司法拍賣房產3年無法過戶 買房者、原業主均喊冤
林叔權律師：
司法拍賣有風險 “止損”渠道多瞭解
2016年在香洲區法院的一場司法拍賣中以264萬元拍得房產，至今卻未能過戶？日前，競拍當事人於東平向南都反映了自己的遭遇。因為這場拍賣，自己揹負債務，生活陷入困境。而該案的第三人，房產的實際使用者王女士也喊冤叫屈，認為自己不存在斷供故意，甚至已經付清所欠銀行房貸本金，卻依然被拍賣房產。2019年7月，在記者採訪過程中，香洲區法院宣佈對該事件中2015年銀行起訴業主“斷供”一案經審查做出了再審決定，該事件的官司仍未結束。
一場表面看起來尋常的司法拍賣，究竟遭遇了哪些問題？如今多方利益受損的局面，如何破局？南都記者對此展開了調查。
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拍賣後過戶難
2016年7月13日，珠海市香洲區吉大永發大廈三樓，一場尋常的拍賣會正在舉行，拍賣標的中，有一套位於珠海主城區上佳地段的房產。時年26歲的於東平是珠海某銀行的職員，正在積極準備，參與這場拍賣角力。此前，他準備在珠海買房，機緣之下，發現這一套價格低、位置好的房產資源，並與家人商量後提交拍賣保證金。此次拍賣已是這套房產的第二次拍賣，相比第一次拍賣，折價了20%，使得這一房產更具吸引力。
經過一番競價，於東平以264萬元的價格成功競得，在《拍賣成交確認書》上，這一房產最終支付的價格還包含了11萬餘元的佣金，總金額為275.92萬元。《拍賣成交確認書》上還註明，買受人應該在2016年7月23日前，支付扣除20萬保證金外的餘款255.92萬元。於東平回憶，競買成功後，全家人都為此興奮，所購房屋面積較大，正好可以將家中年邁的老人接來珠海養老，這也是此前家人全力支持購房的核心所在。
原以為，接下來的就是交錢過戶。不過，在拍賣成功後，於東平卻接到工作人員電話，對方表示，由於執行案出現了第三人異議，為避免於東平損失，建議其暫時不要付清尾款。對此，於東平回憶，他當時要求法院方面出具一份情況說明，寫清如有違反《拍賣成交確認書》中約定付款日期仍未付款，不能算作自己一方違約，法院或拍賣方將不會因此追究違約責任。不過，這一書面說明對方表示無法出具。最終，於東平仍按期付清了尾款。
付清尾款後，於東平便持拍賣確認書，前往法院執行局，要求將自己所拍得的房產過戶。而此時，法院方面明確告知，因為存在異議，無法出具《協助執行通知書》等協助過戶。
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房產系“斷供”後被拍賣
為何會遇到異議？記者梳理該案相關法律文書發現，異議由涉案房產業主王某章和第三人王女士提出。在該案中，王某章系涉案房產房產證上的產權所有人，王女士則主張自己是借用王某章名義買房，自己是該房的實際產權所有人。
2015年1月，珠海某銀行前往香洲區法院起訴，王某章在該銀行貸款購房，但已經“斷供”，申請法院對王某章名下抵押房產採取財產保全措施，並要求對方還款。
裁判文書顯示，該案中被告王某章並未答辯，也未向法庭提供證據。最終，香洲區法院判決確認雙方《個人住房抵押貸款合同》於2015年5月3日解除；同時，王某章需於判決發生法律效力之日起七日內償還借款人民幣本金1194868.9元及借款利息，另還需賠償律師代理費。判決還確認銀行對涉案房產的抵押財產折價或者以拍賣、變賣所得價款在上述一至三判項金額範圍內有優先受償權。
記者查證獲悉，該民事判決於2015年11月17日發生法律效力。隨後，銀行向執行法院申請強制執行，案號為(2015)珠香法執字第6466號。依據這一強制執行，2016年6月14日下午3時，在珠海市公共資源拍賣中心公開拍賣案涉房產，起拍價格為2739800元，該次拍賣因無人辦理競買手續未能成交。經合議庭合議，同意在第一次起拍保留價格的基礎上依法降價20%再次拍賣。2016年7月13日下午3時再次公開拍賣案涉房產，起拍價格為2191840元。這才有了於東平參加拍賣這一幕。
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拍賣後房款已還清
記者從香洲區法院查證獲悉，在2016年7月13日拍賣成交後，王某章於8月10日提起被執行人執行異議，請求中止原判決的執行、撤銷拍賣裁定，被駁回後又複議至市中院，市中院裁定維持香洲法院異議裁定。王女士也於同日作為案外人提起執行異議，請求中止對涉案房產的執行，香洲法院於2016年11月28日裁定駁回其異議。
隨後，王女士於2016年12月12日又作為利害關係人向香洲法院提起執行異議，請求中止和撤銷涉案房產的拍賣成交行為、中止原判決執行。
其間，王女士不服前述駁回案外人執行異議的裁定，2016年12月13日向香洲法院提起案外人執行異議之訴，請求中止涉案房產的強制執行並解除查封、確認涉案房產的產權，香洲法院經審理認為王女士對於執行標的即涉案房產並不享有足以排除強制執行的民事權益，於2017年9月20日判決駁回王女士的訴訟請求。王女士上訴後市中院於2018年5月29日判決維持原判，該判決於2018年8月16日發生法律效力。
