早就有意寫一個房企往事系列，可怎麼也沒想到會從中海開始。
因為中海雖然長期穩居中國房企TOP10，但它一直沉穩內斂，低調前行，從來都是社會上話題最少、關注度最低的那一個。
中海的名聲，更多是在地產圈內，畢竟它是中國地產行業的“黃埔軍校”、“利潤之王”，業內人士無不對其景仰有加。
讓我留意上中海的，是2019年底，一篇鄭州北龍湖中海九號公館業主的自嘲文章《鄭州人民快來看，這幫土豪掉“坑”裡了》，以及他們《致中海地產總經理顏建國的公開信》，這個公開信的部分內容，大波哥之前其實分享過的（歷史文章：年終盤點|地產維權排行榜，鄭州業主創意十足實力奪冠！）。
要說業主們網絡宣傳搞得實在是666啊，前面那個自嘲的標題絕對抓人眼球，是一等一的好標題，大波哥是真心佩服！後來還為他們在疫情期間堅持維權點贊。（歷史文章：疫情在發展，現在誰更慘？——地產篇）
但他們指望向顏建國求救，恐怕是找錯對象了。
在大波哥看來，中海2019年在全國各地開始遭遇的維權大爆發，可能根源就在顏建國身上。
他掌舵的中海，越來越不像我們印象中熟悉的那個中海。
01-2019，維權數量陡增的一年！
結果顯示，雖然2010年至今的歷年，幾乎都有中海業主維權事件被曝光，但是，
2018年以來，尤其是2019年，網上曝出的中海維權事件的數量，遠高於之前。大波哥就不再一一粘貼維權現場的圖片了，就把微信搜索結果貼幾張，大家隨意感受一下吧。
曾經的中海是高質量的代名詞，為何如今維權事件不斷？
翻看中海維權的相關新聞，發現相當數量是與“減配”有關。正如鄭州北龍湖中海九號公館維權原因一樣，賣房時是吹得天花亂墜的“TOP級”豪宅，交房時就成了一地雞毛的“尊享級”剛改。
業主維權想要整改，對不起，項目公司還沒有權限出整改的錢！你看看北龍湖業主們在房管局協調下與中海鄭州公司的溝通記錄：
中海的超高淨利潤率什麼時候變成從業主身上摳來的了？
中高端項目一直以來都是中海的強項，怎麼突然就不會建房了？
那個“得城市以土地，還城市以珍藏”的中海哪去了？
這不是我們認識的那個中海啊！
02-排隊買樓不知價，只因市民信任它
“排隊買樓不知價，只因市民信任它！”
這是中海開發的第一個樓盤在香港銷售時，香港幾家主要報紙報道開盤盛況的標題。
那是1985年，中海首次拿地做房地產開發，修建的樓盤叫海寶花園。
海寶花園上市時，香港人爭相搶購，提前三天開始排隊，450套房源開盤當天即售罄，創下香港樓市銷售記錄。
| 中海在港首個獨資地產項目海寶花園 |
中海做了什麼，讓香港市民如此信任它，對它開發的第一個樓盤就這樣熱捧？
這還要從中海的成立說起……
1979年，帶著為國家賺取外匯和學習先進經驗的歷史使命，國家建工總局（即現在的中國建築集團），組建28人團隊，以啟動資金100萬港元，於當年6月1日在香港註冊成立了中國海外建築工程有限公司（中國海外集團前身），正式進軍香港建築承包業務。
1981年5月，中海憑藉母公司中國建築在56個國家300多個工程項目為背景業績，在香港成功申請到五張C牌，取得在香港從事建設工程的頂級資質，從此可以參與競投不限標額、不限類型的政府工程，和國際頂尖建築企業同場競技。
這大大拓展了中海的業務範圍，在給房企大佬打工的同時，中海開始大規模承建香港市政工程。
很快，在1982年2月，中海承接第一個香港政府大型工程——木湖至大欖湧輸水管線項目。克服地質條件複雜、施工條件惡劣等困難，公司實現提前竣工，為香港市民提供了70%的生活用水，結束了香港生活用水短缺的歷史。
| 木湖-大欖輸水管 |
這一生命工程給中海帶來了歷史上第一個重量級錦標：香港政府特向公司贈送“譽馳遐邇”錦旗。
自此，中海一發而不可收，鋪設輸水管線、挖隧道、建大橋、甚至填海，都幹上了。
