2020年，恆大又一次站在了選擇的十字路口。

1996年恆大從廣州一家小地產企業起家，伴隨地產黃金二十年的風口，憑藉高負債、高槓杆、高週轉、低成本的策略快速擴張，迅速成長為國內龍頭房企。

恆大審時度勢，2015年在國家大力支持“去庫存”的背景下，繼續突飛猛進，土儲從2015年的1.56億平方米上升到2017年的3.12億平方米，短短兩年時間內擴張了一倍，龐大的土儲規模很快被驗證，這將是恆大克敵制勝最強的“尚方寶劍”。

高槓杆與高負債是房企快速擴張的一把利刃，卻也容易誤傷自己。2017年，在一眾房企瘋狂圈地時，敏銳的恆大開始放慢腳步，淨負債率從2016年的450%直降至2018年150%的水平。

如今，隨著房地產迴歸實體經濟屬性，房屋要落實到百姓居住的實際需求中，過去買地即富、拼規模增長的模式已經一去不復返。對於地產企業而言，需要從量的擴張轉向對質的要求。

駛往新時代的航向已經改變，在2019年恆大業績發佈會上，恆大再一次調整戰略，明確“高增長、控規模、降負債”的戰略目標，關於“降負債”，更是強調“要用最大的決心、最大的力度、一定要把負債降下來。”

勢如破竹：高增長的業績保障

2019年，恆大實現合約銷售額6011億元，順利完成2019年定下的6000億目標。2020年銷售目標再上一個臺階，對外公佈6500億元，但內部銷售指標攀升至8000億，並且力爭到2022年實現1萬億銷售目標。恆大決心用3年時間劍指萬億銷售額，到底是什麼給了它如此勇氣？

今年開年以來，面對突然而至的市場風險，恆大迅速做出應對，率先開啟網上購房，“無理由退房”+“最低價鎖定期”的雙兜底策略，疊加史上最低折扣活動，一系列有魄力的決策行動開創了互聯網賣房新局面。

這一創新舉措取得了重大成功，在節後傳統淡季環境下，恆大一季度銷售額逆勢大增23%達到1465億元，銷售回款大增55%實現1133億元，問鼎全行業。

一季度業績“開門紅”，給了恆大充分的信心。

恆大“行軍作戰”，先鋒部隊打下了漂亮的一戰，但是光有部隊在前衝鋒顯然是不夠的，後需“糧草”至關重要，對於恆大，糧草就是其手握的優質土儲。

落袋為安：廣積糧的土地儲備

土儲，也是恆大戰略第二步“控規模”的關鍵。

從2004年起，恆大就開始在全國範圍內尋求適合開發的優質土地進行佈局，到2017年土儲規模達到驚人的3.12億平方米，位列各大房企首位。到2019年，恆大土儲規模依然高達2.93萬億，其中67%分佈在一、二線城市，由於佈局時間及時，恆大的拿地平均成本僅為1800元/平米，成本優勢盡顯。

我國城鎮化經歷過去二十年的快速發展，截止2018年末城鎮化率達到59.98%，按照發達國家的經驗，未來城鎮化進程將會逐步放緩，加上目前“大省會”、“都市圈”的城市發展趨勢，恆大手握67%的一二線土儲是一筆不可替代的優質資產。也就是說，恆大不僅“存糧”多，而且質量超群。

在如此規模的土地儲備下，恆大明確“控規模”的戰略目標，計劃每年減少3000萬平方米土儲，3年累計減少9000萬平方米。正是因為儲備豐厚，在新增土儲環節，恆大將從以往每年6000-8000萬平方米的水平減少至4000萬平方米的水平，通過“控規模”少支出實現“降負債”。

到2020年，恆大計劃將土儲穩定在2萬億平方米，即便如此，3年以後2萬平方米的土儲規模依然具備強大的競爭力。

對恆大而言，麵粉落袋為安，麵包自然不愁。

雷厲風行：降負債的空前決心

2020年，恆大再次轉舵，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。經歷2017年“三低一高”的戰略調整，恆大已經有過一次全面降槓桿的經歷，當年引入戰略投資者消化1300億永續債。

在當前“穩”字當先的地產宏觀環境中，恆大率先轉身去槓桿，既有“高增長”的實力，又有“控規模”的能力，一手“開源”一手“節流”，恆大“降負債”勢在必行。恆大已經明確，未來三年內每年平均要將有息負債下降1500億元。

據恆大管理層介紹，現有2.93億平方米的土儲中，2020年可售貨值達到1.27萬億，倘若按64%的去化率做保守估算，就可以實現8110億元的銷售業績，順利拿下銷售目標。

“高增長”目標下力爭銷售額大幅增長，“控規模”下確保土儲負增長。

許老闆在業績發佈會現場算了一筆賬，依據過去兩年的回款數據，如果2020年實現8000億銷售額，回款按照7000億計算，就可以增加2500億的銷售回款，同時恆大每年減少3000萬平米土儲就等於減少600億的支出，

在“開源”環節，後方有強大的土儲實力，房屋套型以剛需房為主，為恆大實現“高增長”奠定了堅實基礎。再加上敢為行業先的創新銷售能力，恆大有足夠的信心確保“高增長”。

在“節流”環節，除了控制土儲規模，恆大統一規劃、招標、配送的標準化運營模式賦予其強大的成本控制能力，是恆大一直以來的優勢。

過去24年間，恆大在每一次變化中，都能在時代的浪潮裡找準自己的定位，能穿過市場風浪看清航行的方向。而這回，在“高增長”和“控規模”的清晰戰略規劃下再度起航，“降負債”勢在必行。

而從更大的角度看，在中央“房住不炒”的綱領之下，房地產的金融屬性已經慢慢被剝離，考驗一家房企硬實力的因素，也迴歸到成本控制、土地儲備與產品品質，隨著“降負債”進一步推行，市場和消費者都會看見一個全新的恆大。

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