例》
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
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