2019年，對所有房企來說，都過的並不容易。
無論外部經濟環境怎樣變化，“房住不炒”大政策基調貫穿始終。去槓桿、穩地價、穩房價、穩預期，疊加經濟下行和行業紅利消退，讓小房企加速淘汰，中大型房企負重前行。
2020本來是充滿希望的一年，但誰也未曾想新冠疫情喧賓奪主，全球蔓延，對社會秩序和經濟帶來嚴重危害和影響。
這段時間觀察房地產行業，能在2-3月敢於主動應對並做出社會貢獻的房企，少之又少。
如果說出表現突出的，富力應該算一家。
2月15日，富力就啟動了“好房子，網購吧”創新營銷行動，給予客戶重大權益，力推在線購房，激活市場的同時，也創造了多項行業之最。
另外，富力也積極作為社會公益。疫情期間，富力向中國青少年發展基金會及廣州市慈善會共捐款2000萬元人民幣，並組織多渠道籌集了500萬元的生活物資捐贈與武漢；同時富力商業還以免除部分租金的方式，協助商戶度過難關。
國內疫情行將結束，年報季到來，富力也如期交上了2019年的業績答卷。細觀年報，有幾大亮點值得關注：
一、2019，數據健康，運營穩健
首先，富力2019年在銷售收入、銷售面積上，雙雙實現穩定增長，權益合約銷售總金額1382億元，同比穩步增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%。
其次，富力在營收方面表現不錯，全年實現營業額908.1億元，同比增長18%；其中，物業銷售營業額796.9億元，物業投資、酒店運營及其他收入111.2億元，二者增長率分別為20%、6%。
富力盈利能力保持行業前列，毛利298億元同比增長7%，淨利潤也增加16%至100.9億元。
由於業績指標連年攀高，富力再次大手筆分紅，董事會決議2019年末期股息每股0.86元，全年股息每股1.28元，共派息40多億，派息率4成。
另外，穩健的核心運營數字外，富力多元化發展順利。其中，酒店、商業成為兩個最大的引擎。
酒店業務板塊，全年運營收入達70.9億元，經營淨利業主利潤上升5%，達到14.1億元。
截止2019年12月31日，富力共有運營中的酒店90家。
該項資產市場評估值約520億元，與目前380多億元的賬面計價差額巨大，隱含了未來可在資產證券化等資本運作中釋放的鉅額價值增長空間。
以此看，富力酒店業務擁有遠超同業的盈利能力和價值提升空間。
商業運營板塊，全年運營收入達15億元，同比上升了12%，進一步取得全新成果。
2019年，富力運營中的投資物業總建築面積超過了252萬平米，運營中酒店及投資性物業市值約850億元，商業運營已成為富力可持續增長的重要“壓艙石”。
二、2020，未雨綢繆，從容應對
在市場普遍關心的債務及融資方面，富力去年憑藉有利的市況籌集境外債券22.5億美元及境內債券67.8 億元，緩解債務壓力，後又主動收縮投資半徑。最終，負債結構全面優化。
另值得注意的是，富力全年平均融資成本6.6%。截至2019年底，富力現金儲備達384.4億元，未使用銀行授信約1200億元，足以解決經營中可預見的資金需求。
經營及財務狀況的優化，富力獲得資本市場認可。2019年12月19日，富力配售2.73億股新股，多家國際大行充分支持，獲得約6倍認購；2020年2月17日，富力集團被納入恆生中國高股息率指數比重最高的成分股top10，彰顯超強盈利能力。
在土地儲備及貨源儲值上，2019年，富力“家底”增厚，全年在32個城市共取得38幅地塊，新增權益貨值1220億元，面積939萬平米；新增拿地平均地價為2600元每平米，成本優勢突出。
截至2019年底，富力權益建築面積約7060.5萬平方米，可售面積約5790萬平米，儲備貨值超過7450億元，分佈在國內外103個城市和地區，足夠未來四至五年開發之用。
按照計劃，2020年，富力將銷售超過230個項目，可售資源2700億元。
考慮到全球市場波動及新型冠狀病毒的影響，富力將2020年協議銷售目標設定為1520億元，較2019年實際協議銷售增加約10%。
按照這一數字，富力在今年僅需要去化56.3%便可完成年度目標。合理的增長幅度，換來相對從容的應對姿態。
三、城市更新，第二曲線，蓄勢上攻
當房企走出後規模時代，培育、發展、強化自身擅長的業務，是塑造未來核心競爭力的關鍵。
上世紀90年代開始，富力從城市更新起步，昂首挺進地產開發之路。這一業務基因，伴隨富力一路成長，如今已成為決定企業戰略發展的主要角色。
從年報看，富力城市更新業務持續發力，“舊改之王”成績單不斷刷新。
去年3月，富力地產中標廣州白雲陳田村“城中村”改造項目，改造範圍總面積62.61公頃，其中建設用地62.59公頃，改造規劃拆除現狀建築面積126.97萬平方米；8月，富力還一舉拿下廣州花都田美村舊改項目，改造範圍用地面積11.49萬平方米。
截至2019年底，富力已簽約合作城市更新項目超過了70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。短期可轉化面積約1000萬平方米，相當於2000億元可售貨值。
與常規從招拍掛獲取土地不同，城市更新轉化出的土地儲備，成本優勢非常明顯。因此，利潤率更高，便於管理資金流動，已成為提升富力盈利空間的有效途徑。
2019年，富力已透過三個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地，並且未來數年可轉化潛在土儲建面超過4000萬平方米，未來多年可持續貢獻利潤，成為第二條業績增長曲線。
深入城市更新業務，還可發現潛藏的結構性機會。
一是佔據增長高、支撐力足的細分市場，其中一二線城市的面積佔比92%，安全係數很高；二是佈局城市，在大灣區面積佔比達到60%，最大化把握粵港澳大灣區的戰略機遇。
城市更新業務、尤其是大灣區的城市更新項目，正成為富力的獨特優勢。
富力管理層在業績發佈會上提到，歷經1-2月疫情短暫影響後，如今已步入正軌，樓盤展銷廳約9成以上都開始正常運作。今年信心依舊。
所以，面對挑戰，2020年或隱藏著更大機遇。
疫情導致的全世界流動性寬鬆，以及強烈的降息預期，對房地產行業帶來的持續利好尚在後面。能夠主動優化、增強內功、夯實基礎的房企將在未來承接更多機會。
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