到今天，中海承建了香港1/4的醫院和15%的公屋，在西九龍、中環填海造地的面積，達到880萬平方米，相當於香港面積的九分之一。幾乎80%的香港人，每天都直接或者間接地和中海集團發生著關係。
| 香港中環填海及中環灣仔繞道系列工程 |
1985年，積累了一定家底、摸清了房地產開發門道的中海，開始進軍當時正處於一輪大牛市之中的香港房地產行業，從長實、新鴻基、新世界等風頭正勁的港資開發商那裡虎口奪食。
第一個項目就是前面提到過的海寶花園，靠著長期為港資開發商承建項目和輸水管線等市政工程建設積累下的良好口碑，獲得了空前的成功。
一炮而紅之後，中海趁熱打鐵，陸續在香港發展了10多個“海”字頭地產項目，包括海巒苑、海祥大廈、海榮大廈等，號稱“海軍艦隊”，“中國海外”的名號逐漸在市場上響亮起來。
1992年8月，乘著南巡講話的東風，中海成為第一家在香港聯交所上市的中資企業。“中國海外發展”上市共發售8.2億股股票，集資8.4億港元，超額認購99倍，凍結資金758億港元，打破香港歷來招股凍結資金最多的記錄。
1995年1月，公司參與的BCJ聯營公司奪得香港新機場客運中心工程合約，合約總額為101.3億港元。這是香港有史以來最大宗單一合約，完工後被稱為“二十世紀全球十大建築”之一。
| 香港新機場及三跑系列工程 |
成立40年來，中海在香港建造了大大小小上千項工程，西九龍填海、中環填海、銅鑼灣隧道、港珠澳大橋連線段、香港兒童醫院等標誌性工程，為香港民生做出卓越貢獻。
| 港珠澳大橋 |
03-轉戰內地，房地產行業引領者
據中海官網介紹，1998年，中海開始把發展重心遷移回內地。
其實，在此之前很久，中海已經在內地開發商品房，時間甚至比1987年中國進行第一宗土地使用權公開拍賣還早了6年。
那是1981年，成立2年多來一直在香港做商品房建設的中海，在得知深圳特區政府想借助港資企業投資房地產市場，進而帶動全局發展的時候。果斷北上，在深圳羅湖開發了中海首個地產項目——海豐苑，一經推出，搶售一空。
1988年，深圳第一塊以美元作價的拍賣地塊成功拍出，中海中標，開發了海富花園項目。藉助在香港學到的先進經驗，這個項目創造了很多個國內第一：
國內第一個國際招標出讓土地的中標者；
國內第一個將“物業管理”引進內地；
國內第一家引入“銀行按揭貸款”；
國內第一個展示“實體樣板房“；
國內第一個創新的“工程樣板房”；
國內第一個採用“產品說明書”；
國內第一個設計建造了“空中花園”；
國內第一個設計建造了“入戶花園”
……
這一系列第一，一舉奠定了中海在中國房地產歷史上的江湖地位，並逐步被業界公認為“工科狀元”，擁有“產品專家”、“豪宅專家”等一系列稱號。
| 深圳海豐苑 |
1998年，在中國房地產編年史上有劃時代意義的住房改革浩浩蕩蕩而來，福利分配製度終結，中國內地的房地產市場很快就將迎來爆發。
畢竟是根正苗紅的央企，中海也有著對政策的高度敏銳性，這一年，中海開始把重心放在內地。
得益於在香港房地產市場多年摸爬滾打的經驗，重心迴歸內地的中海，面對一眾本土房企，那是妥妥的降維打擊。
那時的中海，在深廣京滬的土地市場，一直奉行的原則就是：拿最好地段的地，蓋牛叉的房，賣高於同行的價，賺別人眼紅的錢。
當時，萬科已經坐上了中國地產銷售規模一哥的位置，但向來嘴硬的王石也不得不說：中海是行業標杆，萬科落後中海十年。
| 北京中海廣場 |
2007年之前，地產行業排名，第一的永遠是萬科，第二的也很穩定，一直是中海。中海千年老二的稱呼，也由此得來。
這一年，在熬過了2005年那波政策打壓後，全國樓市迎來新一輪的狂熱。
然而，在1998年亞洲金融風暴中吃過鉅虧的中海，卻害怕再次踩雷，不僅始終緊守淨借貸比率不得超過40%的紅線，而且拿地測算也異常謹慎，投資回報率至少要在15%以上。
