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3月31日，恆大發布2019年度業績報告，期內實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
在線上業績發佈會上，許家印宣佈：“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略。”
眾所周知，恆大在前三年就已經開始戰略性降負債，但顯然還沒有達到理想水平。這次，恆大下了最大的決心，用最大的力度，用3年時間，一定要把負債降下來。
降負債的方式，說來非常樸素，就是開源節流。
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開源就是實現銷售“高增長”。
今年，恆大對外的銷售目標是6500億元，但內部目標是8000億元，到2022年要實現1萬億銷售額。
按照往年回款率計算，2019年恆大的銷售回款可以達到6000億元左右，比往年增加1000億元以上。
你可能會質疑，今年環境太難了，恆大能實現8000億嗎？
儘管今年疫情籠罩了房地產行業，但恆大肯定是受影響最小的開發商。在疫情爆發前，恆大就已經明確了“高增長”戰略，去年底就開始研究論證全面網上賣房的模式，疫情爆發後，立即付諸實施。
不同於很多開發商臨陣磨槍，恆房通已經上線3年多，恆大這次還果斷推出一系列轟動的優惠措施，促進銷售。
據許家印透露，在2月13日活動開始的第一天，恆房通就實現了一萬套認購。
2月18日，在全國售樓處關閉的情況下，恆大想盡辦法線下賣房，直接在項目施工現場，使用工程管理辦公室等場合，通過高要求的防疫措施，來確保客戶安全地進行線下籤合同、交款，將網上認購迅速轉化為實際成交。
這也就是很多人之前懷疑的，網上賣房能轉化為認購合同嗎？恆大用強大的銷售和執行能力給出了答案。
在其他開發商沒辦法賣房的時候，恆大成為唯一能夠賣房的房企，並且在疫情期間刷新一季度銷售及回款紀錄：銷售額1465億元，大增23%，銷售回款1133億元，大增55%，排名行業排第一。
可以看到，從2月開始，今年恆大的銷售額就超越了去年同期。據許家印透露，恆房通上的認購數量遠高於目前已經呈現的銷售數字。
正是因為打贏了這場疫情中的硬仗，恆大更加堅信“高增長”是可以實現的。
2
節流的主要手段是控制土地儲備規模。
恆大“高增長”的前提，正是擁有充裕的低價土地儲備。截至2019年底，恆大土儲規模達2.93億平米，而且平均成本不到2000元/平米，這是恆大核心的戰略優勢，使得恆大能夠擁有充足的利潤空間，靈活定價，敢於進行全國優惠促銷。
今年開始，恆大要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平米左右的土儲，到2022年將土儲降低到2億平米左右。
每年減少土地儲備3000萬平米，就相當於減少600億元的投資支出。
同時，恆大的新能源汽車佈局已經基本完成，未來兩年投資總額不超過200億元，只相當於去年全年的投資水平。5年內，恆大不會拓展新的業務領域。
如此一來，一增一減，恆大每年能多結餘出1500-2000億元的現金，用於降低負債。
恆大“降負債”的目標是每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。如此計算，恆大新戰略施行3年後，就將把淨負債率降低到30%左右，成為非常安全穩健的企業。
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恆大為什麼會在這個時間點提出新戰略？
夏海鈞在業績會上直言：房地產度過了黃金20年，過去恆大的戰略優勢是大量低價優質土儲，土地的價值增長遠高於資金成本。現在，買了土地就能賺大錢的時代過去了，房地產也從原先的金融屬性向實體經濟轉變。
許家印說：2020年是恆大極其重要的一年，如果不是房地產大幅增長也不敢提出這一戰略。
恆大通過高增長、控規模，降低負債，可以降低資金成本，進一步提高毛利率。
恆大做事，向來都是高舉高打。網上賣房如此，降負債也是如此。
決心與力度，在行業內前所未見。
恆大的果斷戰略轉型也給行業釋放了一個信號：
新時代到來，該怎麼樣好好活下去？
迴歸實體經濟水平，低槓桿、高回款、保證利潤。
對於備受關注的2019年全年淨利潤下降48%，許家印也在發佈會上做出了詳細說明：
即便下降48%，恆大依然是全國利潤最好的開發商之一。
恆大目前並沒有對賭，由於已經完成了對戰略投資者承諾的近3年利潤目標，2019年恆大結轉的大部分是毛利率較低的清尾盤，沒必要大幅超額結轉。
未來如果深深房重組成功，恆大會進行對賭，前三年確保利潤500億元，550億元，600億元。
因此恆大盡量將利潤留在未來結轉。實際上，恆大目前已售未結轉4500億元，只要今年新增1500億元，就能實現6000億收入，按照10%淨利潤率計算，就能實現600億元淨利潤。
同樣，在資金安全方面，許家印也非常直率地表示：“很多人質疑恆大的資金鍊，今年1月我們提前償還了還沒到期的16億美元債，11月還有一筆18億美元債到期，而年初我們已經完成了60億美元債的發行，投資者完全不用擔心。”
恆大要戰略轉型，變成更加穩健的企業，但這並不意味著恆大放棄速度和規模，相反穩健是為了更好的發展。
隨著房地產行業觸及規模的天花板，如恆大這樣的龍頭房企，通過自身品牌、產品和資金優勢，不斷提高市場佔有率，在集中度不斷提高的房地產生態中，成長為真正的萬億巨無霸。
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