春节期间，不少房企陆续开启了线上售楼。其中，长岭居的实地常春藤累计超过200万的曝光率，吸引了大批购房者和房产大V号的关注。今天，小编就为大家解读一下这个长岭居的大体量老盘。

转化率未得到明确数据，有待考究

实地常春藤在2016年4月底首次开盘，据其官方公布的数据，去化率约八成，创下广州东部板块单日销售量新纪录，之后项目销售一直较为稳定。据广州中原研究发展部数据显示，2019年（12.16-12.22）实地常春藤网签206套，环比上涨3333.3%。总的来说，楼盘的销售成绩是比较可观的。

项目的开发商是实地地产集团，成立于2006年，坐落于广州珠江新城核心区，主营业务是房地产开发经营、房地产咨询服务、企业管理咨询服务等。早期，企业的项目较少且分布在三四线城市，据其官方数据显示，2015年前企业销售都不是很理想，2015年销售额仅14.6亿元。但是，从2016年开始，实地集团销售额突飞猛进，从不足20亿元一举突破百亿元，近几年更是不断扩大版图，项目覆盖全国25城。

实地常春藤效果图

而这一切的转折点，就是企业斥资17亿元在长岭居拿下的用于开发实地常春藤的这四宗宅地。与知识城、科学城以及长岭居周边的楼盘相比，实地常春藤的销售成绩相对比较突出，这不禁让人有所疑惑：它究竟有什么亮点受到广大购房者的青睐？接下来，就让我们解读一下这个楼盘的整体价值。

实地常春藤板块区位解读

实地常春藤位于禾丰路与永和大道交叉口西北侧，项目按行政区划是属于永和街的，处在长岭居板块的边缘上，但开发商和置业者一般都会将这个楼盘划在长岭居板块内。

实地常春藤，行政区上是永和街不可分割的一部分

按照规划，长岭居被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区，规划有高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲、先进制造等五大功能，预计2020年基本成型。

从长岭居目前现状来看：在交通建设方面，地铁21号线长平站上年底正式通车，有轨电车1号线正开展不载客试运行；产业方面，华润人才创展中心落地选址出炉，并设立有巢公寓粤港澳大湾区总部，长岭居中部将打造成为汇聚海归学者与科研人员的湖畔科研小镇；城市配套方面，广州医科大学附属妇女儿童医院已开建、前海人寿落子长岭居并加码布局医疗养老产业；教育配套上，北京师范大学广州实验学校、长岭居小学、在建的英国修仕倍励国际实验学校等优秀教育资源引入。

长岭居实景图

总而言之，当初画的“大饼”正在一步步落实，雏形初现，但多个城市规划仍在规划建设阶段。

具体到实地常春藤，虽然能受到长岭居板块一定的红利辐射，但长岭居片区未来的核心发展区域更多偏向于长岭门，而实地常春藤处于整个片区的边缘地带，与中冶逸璟台、龙湖揽境等楼盘相比，它整体的区位会略逊一筹。

实地常春藤周边配套解读

（1）交通配套

地铁和楼巴：实地常春藤周边的轨道交通配置不是很好，距离最近的地铁也是远在10公里之外的21号线长平站，需打车或乘坐楼盘配置的楼巴前往。

有轨电车：虽然有轨电车1号线可与地铁21号线对接，但楼盘距离有轨1号线永和新丰站、黄旗山站等都较远，最少都要1.5公里，出行不是很方便。

总体而言，项目的周边交通条件不是很理想。

（2）教育配套

在楼盘宣传时，实地常春藤最大的卖点是学校配套。该楼盘规划3所幼儿园（都已开学）、2所小学、1所省级中学市二中，基本能涵盖全年龄段教育，满足业主需求。

其中，最受瞩目的重点市二中开元学校在2018年已经投入使用，目前除高中部之外，小学和初中已开学，招收居住在实地常春藤小区范围内符合“人户一致”条件的学生。

不过长期来看，作为1.5万户的大社区，上述所说这些配套学校的学位数量，不一定足够分配给所有业主的儿女，而市二中开元学校的学位就更加“难抢”了。如果看重名校学位的购房者还是要了解清楚，慎重抉择。

（3）商业配套

自建商业配套：项目的每期住宅都配置有底层商业街，目前已经有不少商铺正在营业，基本能够满足业主的一些生活日常需求。

据销售介绍，未来第八期将会自建10万㎡的大型商业综合体，能更好满足业主的消费需求。不过这个楼盘的体量大，等到第八期完全建成估计还需要等较久时间。

外部商业配套：目前，楼盘的外部商业比较匮乏。虽然长岭居规划有长岭门城市综合体、万达广场（尚无官方准确消息）等较大规模的商业，但楼盘与这些项目之间的距离也较远。因此，楼盘业主的消费需求主要还是要靠自建的商业配套。

