别墅作为豪宅产品，是许多人终其一生追求的居住梦想，更是城市精英人士理想居所。然而，别墅该怎么选，既可满足自住又具有发展潜力？
如果要讲稀缺性，别墅进入存量时代，显然是稀缺的。“独 门 独 院”，有天有地有车位，一层一代人。但是不认真挑选，却可能会遇坑。
2018年曾有一土豪“亏本”2000万出售别墅的消息刷屏朋友圈。业主出售降价的别墅位于深圳天X，也是曾经创下深圳最高价格纪录的区域。该房源为业主几年前购置，总面积273.58平，5房3厅，全新毛坯，当年一手买来3600万，后来2680万出售，折合9.79万/平。
如今多年过去了，深圳天X豪宅因远离城市核心CBD（盐田区），并且公共配套及设施较弱，房价不升反降，均价并没有呈现太大变化，跑输大市豪宅，还被不少人形容“楼市绞肉机”！
深圳天X2008.2-2018.3价格走势（来源：深圳乐居、搜狐）
当然，这样的别墅是属于个案。像香蜜湖的别墅，依然是全深圳几乎最昂贵的不动产。2020年3月，香蜜湖一号二手别墅依然动辄叫价17万+/㎡，同比涨2.95%，单套成交价在7000-9000万/套之间，三年价格居高不下。据安居客网站数据显示，香蜜湖1号别墅与香蜜湖市场平均价相比是1.56:1。
香蜜湖1号2017.6-2020.3价格走势（图片来源：安居客网站）
同样是名家手笔，同样是白色派大师迈耶的作品，两者价格之间却是天壤之别。通过上面的案例可以给我们较多的镜鉴：
两者都拥有稀缺的景观资源——前者拥有独有的山景+海景，后者拥有湖景。
但不同的是，一个位于尚无地铁通达的东部滨海，整体公共配套较弱；另一个则是位于CBD的核心区域，周边拥有地铁、名校、金融产业、高档商业等等几乎是好的城市公共资源。
业内人士算了一笔账，2014年的3000万，足以买香蜜湖一号的别墅，如今市值接近一个亿。一个可以卖到超越市场平均价的1倍不止，一个却基本没有为业主带来什么可观收益。
有句话说得很好“美景有毒”，如果别墅只卖景观，无城市公共资源，那便要警惕。因为大量的历史数据证明，只有那些拥有城市公共资源加持的别墅，才能有更好的市场表现。
那么，买什么样的别墅才是好的选择，既可满足自住又具有发展能力？根据实际的观察与市场分析，我们得出以下总结：
1、稀缺的景观资源，是别墅之所以成为“少数人的选择”的附加价值。没有稀缺的景观资源，一样可以诞生不错的别墅区，但加上独有稀缺景观，那便是如虎添翼。但，一定要在满足上面这些基础条件的情况下，稀缺的资源景观，才能让别墅展现出巨大的溢价能力。
2、有公共资源加持，拥有相对完善的商业、教育、医疗等配套。任何社区最终还是回归生活，如果只有美景，就算再稀缺也不能满足生活，所以好的社区需要有充足完善的公共配套。
3、距离城市中心区/副中心区，在合适的距离内，并拥有相对便利的交通条件。这是基本盘，别墅距离城市中心/副中心的“物理+时间”的距离，决定着财富创造的速度和效率。
4、产品设计与打造，要拥有区域独有的竞争优势。合理的规划布局、恰当的产品设计以及精细的户内设计，为客户提供更舒适的空间氛围，才能提高产品的溢价能力。
如果将这样实际观察与原则用在其他的房地产品种上（平层、公寓等等），你会发现，其实道理都是相通的。但是，在别墅这个品种上，这些原则体现得更为彻底，条件不同，相差可谓是巨大的。
在河源，保利堂悦就是这样的好产品。曾创造出爬山墅、七和院的央企保利在河源也推出“神作”——保利堂悦，打造出高拓伴山别墅与军工品质精装房。
保利堂悦北区别墅鸟瞰图
目前保利堂悦高拓伴山别墅，可谓是河源之前未有，之后难有的别墅。去年6月，保利堂悦一期50套别墅开售当周即去化80%，其中合院别墅更是开售当周周末全部售 罄。
为什么保利堂悦别墅，能在河源掀起一场市场风浪？
01 首先得了解万绿湖是河源旅游名片
万绿湖，华南第一大湖，也是国家4A级旅游景区，森林覆盖率高达71.6%，负氧离子含量常年最高可达50000个/㎡，宛如天然氧吧。根据《河源市城市总体规划（2009-2020）》规划，河源将大力发展现代生态旅游业，打造成粤港澳大湾区休闲旅游业重要承载区。
万绿湖航拍图