根據第三人王女士的描述，由於當時王某章出國了，因此無法取得聯繫。王女士表示，房屋歸自己所有，只是因為珠海購房政策借用了王某章的名義，此事銀行均知曉並認可。她表示，2014年12月她知道王某章停供貸款後，就每月向王某章的還貸賬戶轉賬還貸，還向銀行償還了此前王某章未按時償還的貸款，支付了逾期還款違約金，王某章2014年5月出國，6月停止還貸，銀行工作人員也聯繫她要求還貸。她認為，銀行明知並認可自己是實際產權人的情況下接受每月還款，卻仍然對聯繫不上的王某章提起訴訟並未告知她，判決、申請執行、拍賣都未及時告知自己，違反誠實信用和公平原則。
此外，王女士表示，執行標的金額已經明顯低於房屋價值，且她一直有聯繫銀行及執行法官，表示要清還全部餘款，因此根本就沒有執行的必要。記者查證獲悉，2016年7月13日12時54分至16時34分期間，案外人王女士確實向被執行人王某章償還貸款賬戶陸續轉賬，至2016年7月15日止，該賬戶餘額為1117709.87元。
2019年7月，銀行方面也證實，涉案房產所欠貸款確實也已經在拍賣後予以還清。
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損失如何彌補？
由於陸續而來的一系列官司，於東平的過戶始終無法順利進行。2018年8月，於東平從珠海中院獲取了一份判決生效證明。本以為，一系列官司結束後，法院既沒有認可王女士對房屋的所有權，也沒有判決中止執行，終於可以順利過戶。不過，此時他再次獲得告知，此案已經由香洲區法院審委會納入自查程序，仍無法協助過戶。2019年7月，記者也從香洲區法院證實了於東平這一說法，自此從拍賣成交之日算起了，已經有3年時間。
於東平說，3年時間，自己的生活因此發生重大變故。當初的購房款大部分系從銀行貸款所得，由於銀行方面遲遲拿不到涉案房屋辦理抵押，貸款銀行要求於東平必須提前還清200多萬元的借款。為了還掉200多萬元，於東平稱，自己老家的房產出售，但仍然無法補足巨大缺口，最終只能拆借高息貸款。三年間，每月要還數萬元的借貸本息。此外，自己因此事無法專心工作，離開了單位，成為了一個失業之人，近幾年所有的生活都圍繞著房子。因為此事，家人對他愈加責備，自己揹負了巨大的精神壓力。
於東平做過一個統計，他表示，三年間他已經賠進去至少60萬元。目前，他仍然希望能夠拿到房子，“拿到後第一件事就是賣掉，把債務還清”，他說。
不過，有司法部門人士向記者分析道，由於案件進入再審程序，很可能會推翻之前的判決，那麼房產就會歸還王某章，“也需要做好這種心理準備”。記者也就此諮詢了香洲區法院，如若最終法院確定房產無法過戶，於東平這類拍賣人損失如何彌補，是否有相關救濟措施？對此，法院方面介紹，於東平可以另尋法律途徑請求賠償相關損失。同時，法院方面也向記者表示，目前來看，執行方面每一步流程都是依法依規的。
記者獲悉，在採訪過程中，香洲區法院向於東平發出了一份《通知書》，其中表示，“現因本院已對生效法律文書啟動審判監督程序，為避免給你方造成不必要的損失，請你方在收到本通知書後7個工作日內提供個人名下銀行賬戶辦理退款手續”。不過，對此，於東平表示，退款可以緩解自己當下不少難題，但通知書語焉不詳，自己除了264萬元購房款外，還有11萬餘元的拍賣佣金，是否一併退還，還有此次接受款項，是否意味著3年間的損失今後將由他承擔。對於他的疑問，目前法院尚無一個準確的書面說法。
對於再審，於東平則表示詫異，他認為，如果再審後推翻了此前的判決，那麼整個案子的基礎都不復存在，沒有對房產的執行，就不存在後面的拍賣，“我參加了法院的拍賣，一個從頭到尾遵紀守法的市民，最終落得這樣的下場，我到底犯了什麼錯？”記者獲悉，7月15日，於東平帶著自己的案子，前往廣東省高院進行申訴。
另外，今日新聞，記者也聯繫上了案件中的第三人王女士。王女士表示，自己才是受害方，於東平是想惡意侵佔自己的房產，她認為，自己的房產從始至終都不應當被拍賣。
【林叔權律師說】
司法拍賣有風險 “止損”渠道多瞭解
對於於東平的遭遇，國信信揚律師事務所專職律師林叔權表示，首先，需要明確的是，司法拍賣是存在風險的，這也是每個參加司法拍賣的買受人必須提前瞭解的。在拍賣後遇到的諸如案外人申訴等情況，均在這一風險範圍之內，這是買受人自身要承擔的。其次，類似案件中於東平這種情況，“止損”渠道其實也是有的，如他可以以拍賣物不能交付為由，要求解除拍賣合同。但由於房產近年一直在增值，此種渠道一般不會選擇。其三，他也可以依據《拍賣確認書》，去追究拍賣方的違約責任。至於再審後如果撤銷了原判決，給於東平帶來了損失，則需要找到造成損失的責任方是誰，屆時是不是可以找法院主張索賠，也是一個可以“止損”的方向。
事件梳理
2015年1月：香洲法院受理珠海某銀行訴王某章金融借款合同糾紛一案
2015年2月：珠海某銀行訴王某章金融借款合同糾紛一案開庭審理，在該案審理過程中，根據銀行的申請，今日新聞，執行法院於2015年2月9日對王某章名下涉案房採取財產保全措施，查封期限至2018年2月8日。
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