近日，南宁轨道交通集团挂出一则招标公告，第一批轨道小镇浮出视野。
这些轨道小镇，规模庞大，规划美好。
但是，很多人心里都会有疑问：轨道小镇在哪？规划有什么？与谁合作？
第一批轨道小镇出炉，共9706亩
近日，南宁轨道交通官网挂出一则招标公告，即南宁第一批轨道小镇土地前期开发项目合作方比选公告，引起不小关注。
▲官网招标公告
公告内容显示，第一批轨道小镇共有三个项目，分别为屯里轨道小镇、新营房轨道小镇、2号线东延长线轨道小镇。这批轨道小镇，个个体量都超千亩，总计蓝线范围达9706.5亩，规模大得让人咋舌。
▲第一批轨道小镇
总共近万亩的规模，看起来没那么简单。那么，这些轨道小镇真实面貌是什么呢？
三个轨道小镇，体量均超千亩
本次，南宁轨道交通集团放出第一批轨道小镇，共三个项目。从公开信息来看，小镇项目均有靠近轨道交通、环境佳的共性。
①屯里轨道小镇。
屯里轨道小镇，具体位于南宁东站附近，凤岭北往东，那安快速路往东。
▲屯里轨道小镇卫星图
▲详细规划图
屯里轨道小镇，首期蓝线范围占地约1005亩，土地性质规划以居住+商业为主，以学校等配套为辅，或开发成商住区。
不过，从大的研究范围线来看，整个小镇商用及绿化面积占比都不小，还有湖泊等水系，未来或开发成综合功能较强的小镇。
②新营房轨道小镇。
新营房轨道小镇，名字也很陌生，它实际已到吴圩，位于友谊路往机场方向。值得注意的是，刚刚确定的市郊机场线新营房站，或落址该小镇范围。
▲新营房轨道小镇卫星图
▲详细规划图
小镇蓝线范围占地约1650亩，拓展研究范围达7500亩。从规划图上看，首期范围蓝线土地性质以居住为主，搭配商业、学校、医院等基本生活配套。小镇也有水系及绿化带经过，环境应该不差。
不过，大的拓展研究范围详细规划并未出炉。
③2号线东延长线轨道小镇。
该小镇，从名字上看想必大家都不陌生。2号线东延长线，途经楞塘湖一带，附近都是热盘，如悦年华、澜庭府、九棠府等。而2号线东延线预计今年底开通，该小镇或引发较高关注。
▲2号线东延长线卫星图
▲详细规划图
2号线东延长线轨道小镇，位于玉洞大道以南，那安快速路以西，楞塘湖水系一带，蓝线范围达7050亩。
从规划图上看，小镇土地性质以商业、商务居多，结合一些居住及学校用地，更偏综合功能。此外，规划有楞塘湖水系经过，未来或开发成宜居宜商的小镇。
或与业界大佬合作
轨道公司的招标公告，透露了不少关键信息，比如合作方。
在比选申请人的要求上，规定必须为2019年中国房企前50强，或2019年中国特色小镇运营前20强。此外，还须拥有小镇开发运营经验，或城市连片整体开发并成功导入产业案例，且不接受联合体。
▲比选申请人条件
▲比选项目内容
由此可以断定，每个轨道小镇均是连片开发，且要求不同房企单独参与，或须带入相关产业。
由于开发难度较高，以及对申请人的条件要求近似苛刻，因此基本可以排除小房企、联合体，神秘合作方或呼之欲出。
从2019年特色小镇运营实力排名上，入驻南宁的房企有绿地、碧桂园、万达、万科、融创、华润等，均为业界大佬。而很多人对万科、华润等房企呼声较高。
▲2019年特色小镇运营前25强。来源：中商产业研究院
最终无论是谁，规模之庞大、规划之美好的轨道小镇，还是很令人期待的。
轨道小镇造城猜想
说到这里，可能很多人第一反应就是：又是开发楼盘？
其实，这么想或许就错了，它并非纯粹的房地产项目。
南宁轨道交通集团在招标公告上写得明明白白，合作内容为：轨道小镇产业策划及规划研究，项目土地前期开发（含相关配套基础设施建设）。
也就是说，合作方必须参与前期规划研究，以及配套等开发，才能参与到二级开发、产业开发和招商运营当中。
▲合作内容
那么，连片开发的轨道小镇，到底是啥？
它山之石，可以攻玉。在湖南株洲、吉林长春等城市，已有轨道小镇概念，规划集“产、城、人、文”四位一体，产业特色鲜明、文化气息浓厚、生态环境优美、多功能叠加融合。
在招标公告上，南宁轨道交通集团也在强调“特色小镇”、“产业引进”等关键信息。
此外，去年轨道地产元年品牌发布会，带出TOD概念，即以公共交通为导向的综合发展模式，集工作、商业、文化、教育、居住等五位一体。
小襄猜测，轨道小镇或是TOD升级版。
南宁轨道交通集团，或以自身轨道交通（地铁、高铁、铁路）为优势，引进优秀房企共同开发产业结合、宜居宜商的特色小镇，或也是为填补南宁迫切需求的产业。
当然，以上只是个人猜想。轨道小镇的未来，我们拭目以待。
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