q太阳照常升起
关于小区物业合同纠纷，头条各抒己见，很多意见值得借鉴，但也有部分误区。首先，物业合同的特殊性是业委会根据业主大会的授权，代表全体业主与物业公司签定合同。而合同的实际承受者是业主。这样一来就出现了一个问题，即业委会违反业主大会决议与物业公司签定损害业主利益的合同怎么办？为此《物权法》和最高人民法院解释做出规定，业主可申请法院撤销。由此可知，即使业委会签定幻想合同违法，也应由法院撤销。实践中政府机关也会要求业主起诉。其次，业委会是由业主大会选举产生，是业主大会决议的执行者。法律法规赋予业主有监督的权利，业主可要求查阅业委会账目。如业委会不配合，业主也需起诉到法院。最后，物业纠纷没小事，因为关系到业主几代人的利益。业委会收入一是公共场所经营所得，公共设施维修支出。虚报项目，多列支出是取利的手段。一旦监管失控，业主就是提款机。如有证据证明业委会成员贪腐，因为不具备公务身份，依法涉嫌的罪名是职务侵占或挪用资金。目前物业合同纠纷业主属于弱势，因为业主分散不团结，业主监管失控，长时间积累产生纠纷取证困难。部分业主发朋友圈，以广而告之的方式控诉不可取，用词不当将涉嫌侵权！是法盲的表现。
北京一法张志杰
这还是关于业委会的规范运作及如何对其进行有效监督监管的问题。
目前来看，业委会与业主之间的矛盾与纠纷近年来日益增加，这是一种新型矛盾；较之原有的物业公司与业主之间的矛盾甚至更为激烈。这类问题主要源于业委会这个机构缺乏有效的监督监管，自身的运作又往往极不规范造成。
现行的上位法规，诸如《物权法》《物业管理条例》《业主大会与业委会指导规则》等等，对于业委会的监督及运作方面仅有浅层次的罗列，而缺乏详尽的规范和规定：
例如，业主享有监督业委会工作的权利，业委会应接受辖区居委会的指导和监督，听取居委会的建议，由业委会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业委会根据业主大会的授权，可以决定是否终止业委会委员的资格，等等。
但是怎么监督，如何监督，用什么方式监督？当业委会侵害业主权益时，该怎么办？
上述法条严重缺乏可操作性，致使业主一方投诉无门，维权无力；而业委会却往往搞一言堂、拒不公示账目、暗箱操作等等，由此引发出一系列的问题与矛盾。
要解决这类问题，街道办、住建局等行政部门应切实履责，发挥作用，在接到业主投诉后应深层次介入；例如我国物业管理水平最为发达的深圳市，其刚刚施行的《深圳经济特区物业管理条例》第一百零七条：
业委会有未定期公示公共收益及其他严重违规情形的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正;逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款。
也就是说，只有切实的进行行政介入和监管，才能保证业委会的规范运作，维护业主权益，
海风116067626
业委会账目、选举、不作为，这是三个问题，需要分别来分析和对待。
业委会所谓账目不清一般就是小区公共收益收支情况不清。包干制的情况下，物业费的收支，一般情况下业委会无需关心也没有理由去干涉物业公司的正常管理。业委会更应该关心的是物业公司是否严格按照物业合同里面的内容履行了实际服务。但是对于小区的公共收益这一块，的确要引起业主的关注，这也是业委会最容易出问题的地方。按照规定，业委会和物业公司应该定期将小区公共收益的收支情况进行公告，如果不公告，业主可以要求当地房管部门责令进行公告。同样，如果公共收益公告里面出现了明显违规的使用情况，业主也可以向当地房管部门进行举报。
暗箱操纵选举这个需要确凿的证据以及看是否符合相应的程序。选举一般就是业委会成立的选举，或者增补某个业委会委员的选举。首先选举的牵头部门要么是街镇指导部门，要么就是业委会自己，所谓暗箱选举需要查证选举过程是否严格按照相关流程进行了操作，是否严格按照规定召开了业主大会。选举过程中的公示、公告、工作人员的选派，表决票的印制发放是否都符合规定等等，单单说暗箱操作是没有说服力的。
业委会不作为的处理比较复杂。业委会作为与否，首先要看业委会是否尽到了职责范围内应该做到的事情，比如督促物业做好服务，听取业主意见，维护业主合法权益等等。其次要看这个业委会是否还在正常开展工作，比如业委会是否定期召开会议商讨小区工作，是否积极参加居委会召开的三位一体会议，是否积极参加业务知识的培训，以及是否能定期接待小区业主，听取并向业主反馈相关意见。如果业委会上述事项啥都不做，那处理起来也比较麻烦，除了希望业委会成员主动辞职之外，业主需要召开临时业主大会对整个业委会进行罢免。一般没有激起大的民愤情况下，少数业主也比较难以牵头和召集召开业主大会对业委会进行罢免，更为恰当和可操作的还是由居委会等提出建议，让缺乏作为的业委会成员提前下台，小区实行业委会提前换届较为可行。
业委会的正确打开方式
我们小区业委会第一次选举时，因大家不认识更谈不上了解就形成了被动选举，以为业委会成立小区就有希望了。接下来事情往相反的方向发展，业委会从物业费每平米提出一角钱作为他们的工资，因小区有三千多户人家一年就是几十万。如果业主提出不同意见业委会不但不采纳，还在业主群里对业主公开谩骂。几年了从来不公开账目。电梯的使用寿命一般是十五年左右，只用了四年就全部停运，业委会就鼓动业主动用维修基金全部换成新电梯，我们当地就有十多家电梯公司，他们不在当地订几个还跑到外省去考察新电梯。现在大家业主形成了共识，换届选举时不可能在选他们了，叫他们把这几年的账目公开，并和下一任业委会交接清楚。
