刚需是楼市的永恒话题。每一个刚需买房的背后，都有一个闻者伤心听者落泪的故事。房价就像你的体重，涨上去就很难降下来。对于刚需来说，买不起和买不到，一时间竟分不清哪个更难。
疫情之后的苏州，城市还没全面复苏，苏州楼市已经“暖”声四起。
上周末，湖西星辰开盘秒光，据称60秒卖掉12亿；销售伴山澜湾9秒去化超九成，苏州湾新秀中旅名门府首开售罄...
不仅是新房市场。根据链家数据，目前苏州链家二手房带看量连续三周增长100%以上，目前调价中涨价占比为35%左右，较年前提升了10%。此前在贝壳研究院发布的《房地产市场复苏力指数城市排行榜》中，苏州的复苏指数名列第一。研究人士称：“苏州整体经济活力较强，短期疫情得到有效防控，预计短期市场成交将出现快速反弹。”
3月25日，苏州1号公告土拍大战拉开帷幕。6宗地块揽金123.7亿元，其中两宗曾经流拍的地块如今却有多家开发商竞拍。没过几天，苏州发布5号网挂公告，挂地6宗，其中5宗涉宅。
1号公告宗地成交一览表
3月20日，苏州发布人才新政，5月1日起，全日制本科以上学历，符合年龄条件的可以直接落户；专科学历6个月社保可以落户苏州。
据不完全统计，2019年，全国共有30多个城市的楼市政策出现了不同程度的松动，其中不少都是以人才政策的形式来进行微调。总的来说，在国内二线城市抢人大战中，苏州算是姗姗来迟，落后西安、天津、武汉和成都这些城市近两年的时间。
放宽落户这件事对于苏州楼市而言是个长效机制，但这个节点即使不会大涨，短期需求依然会被放大，利好肯定会有些许释放。
选择面越来越窄的刚需市场
19年，苏州改善和刚需两头都旺，有抢不到的园区，也有抢不到的运东。今年刚需的形势如何呢？总体来看，今年刚需的形势可能更加严峻。小编从苏州东、南、西、北各选取一个板块，板块内房源还比较充沛，房价也相对友好一些，希望能帮助到刚需朋友们。
运东板块
说起吴江运东板块，大家第一个想到概念的就是“园区南”。该板块是19年苏州新兴的热门置业区域之一。
一方面得益于东环南延二期通车，自驾十分便利，从园区到运东几乎全程高架。
另一方面也是价格考虑，运东板块目前共有6个在售项目。大都以高层为主，部分洋房，少量叠墅，价格在18000-21000元/平之间。
翡翠公园、四季春晓、大运河府三个项目接近清盘，他们的共同特点就是面积小，单价低，总价200W以内。
我们再来看一下2020年运东板块的主力供应项目：联发棠颂、锦麟府、运河名著、湖心溪岸。户型面积偏大，包含部分叠墅产品，总价低于200W的寥寥无几，门槛提高明显。
总体看，供应量今年明显有所收缩。1字头房源逐渐消失，剩余房源相比跑量产品在价格、面积上已经有了很大的上涨，运东板块上车门槛在提升。
甪直板块
如果说2019年上半年最火的刚需板块是运东，那么下半年一定是甪直。
甪直板块地处园区湖东往东的位置，距离桑田岛仅一条吴淞江之隔，也是刚需朋友比较关注的区域之一。去年8月，南山维拉最后一期开盘，1120组客户抢180套房子，中签率近0.16，开盘售罄。价格从1.6W直奔2.2W，上涨6000，甪直只用了两个月时间。
目前，板块内在售楼盘有5个，总价250W+成为了甪直的主流。
板块内产品形态目前以洋房为主，单价22000-24000/平，户型大多也为改善型，包含100㎡以下的仅有印江南和甪澄时光花园部分户型。除和庭处于尾盘阶段外，其他项目供应充足。
虽说从总价上看甪直已经逐渐脱离了刚需范畴，但作为当下园区的最强外溢，后期配套上来的话，还是很有前景的。
太湖度假区板块
要说甪直已经逐渐脱离刚需，那么吴中区所剩的1字头房源也只有在太湖度假区板块能找到了。2016年1月中环快速路子胥路段正式通车，自此打开了太湖度假区通往主城区的通道。同年轨交5号线开工建设，起于太湖度假区、终于工业园区。随着轨交5号线在建，板块内交通也将越来越便捷，被越来越多的购房者认可。
价格永远是刚需最大的关注点，太湖旅游度假区
低总价+小户型，刚需不到200万就能上车，2020年，谁能不爱这个板块？
黄埭板块
去年相城的北桥、北双湖这两个板块都有刚需老盘在售，但一卖完，北双湖地价直接上一万三，而北桥去年仅仅只有一块地拍出来，不知何时才能上市。
19年，黄埭土地集中供应，接连拍出4块地，路劲、美的纷纷下手，地价基本未过万。2020年，黄埭就成了新兴的刚需置业板块。
路劲项目：位置最好，楼面价10933元/平，规划有24栋高层和小高层，面积段102㎡-135㎡，属于刚改户型。据悉今年中旬入市。
相城建设地块：楼面价7500元/平，单价预计不超20000元/平。由越秀操盘，体量近10万方，预计年底开盘。
美的春栖和庭：楼面价9230元/平，体量近5万方，规划有8栋洋房、小高层，户型以100和118平为主，预计4月份开盘。
2020年，刚需该怎么买？
就园区外溢一点，甪直略有优势，价格方面逊色于运东。
运东偏高层刚需，板块内去化率高的，主要也是高层小面积。
而甪直则偏刚改，产品形态洋房居多，面积大。
太湖度假区价格最低，放眼苏州未来通地铁的1字头房源独它一份。
黄埭多家开发商入驻，未来即将收割一大波城北刚需客户。
2020年，四个板块无疑还将是刚需的重要供应板块。
刚需的选择面会越来越窄，房住不炒的前提下，早上车是一个永远不变的真理。如果你是刚需，你会怎么选择？
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