城投公司的公益性主体可分为代建主体、土地整理主体及保障房主体，未来的发展方向是剥离经营性资产并实现业务的合规化，将主要通过PPP、政府购买等方式开展项目建设。围绕剥离出的经营性资产，经营性主体可大致分为公用事业主体、市政运营（租赁）主体、园区运营主体及房地产主体等。
（1）土地开发主体
目前城投公司的土地开发业务主要是与地方政府签订《开发协议》，土地整理完成后由地方土储机构统一收储并实现出让。资金回收模式可分为政府回购及土地出让金返还两种，前一种模式为政府向城投公司采购“土地开发”服务，一般不涉及土地所有权的划入。后一种模式由于需要通过后续出让金回笼资金，地方政府通常将待开发的土地注入城投公司以变相实现土地整理成本与土地出让金的挂钩，导致土地开发主体往往持有大量的政府划拨土地使用权。
土地整理主体未来可进行整合运作的资产包括：一是账面土地的使用权；二是土地整理成本。存量土地方面，根据上一节分析，除少量“划拨”性质的基建配套用地外，城投公司对账面“出让”性质土地进行或开发并不受限，可剥离至经营性主体用于后续开发。此外，土地整理成本为城投公司向政府提供“土地开发”服务形成的，目前存在难以结转的问题，城投公司并不一定持有相关土地的所有权。但对于其中经营价值较高的土地，城投公司或可以尝试与政府协商争取其所有权，作为代建成本长期无法结转的相应补偿。
地方政府目前仍难摆脱对土地出让金的依赖，未来仍有土地整理需求，而原土地整理主体在经营性资产剥离后，仍是土地整理业务的理想载体。未来土地整理主体规范化的主要方向应为土地整理成本返还和土地出让金的脱钩，主要是政府向土地整理主体采购“土地整理”服务，不涉及土地的所有权的转移。
对于转入经营性主体的土地资产，既可通过市场化出让实现收入，也可进行独立的开发运作，包括土地转让、自主开发及合作开发等。
此外，未来政府可出让的国有土地越来越少，通过持续推出土地享受土地增值红利的难度增大。在一个综合性的平台内部，通过不同主体合作实现土地一二级联动开发，即由公益性主体进行土地整理后直接将土地转让至平台内的企业进行后续开发，或是城投公司土地业务的重要模式。
（2）代建类主体
目前城投公司代建的公益性项目包括市政道路、配套设施、公园等，主要由城投公司自筹资金建设，政府按照协议约定每年与公司进行结算，并在完工后对项目进行回购。部分城投还承担管网、城市管廊等经营性资产的代建。
代建业务形成的资产中未来可产生收益的包括：一是纯公益性资产；二是管网、收费公路等；三是管廊等资产；四是其他可租售的物业。管网、收费公路等有运营价值的代建成本若短期无法通过政府回款平衡投资，应积极的与政府协商获取后续运营权，通过运营收入冲抵部分资金占用成本。对于其他公益性的代建项目，可以通过后续的养护等从政府取得一定收入。
上述资产转出后，公益性主体业务的发展方向是利用合规的PPP、政府购买开展基建业务，资金由政府筹集，公司只负责投资及项目管理。此外，对于已建成的公益性资产及管廊等后续无收益但有维护和管养需求的资产，则可以由公益性主体继续对其开展养护，并向政府收取服务费。
对于其他经营性的资产，可以成立专业的园区运营公司、高速公路公司、公用事业公司等，通过专业化的运营实现收益。
（3）保障性住房及棚改主体
保障性住房包括廉租房、经济适用住房、定向安置房等。目前业务开展主要分为两种模式，一种为廉租房、经适房的代建，由政府全额回购；另一种为棚改配套定向安置房，政府不进行回购，依靠配套商品房的出售及廉租房等物业的出租回笼资金。
目前保障性住房开发主体账面开发成本普遍较大，主要是土地整理成本和房建成本混同所致。目前棚改是安置房业务开展的主要形式，其涉及拆迁、安置、土地整理、土地转让等多个环节，整体的收益周期也较长，各个环节拆分开展的难度较大。因此，未来保障性住房继续由单一主体承担投资的模式将继续存续，未来业务变动相对较小。
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