保利堂悦位于万绿湖片区，是目前万绿湖2公里内罕有在售住宅盘。项目距离万绿湖景区约2公里，背靠关爷山，山体环抱，坐享半山风光。
02 万绿湖片区享有非常丰富的城市公共资源加持
根据《河源市万绿湖大道两侧用地控制性详细规划草案公告》规划，万绿湖大道片区将分为西部生态旅游区、中部生态休闲生活区和东部城市居住区三个功能区。其中，在万绿湖大道西部将结合新港客家风情一条街、美思威尔顿酒店等服务设施，建设市级旅游服务中心。在万绿湖大道东部入口处，建设集商业、办公、休闲与一体的综合性生活服务中心，也是进入万绿湖景区重要的特色地 标。
河源市万绿湖大道两侧用地控制性详细规划草案公告
同时，沿万绿湖大道两侧将规划居住区公园2处，居住小区级公园9处，满足居住区250米见绿的要求。规划还提出，将在该片区规划社会停车场3处（现状保留1处）、加油（气）站2处（现状保留1处）和1个公交首末站。片区内还规划了1所36班的初中、4所小学和4所幼儿园。其中除保留现状新港镇中心学校外，在3个新建组团内各设置小学1处，共84个班。
保利堂悦项目属源西片区，根据2017年11月发布的《河源市源西片区控制性详细规划修编》规划草案公示，规划布置综合商业副中心、旅游服务商业副中心等，规划还在区内安排中学4所、小学6所、体育设施场所3处、商业设施8处、酒店2处、菜市场5处、区级医院1所、居住中心3处等公建设施。
《河源市源西片区控制性详细规划修编》规划草案
目前，源西片区已规划完成黄子洞公园，还将投资7.6亿元建设一个集体育运动、生态、休闲、观光于一体的18万方的关爷山体育公园，这也将是河源最大体育休闲公园。居住在这里，可近享源西片区、万绿湖片区的商业、医疗、教育等公共资源。
示意图
03 便捷交通路网畅达全城、接驳大湾区繁华
在交通方面，西环路（河源城市快速环路）、万绿湖大道、老广梅路、粤赣高速等交通要道，将成为片区的“大动脉”，将给保利堂悦业主与万绿湖旅客提供出行便利。
河源西部未来的交通大动脉：西环路
通往华南第一大湖的要道：万绿湖大道
河源便捷的高速公路：粤赣高速（粤赣高速河源城北出入口将北移至万绿大道，新增高速路口距离项目约2.7公里）
示意图
04 保利堂悦高拓山地别墅是保利新一代智能别墅产品
可以说在河源、甚至华南地区，保利堂悦的别墅产品设计是别具匠心的，别墅溯源东方园林精粹，传承中式文脉，营造中式人文生活社区。在户型设计上，目前一期在售最后一套6室双拼别墅，可容纳四代同堂，超高实用率。
保利堂悦双拼别墅效果图
保利堂悦这套6室双拼别墅外立面采用中式风格，一层四边带花园，可享受豪华大花园，地下车库预留3车位空间，车辆直接入库，可容纳四代同堂。
保利堂悦别墅示意图
一层▼
四边带花园，独享270°豪华大花园,小区人车分流，打造静谧生活空间,7.3米大开间客厅，空间奢阔可自由打造,户户预留电梯，满足豪宅生活需求
保利堂悦双拼别墅一层户型图
保利堂悦别墅示意图
二层、三层▼
二层可改造为4房，实用性强,三层为主人房套房，奢享私密舒适生活
保利堂悦双拼别墅二层、三层户型图
保利堂悦双拼别墅二层、三层户型图
保利堂悦别墅示意图
地下室2层▼
地下室预留3车位空间,户户送3车位，尊贵入户,地下室挑空预留多功能利用,你想要的静谧与狂欢，它都能满足你
保利堂悦双拼别墅夹层、负一层户型图
保利堂悦双拼别墅夹层、负一层户型图
地下车库示意图
不是贵的别墅才是好别墅，本身拥有丰富的公共价值加持，再加上良好的景观价值，才是别墅产品真正的“王道”。当下城市土地资源稀缺，未来别墅买一套少一套。位于万绿湖片区的保利堂悦，属于稀缺资产，势必成为领跑河源，乃至华南地区健康人居生活，是高端买家置业、收藏的新窗口。
保利堂悦，在当下城市稀缺景观难有土地供应、别墅难批复的情况下，可谓是难觅其二。
这套双拼别墅，很可能是万绿湖片区最后一套大面积双拼别墅，之前未有，之后难有！
- END -
保利堂悦位于万绿湖景区旁,坐拥五大健康价值体系
空气好 | 水好 | 户型好 | 装标好 | 低密度
示意图
约100-142㎡军工品质精妆房 约140-167㎡高拓伴山别墅 诚邀品鉴
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