記者 | 吳波
河南正商實業在借殼上市第五年，收益大幅拉昇13倍。這家號稱鄭州市場規模連續8年第一的房企，在2019年迎來不錯增長。
近日正商實業（00185.HK）披露的2019年業績報告顯示，公司收益88.87億元，較2018年增長約1378%；毛利22.86億元，較2018年增長約731%。
隨之上漲的還有其它盈利指標。期末，正商實業擁有人應占溢利11.52億元，較2018年增長約3742%；淨利潤率為13.0%，較2018年的4.7%提升了8.3個百分點。
正商集團的官網顯示，2019年正商地產銷售額518.7億元，銷售面積448.4萬平方米，連續八年銷售額和銷售面積位居鄭州第一名。
正商實業是其母公司正商集團在2015年借殼“正恆國際”後更名而來。按照借殼相關規定，正商集團無法一次性注入全部地產資產，最近幾年一直在逐步將資產注入。
正商實業2019年大幅拉昇的收益，是否受正商集團資產注入影響，財報中並未提及，其解釋稱：“是由2019年第四季度交付若干新落成物業發展項目，導致本集團結轉建築面積顯著增長所致。”
2018年是正商實業借殼上市的第四年，也是公司開啟擴張戰略的第二年，但這一年正商實業收益僅6億元，毛利2.75億元。其原因在於，2018年正商實業無交付任何新落成物業發展項目，且已結轉可出售╱租賃建築面積只有43000平方米。
不止過去兩年，自2015年借殼上市以來，正商實業財務數字就波動極大。
根據財報，2017年，正商實業收益12.72億港元，較2016年增長1498%。收益大幅增長，淨利潤卻較2016年減少5670.2萬港元，僅有1.52億港元。正商實業解釋下滑原因是自2015年起拓展了物業發展業務。
儘管正商實業在去年收益大漲，但負債也隨之增加。根據2019年財報，其總負債增加約98億至482億，其中非流動負債348億元。
正商實業的借貸總額也由2018年的257.5億元漲至約286.8億元，其中“須於一年內或按要求償還”的短債有所減少，由2018年170億元減少至2019年的154億元。
2019年借貸得到控制，短債減少，或許緣於正商實業“來自一間關聯公司之貸款”。
界面新聞梳理發現，在正商實業的年報中，有一筆來自關聯公司的貸款，2019年達到74.9億元，而2018這一數字為12.8億元。值得注意的是，這筆貸款屬於無息無抵押貸款，2018年所支付利息僅為64.6萬，2019年直接免息。
這直接拉低了正商實業的融資利率。除上述免息貸款外，正商實業固定利率債券年息為8%，固定利率優先票據年息為12.8%，銀行及其他借貸固定年息介乎4.568%至9.975%之間。
正商實業在財報中寫到：“本集團與關連公司河南正商置業有限公司 （「正商置業」，由Huang女士最終控制之公司） 簽訂貸款協議，據此，正商置業將提供無抵押貸款。該等金額為無抵押、免息及須按要求償還。由於正商置業有酌情權可要求實時還款，故該等款項已列作流動負債。 ”
根據天眼查，河南正商置業最終控股公司為永鑽環球，這家公司的法人、股東等具體信息不詳。但相關旗下公司的相關法人、股東都涉及正商實業老闆張敬國和其女兒張惠琪。
財報中提到的Huang女士即HuangYanping女士，也就是張敬國妻子黃燕萍。這一點，在2014年正商國際上市招股書有顯示。
也就是說，正商置業是張敬國連同其配偶黃燕萍最終控制之實體。上述無息貸款也是張敬國左手倒右手的資本操作。
正商集團創始人張敬國，是土生土長河南人，1962年出生於南陽鄧州，17歲時考入鄭州大學物理系無線電專業，大學畢業後，被分配到河南省輕工業廳工作，1995年下海創業。
1998年，張敬國正式組建正商地產，後在鄭州房地產市場內逐漸做大。
除了地產業務，張敬國執掌下的正商集團還將業務觸角伸向多個領域，自稱是“集房地產開發、物業管理、工程建設、酒店管理、醫院管理、精細化工、環保、投資和信託基金管理於一體的跨國企業集團。” 經營區域也由國內發展至至美國、新加坡、印尼等地。
業務多元化，加上張敬國的資本操作，正商集團已經手握港股、A股、美股多個上市公司。
2015年，正商集團作價7.31億港元收購港股恆輝借殼上市，後更名為正商實業；2016年，推動旗下GMRE於美國紐交所上市；2018年，入主深交所上市公司浙江贊宇科技（002637.SZ）；今年旗下物業公司興業物聯在港股掛牌上市；同時還持有鄭州銀行（06196.HK、002936.SZ）股份，是其第三大股東。
GMRE全稱Global Medical RELTSlnc，中文譯名全球醫療房地產投資信託。
根據介紹，GMRE通過與美國醫生集團協會、大型國立連鎖醫院、大型國立門診企業、部分國立醫院建設者及開發者合作，專注在美國重點城市從市場佔有率領先的醫療護理運營商處收購核心醫療護理設施，並通過這些專門治療高度急性病症的醫療設施，形成醫療房地產投資組合。
在正商實業的財報中，GMRE收益甚少，2019年只有不到6千萬元。
贊宇科技主營業務是從事日用化工、表面活性劑等領域研發和生產，同時還在發展環保業務。根據其業績快報，2019年度公司實現營收64.69億元，淨利3.65億元。
興業物聯的規模也不大，2019年收益僅為1.84億元，母公司擁有人應占溢利約為4450萬元（不包括上市費用）。而鄭州銀行2019年實現營收134.87億元，淨利潤33.73億元。
這些上市平臺擴充了正商集團的融資渠道，具備騰挪資本的空間。不過，得到來自關聯公司的資本輸血後，正商實業現金流還是在今年迎來預警。
穆迪今年初將正商集團及其正商實業評級展望從“穩定”調整為“負面”，同時維持正商的B1企業家族評級以及正商實業高級無擔保債券的B2債項評級。
穆迪認為，公司合同銷售額的現金收款率從2018年的72%降至今年的60%-65%。如果這種情況在未來6-12個月延續，公司的流動性可能會減弱，從而限制公司的增長速度，削弱未來6-12個月的財務指標。
2017年，正商實業開啟擴張戰略，其土儲得到擴充。2019年，正商實業新收購10幅土地，總佔地面積約為46萬平方米，估計總建築面積約為113萬平方米。至2019年末，可出售╱租賃建築面積約404萬平方米及規劃估計總建築面積約為286萬平方米。
穆迪估計，正商實業的土地儲備只能支撐正商集團房地產開發和銷售不到兩年。隨著2020年繼續採取的積極擴張戰略，債務也會水漲船高。
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