因此，在同行們秋風捲落葉一樣在全國瘋狂拿地時，中海卻感覺難以找到符合條件的地塊。
這種謹慎的作風，明顯有利於企業行穩致遠，但在非正常的市場環境下，也導致中海的發展逐步掉隊，眼睜睜看著同行中的黑馬一匹匹超越而出。
然而，按照淨利潤排名，2003-2017這15年，中海地產一直是行業第一名。而且，中海是過去十幾年一直都保持著行業毛利率超過30%的房企，沒有之一。
房企中的“盈利之王”由此得名。
04-再提速的是與非
2013年，故事很少的中海，終於再次引發行業關注。
中海集團的母公司中國建築，準備將中海地產和中建地產合併。
從業績來看，這兩家公司由誰合併誰，本不應該有爭議。因為2012年，中海地產的銷售額是1115億元，而中建地產只有210億，中建地產和中海地產之間，差了一個恆大或者萬達。
然而，國企的事情，從來不是單純看業績的。因為從“輩份”來說，中海地產是中國建築的孫公司（中間還隔了一層中海集團），中建地產則是中國建築的親兒子。
為到底誰合併誰這個事情，中海地產和中建地產明裡暗裡展開激烈競爭。最後以折中方式收場，中海地產的郝建民出任董事會主席，中建地產陳誼擔任總經理。
對大企業合併重組有了解的都知道，法律意義上完成合並只是開始，全面的融合為一並非易事。
完成合並不久，2014年初，郝建民就發起了中海地產內部改革。改革後，戰略管控委員會做強，總經理一職幾乎被“架空”。2016年1月，承載了中建系整合使命的陳誼略顯悲壯地宣佈從中海地產離職，留下“忠義二責已了”六個字。
至此，這場歷時28個月之久的合併大戲才算落下帷幕。然而故事並未到此結束。
2016年11月15日，中海地產董事會主席郝建民突然宣佈離職，臨近退休的副主席肖肖接任。
短暫過渡後，2017年1月，中海地產迎來第四任掌門顏建國。他曾從中海出走龍湖兩年多時間，這時突然空降回來，讓業內外都驚掉了下巴。
從股東和公司層面看，這是一個無比正確的決定。
業績證明，顏建國帶領中海重拾高增長，雖然依然拼不過碧桂園、融創等狼性房企，但行業排名終於不再掉隊，而且有了穩步向前的態勢。
然而，彼之蜜糖吾之砒霜。
對於消費者來說，則是開頭所說的另一番景象——維權數量增多，質量事故頻發。
以下都是國家和各地住建部門官網發佈的消息：
2019年7月7日，廣西壯族自治區南寧市興寧區，中海國際社區15#地塊2-5#樓、S01#商業、S02#商業及地下室，發生高處墜落事故，死亡1人。
2019年6月28日10時許，吉林省長春市中海尚學府三期一區C8#樓發生其他類型事故，死亡1人。
2019年3月29日，廣東省汕頭市濠江區寰宇天下花園四期一區（第7、11、12、13）項目發生高處墜落事故，死亡1人。中海地產官網顯示，寰宇天下是其開發項目。
2018年12月23日，福建省福州市晉安區中海萬錦花園I標段（1#及地下室、2#-3#、6#、7#、10#-12#、1#門衛、2#門衛）發生其他類型事故，死亡1人。
關於高速發展和質量事故、業主維權之間有沒有必然聯繫，我們不好判定。
但事實是，但凡陡然提速的公司，隨即面臨的就是維權數量增多和質量事故頻發。
看看碧桂園、融創、陽光城等眾多近年來以規模高速擴張為標籤的房企面臨的境況，以及以品質著稱的龍湖近兩年的境遇，相信大家心中自有評判。
大波哥曰：
老天津衛有句俗話，蘿蔔快了不洗泥！
意思是說生意人在買賣好的時候，往往就不考慮商品的外觀和服務質量了。
房地產開發這種高度複雜的經濟活動，涉及的環節成百上千。
當一家開發商是以一種正常的狀態發展增長時，它對產品的要求、對品質的追求以及它的企業文化和工作標準，都能得到很好地傳承。但當發展超過合理速度後，各方面的失控幾乎難以避免。
這個時候，選擇資本還是人心，確實是個難題！▲
閱讀更多 地產魔鏡 的文章