（4）医疗配套

目前，楼盘附近的医疗配套有永和医院（驾车时间约13分钟）、萝岗区中医院（驾车时间约15分钟）和中山大学岭南医院（驾车时间约20分钟）等.。

而长岭居规划的广医附属妇幼医院、宝能国际总医院等项目，距离楼盘远在6-9公里之外，驾车超30分钟方可到达，相对而言还是较远。总而言之，楼盘周边的医疗条件比不上长岭门附近的其他竞盘。

（5）环境配套

项目周边有水牛山、黄旗山、萝峰山等三山环绕，在项目的西北角有总面积超过300亩华圣公园，生态环境好，空气质量良好，而且距离大约2.2公里，驾车只需6分钟。

华圣公园

（6）不利因素：

1.企业废气扰民：据小编调查，近几年实地常春藤业主都在投诉附近的洛科威防火保温材料有限公司的废气扰民。

永和片区小区企业相对位置

而小编了解，在今年1月，黄埔区与该公司签订国有土地收回补偿协议，继续协调加快厂房关停、搬迁、场地环境调查及土壤治理修复等事宜。新工厂将在24个月内建成投产，届时位于楼盘附近的旧工厂将同时关闭。这也意味着，未来的两年实地常春藤的住户仍可能会受到影响。

2.车位配比：据网易房产官网显示，实地常春藤的总住户达1.5万户，停车位确有10035个车位，如若数据属实，车位配比约为1：0.67。随着入住率的提高，后续势必会出现车位供应不足的情况。

3.拥堵情况：实地常春藤位于永和大道旁，而永和大道进入科学城在上下班期间时常出现堵车情况，对于有车一族来说，这会造成出行不便。

楼盘户型价值解读

参考房价：均价3万/㎡（精装修）

实地常春藤共分11期开发，目前一至五期已售完，正在推出第六期。第六期占地面积达8.1万㎡，总建筑面积达31.8万㎡，容积率2.8，总体而言楼间距较宽，绿地率35%，总户数1987户，交楼时间预计2021年年底。

总规划图

（1）楼栋价值

六期规划图

5#：可以说是其中最好的优质楼王，临近小区规划的河流，北望园林，景观面开阔。

4#、6-7#：

1-3#、8-10#：比较靠近外部马路和自建底商，低楼层的住户容易受到噪音和车行灰尘的影响；不过8#也靠近河流，景观较好。

11#：靠近综合生鲜市场和公交首末站，周遭环境可能会比较吵杂，甚至脏乱或有异味影响。

（2）户型解读

目前，实地常春藤六期的1#和3#在售，推出的主力户型为78-124㎡2-5居室，因为每栋户型基本相同，下面以1栋为例简要分析。

01/02户型：99㎡3室2厅2卫，竖厅设计，动静分区，但存在南北不通透的问题，而且采光面较小，好在是南向户型，能对采光做出一定弥补。

04/05户型：作为与01/02户型同面积的户型，同样存在南北不通透问题，但再加上是北向户型，竖厅设计，采光条件会更差。

06户型：109㎡3室2厅2卫，横厅设计，空间感较好，南北通透，采光面较大，而且户型为南向，光线充足。与前两种户型相比，它还多做一个储物间，实用率有所提升。

03户型：124㎡4室2厅2卫，与06户型差别不大，但增设多一个房间，对刚需客来说能够增加杀伤力，而且是横厅设计，厅出阳台，采光度和空间感较好。

样板间实图

另外，实地常春藤全部户型采用2500元/㎡的全智能装修标准，对一些刚需客来说，这些智能家居配套都会计入房款，增加了购房预算，在一定程度上会影响其购买欲望。

总结

长岭居板块内，楼盘整体均价在3万左右，实地常春藤的价格中规中矩，但通过引进名校教育配套、自建大型商业综合体，以及设计户型的实用性等，从而提高整体的项目价值。因此，总体而言还是比较适合刚需客入手。

实景图

但是实地常春藤位于长岭居板块的边缘上，跟板块中心的其他楼盘相比，区位价值还是略逊一筹。而且由于项目交通不便，去科学城、珠江新城上班的通勤时间都比较长，以及工厂废气扰民的问题悬而未决，这些都让项目的整体价值减分不少。

综上，实地常春藤优缺并存，购房者可以根据自己的预算自行取舍。以上只是笔者个人观点，置业者可以多对比周边楼盘，综合考虑自身因素，谨慎抉择。

附踩盘照片：

摄/Quas

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