王石曾說過“超過25%的利潤，萬科不做”。前幾天，中海又發佈年報，利潤率超過萬科不做的25%。
當王石的接班人鬱亮孜孜不倦地給同行安利“白銀時代”和“活下去”時，中海25%+的利潤率數據已經跑了很多年，並得了個“利潤王”的江湖名號。
【一】
在剛過去的三月，中海天府裡開盤攬金17億，為中海在成都的20週年賀壽。
算上19年底的那次，天府裡兩次開盤38億，677高樓是不折不扣的吸金地標。
但就像中海的上一個爆款錦江城一樣，天府裡收穫的不一定都是讚美。
趕在天府裡本次推新之前，我的一個朋友去看了房，回來之後抱怨“辣雞”，主要是說的戶型。
天府裡的戶型最大180，這個戶型跟十多年前的城南1號幾乎一樣，但現在還沒推。
前面賣的是110三房、130、140的四房。2萬多的單價，不算貴，但當成都土豪們拿著從麓湖、花園城省出的房票去看天府裡的時候，總感覺差點意思。
其實，中海戶型被評為“辣雞”，不只天府裡。中海現在做的產品，都滿滿的槽點。
無論是御湖世家的“四疊”別墅、中海錦江城的洋樓，還是天府裡的110平米三房，還有云麓世家，一個越來越便宜的樓盤。都讓很多成都同行掐大腿
——這麼好的地，要是給我們公司操盤……
【二】
2017年中海拿到677那塊300畝土地時的場景，會是成都土拍歷史的一個標誌畫面。
那一天，中海手氣爆棚，通過“抽籤”PK掉綠地，拿到了西部第一高樓“一帶一路大廈”的開發資格。
那一刻，整個成都都覺得中海該贏。
綠地和中海的競爭早在20年前從神仙樹就開始。
當年綠地從中海手中虎口奪食，拿下了自己在成都的第一個項目新裡維多利亞公寓。
關於那場土地拍賣現場的故事，至今還在這個行業有20年從業歷史的老炮兒們喝茶吹牛時被無數次提起。
中海報仇，十年不晚，失之神仙樹，收之秦皇寺。
而成都公眾輿論對中海拿地的熱烈反饋則來自於“中海能做得更好”的預期，因為中海是成都“全村的希望”。因為，綠地在468上並沒有給成都帶來驚喜（此事改日另說）。
那天抽籤失敗後不久，綠地在三聖鄉修建的468大樓就進入停工模式。
到現在修了一半的468高樓都還像一個巨大的鐵甲天牛屹立在成都東進的主幹道上，關於它是否會爛尾的猜測此起彼伏。
【三】
作為中海高端作品“裡”系的天府裡並沒有讓人眼前一亮，反而讓更多人眼前一黑。
我把“貂丁”都脫了，你居然給我看這個？
行家看來，天府裡的買家和賣家都是一個邏輯：賺土地紅利，投資，說白點就是炒房。
從這一點上看，總部在香港的中海越來越像個香港房企。
香港房企恪守著李嘉誠那句把重要的事情說三遍的名言，靠囤地吃紅利賺錢，中海和他們的區別只是不怎麼囤地。
李大爺在成都15年就搞了兩個項目，彩疊園做出過開間不到6米的聯排，南城都匯6期做出過要房似錦才賣得出去的“跑道房”。
和黃在成都賺了很多錢。
去年聽聞“風緊”的李大爺準備把南城都匯剩下的兩塊地賣給一個重慶大佬，開價78億。
其實即使再補15年的土地出讓金，這個總價也不算貴，但李大爺提了個境外支付的要求，一下子把全中國所有的買家都嚇退。
中海亦如此，九號公館賣完之後，中海在成都的產品段位就雪擁藍關馬不前。
不但戶型十年不更新，全面上精裝之後，裝修就成為最大的槽點，交房必有維權。
某位業內人士在看完中海之後，直言“還不如恆大”，從業稍微有點年頭的行業人士都能掂量得出來，這話還是很傷人的。
【四】
10年前的中海城南1號是中海在成都的產品巔峰。
那時，城南1號的戶型、園林和建築立面，都是行業標杆級的存在。
那時，成都高端言必稱中海是一種行業習慣。
從1萬左右的入市價格起步，到現在二手房價格普遍超過四萬，新房和二手房價格漲幅超過3萬的樓盤，全成都幾乎僅此一例。
但那時買的主力客戶還是60後和70後，而現在的豪宅市場，消費主力早就是80後了。
這一點上，中海也和很多港企一樣，已經無法去判斷80後豪宅買家的產品需求了。
是中海不明白，還是世界變化太快？
有個前中海員工曾經抱怨“提了很多次建議，戶型不能這麼搞。但到成都公司老大的面前，還是一句‘就這麼著吧。’”
拿地一流，產品二流。中海的營銷團隊到底是在吃投資部的軟飯還是負責給研發填坑？
按理說，這麼大個企業，不應該。天府裡前期戶型做小可以解釋為做入門級產品降低門檻，錦江城可以解釋為中信已經規劃好產品，那雲麓世家、御湖世家、麓湖公館呢？
但中海每次都踩準了土地熱點，用你們說的“辣雞戶型”賣出高價，賺到了超高利潤。
反正，現在成都同行談起中海，早就沒有了城南1號、城南華府時代的那種對大哥的崇拜，更多的是一種遙遠的回憶。
【五】
曾經，抓住了金融城土地紅利風口，中海賺得盆滿缽滿。
現在，中海也一直在佈局天府新區這個風口，前前後後拿了六七個項目，1000多畝地。
但上一個風口和這一個風口的差別是：賣房子的邏輯已經從土地思維變成了產品思維。
這是一個亂拳打死老師傅的年代，這甚至是一個產品不被重視的時代，鳳廠崛起帶來的高週轉模式裹挾全行業。
郭德綱說，德雲社演員的膨脹都是從看不起高峰開始的，曹雲金、何雲偉、李菁都是如此。據說連岳雲鵬都曾經犯過這個錯誤，但後來被郭德綱一個大嘴巴抽醒。
一個開發商的膨脹，會不會是從看不起客戶的需求開始？
中海成都公司掌舵人有否意識到，“我們將是山巔之城，所有人的眼睛都在注視著我們。”
當然，中海也會很委屈，你說我產品不好，但大家不都一樣嗎？
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