地產行業的經營藝術，從來都是進退的節奏與槓桿的平衡術。
趁在行業“春天”加土儲，是有“地”才有“位”的硬道理，也是支撐後續發展的倉廩實。借槓桿之勢而上能“超車”，更何況這是一個靠“地位排名”能潤滑包括資金在內很多問題的行業。
窩在行業“冬天”降負債，是確保油箱裡的油能支撐到下一個加油站的關鍵。這一路不狠踩油門而保持穩速，因為根本不需要“超車”，就可以看著其它撐不過來的車自行離開賽道。這段賽道最看得出實力：拉銷售、促回款、降庫存，件件都是經營能力的試金石。
“春天”過渡到“冬天”的彈性，以及“冬天”裡的韌性，才見真章。
多難興邦亦興企，高手對弈半目勝。
今晚的“愉見財經”就來說道，觀察地產行業最佳樣本之一：地產龍頭中國恆大（HK.3333），和他的“換擋”邏輯。
計算題
昨天的年度業績發佈會上，許家印宣佈了“換擋”：從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。
- 高增長，是實現銷售高速增長：今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億；
- 控規模，是要嚴控土地儲備規模：實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；
- 降負債，是要把有息負債降下來：每年平均下降1500億。
據恆大年報，其2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
有一句說一句。超6000億的銷售額、超400億的核心利潤等核心指標，都持續證明著恆大的頭部地位；但77.9%的資產負債率和159.3%的淨負債率，也的確偏高了。
而現在，恆大已經選擇直面偏高的負債率。
按照上文中恆大的規劃，從今年起有息負債每年要降1500億的話，到2022年就是要把總負債降到4000億以下。屆時，偏高的負債率會變成行業中低水平。
此時“換擋”是明智，但成功與否卻要看能力。“勇氣”不能靠梁靜茹給，邏輯還需自洽。恆大，如何做得到？
對此，許家印做了一道計算題：
- 2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款；
- 恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，等於減少600億的支出；
- 這樣一增一減，就能實現今年有息負債下降1500億的目標。
SO，降負債=增銷售+減土儲。這道計算題邏輯明確，成功降負債的前提，落到了銷售和土儲指標上。
拼內功
那，銷售起得來嗎？
答案或許偏於樂觀。不止有去年合約銷售額6011億的數據，還有新例為證。
今年一季度，得益於網上賣房的全面推行，恆大銷售額大增23%至1465億，銷售回款大增55%至1133億，均為行業第一，並刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
要知道，這是疫情影響下的、不方便線下看房的、同業對手們開鍋都難的——第一季度。
業內開玩笑地說，恆大的銷售總簡直是問鼎中國的人才。
業內也嚴肅地分析，恆大之所以做得到，在於其對細節的“錙銖必較”，集中體現在管理、產品、成本控制等方面。在管理上，恆大素來狠抓隊伍、制度和文化建設，形成強大的團隊執行力；在產品打造上，所有環節都從嚴管控，通過打造環節精品提升產品品質，不斷增加產品附加值；在成本控制上，通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營，實現成本持續下降。
那，土儲下得去嗎？
恆大表示有底氣，因為倉廩實。
截至2019年底，恆大土儲達3億平方米，這不僅為業績的高增長準備了足夠的彈藥，還為企業嚴控支出提供了空間。
庫存是房企的癌症，回款是房企的造血，土儲是房企的肉。有業內人士用“正在增肌、減脂、活血” 形象地比喻了恆大的新戰略。
面對市場的不確定和重重挑戰，恆大能否成功“塑形”，值得期待。
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