一訊一評，解讀你關心的樓市動態：

01 萬人搖號搶房！這一輪搶房潮怎麼來的？會持續多久？

6億房源8秒賣完，288套小戶型公寓開盤7分半鐘售罄……樓市瘋漲的行情又要回來了嗎？

廣州中原研究發展部數據顯示，3月16日至22日，廣州一手住宅網籤1458宗，環比上升40.3％。此外，該周成交量為2020年新高，刷新由1月首周保持的紀錄，市場回溫信號強烈。

不僅如此，杭州、深圳、蘇州等地相繼上演項目開盤“閃電售罄”盛況，在深圳甚至出現新房預定收取近百萬“喝茶費”的樓市“魔幻”現象。

但就是在2月份，樓市供需兩端還出現大幅滑坡，龍頭房企業績下滑，在3月17日的2019年業績推介會上，萬科董事長鬱亮還在說，“沒想到，今天‘活下去’變成了特別真實的存在”。

幸福策評：火熱的樓市行情又回來了？“搶房潮”不會大範圍出現

“目前的樓市行情，應該定義為‘走出低谷，小幅升溫，但交易規模仍低於去年同期水平’。”業內人士嚴躍進認為，一些人預想中的樓市“上升期”尚未達到。

一方面，能走出低谷說明當下房地產並未遭遇經濟危機，雖然量未跟上，但市場情緒還是可以的，加之這兩年購房需求依舊很強，所以不至於那麼悲觀；另一方面，市場仍舊存在不確定性，目前樓市成交反彈，但並未有重大利好出現，疫情的負面影響仍在延續，使得交易量仍低於往年水平。

從數據上看，亦可說明目前樓市仍處於緩慢恢復階段。中原地產數據顯示，3月中上旬全國主要城市的市場成交量相比2月份有明顯復甦，網籤成交量平均上漲了40％，但同比依然下降20％以上，特別是一線城市，網籤同比下降25％。

房地產政策層面，“房住不炒”、“三穩”的政策紅線依舊堅挺。此前，廣州、駐馬店、濟南、寶雞、海寧等地出現“鬆綁”政策“一日遊”的尷尬，無疑透露出樓市調控政策的嚴格和不放鬆。

3月22日，銀保監會副主席周亮表示，要堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產市場的平穩健康發展。3月27日，成都市房地產市場服務中心發佈緊急通知，禁止發佈含不限購、不限價、不限售、不限貸、不搖號，以及增值、保值、貶值、上漲、下降、價格倒掛等涉及房地產市場敏感詞彙。

“‘搶房潮’不會大範圍出現。像深圳、蘇州出現的‘搶房’現象，原因在於需求積壓，而新房供應量少，但絕大多數城市並非如此。”嚴躍進表示，隨著供應的快速恢復，市場不會出現大規模的報復性反彈。

他進一步指出，從房企的角度看，庫存高企，加之短期的資金鍊壓力，90％以上的開發商都認為今年的銷售壓力大，悲觀心態尚未扭轉。在這種情況下，房企會加快推貨，從而增加市場供應。

從各主要機構的統計來看，3月以來，無論新房還是二手房，供應規模都有明顯增加，房價會呈現怎樣的走勢？

“疫情影響是很大的，包括很多人會有對賭心理，覺得房價還會繼續降。”某TOP3房企營銷人員表示，但在她看來，目前房企普遍讓利的情況下，房價處於觸底的狀態，“國內疫情好轉，房價會慢慢回暖，雖然政府不會大水漫灌，但是漲價還是一定的。”

同時，他指出，3月份開始，房企積極的降價促銷、政策的福利（比如重慶合川購房補貼政策中對醫護人員給予1％的房價優惠導向），“會使得相關城市的房價漲幅曲線進一步下行，體現出房價降溫的市場特徵”。但總的來說，市場需求仍充足的因素主導下，近兩年房價仍會呈現上漲的趨勢。

清華大學中國經濟思想與實踐研究院創始院長李稻葵則認為，疫情過後，會有新的一輪房地產需求。該需求並非炒作，而是調整需求，“但這不一定意味著價格的上升，可能在某些地方價格穩定甚至略有下降”，未來兩年地產會變得比較活躍，但是大概率不是價格往上擠。

02 一、二月份沒上漲房價，三、四月迎來報復性上漲

在我國二月集中爆發新冠疫情之後樓市整體停擺。不少城市出現了零成交的情況。當反映在二月份的統計數據當中時，眾多重點城市當中房價實現上漲的也只有三分之一。相比往年的增長數據相差了一半以上。對此不少人也做出了比較悲觀的判斷，覺得2020年的整體樓市小陽春不再，整體房價應該會下行，房地產的壓力會越來越大。

幸福策評：購房者看到樓市希望，報復性購房行為助“漲”房價

從這些年的總體樓市數據觀察我們可以發現。近幾年的房價在三四月份會出現一個較快的增長點，那麼2020年應該也不會例外。雖然一二月份的整體樓市成交量不及預期，但在疫情過去之後。等購房者的需求持續輸出,那麼在一二月份沒有漲上來的房價將會在三月甚至四月慢慢地漲上來。

這種房價上漲的趨勢也可以理解為一種報復性的上漲，為什麼會說是報復性的上漲呢？因為在疫情之後眾多開發商提高了折扣、下調了房價，讓購房者看到了樓市的希望，並且有不少城市樓市的正常秩序恢復得比較晚。而在樓市正常秩序恢復之後開發商的折扣和政策的刺激誘導會讓更多的購房者做出選擇。

在種種因素綜合之下，我們就可以看到購房者購房需求或在三、四月份出現一個集中上漲的情況。那這種情況就可以說是一種報復性的購房行為。

樓市一直保持著向上發展的趨勢，但是中間也難免會出現波動。不過波動之後也會重新回到自己的循環當中。既然這次疫情讓房價有所下行，讓樓市有所壓力，讓一些城市出現零成交的數據。那麼這些下行的數據將會在後期一一補上，所以二月份低迷的樓市也會在三、四月份逐漸爆發出活力來。而一二月份沒有漲的房價也會在三四月份逐漸地漲上來。

03 救市拉鋸戰：一月內4地樓市政策一日遊

3月步入尾聲，樓市傳統“小陽春”也明顯失約—中指研究院數據顯示，2020年3月，重點監測的17個一二三線代表城市新房成交量同比下降了24.1%。為挽救樓市低迷行情，地方紓困樓市動作頻頻。

據不完全梳理，整個3月，共有上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、南京等19地圍繞公積金緩繳、放寬房企預售監管、完善社保繳納時間認定、優化人才落戶等多個方面出臺穩樓市政策。同時，相較2月著力支持房企運營，3月更多樓市紓困政策調整聚焦在了提振需求。

但也有不少地方政策出現了觸碰“紅線”的現象。3月，共有廣東廣州、山東濟南、陝西寶雞、浙江海寧四地遭遇鬆綁政策“一日遊”，這也是近期單月政策“碰壁”次數最多的月份。

幸福策評：各地試探監管底線，房地產一直是一塊“誘人的蛋糕”

3月24日下午，一則海寧樓市限購政策暫時鬆綁的消息不脛而走。然而，巨大的輿論反響，讓該優惠政策不得不在公佈後僅僅一個半個小時就被緊急撤回。

“海寧放鬆（限購）一個月的做法比較特殊，此前全國範圍並未有過調控政策臨時放鬆的先例。”同策集團首席分析師張宏偉當時曾直言：“如果市場反應不大，可能一個月後海寧限購政策會直接取消，其他三四線城市也會跟進。”廣泛的輿論關注消除了這一可能。隔日（3月25日），海寧市住建局還發布了《2020年全市住房和城鄉建設工作要點》，重申“房住不炒”。

而在海寧之前，廣州、寶雞、濟南三地也在3月份曾上演政策“一日遊”，但原因卻不甚相同。據悉，廣州市的政策提及了“商服類項目不再限定銷售對象”，被市場認為是率先解禁商住；寶雞市的政策則包含“降低首套房貸款首付比例”；濟南和海寧的政策類似，均涉及“鬆綁限購”。

在此背景下，“各地頻頻試探監管底線也說明了四個非常值得關注的問題，”北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍表示，“一是各地經濟形勢非常嚴峻；二是各地缺乏房地產之外的刺激經濟的辦法；

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