冲冲冲！王炸开局！暖场土拍，河西开始要抢人了！
01
去年不买地，今年吃尾气？河西一口气要卖5幅纯宅地！
4月份拍卖6幅地！卧槽，谁能想到，河西这样宇宙中心板块也疯了！一上来鸡血就这么足！已经很久很久没有看到河西这么密集的卖地了，而且是放在了上半年！
“去年不买地，今年吃尾气”，我在微博上看到F大发的这句话，感觉膝盖中了一箭！
就在4月，河西将有6幅地出让，5幅纯宅地，“纯瘦肉”出让：
1、河西中G02地块（4月3日出让）▼
河西中G02地块位于应天大街快速路北侧，出让面积6654.63㎡，二类居住用地，容积率1.0＜R≤2.8，限高100米。起拍楼面价32738元/㎡，最高楼面限价44008元/㎡，未超最高楼面价4.5万/㎡的葛洲坝南京中国府。
相比2019年，G02地块起拍楼面价上涨6409元/㎡，最高楼面限价上涨了5942元/㎡，起拍价比2019保利G22地块的成交楼面地价高了382元/㎡。
地块周边二手房挂牌价3.6万-5.5万不等，地块南侧是旭辉铂悦金陵、保利天悦等项目仅一街之隔，目前两小区二手房挂牌均价在5.5万/㎡。
2016年以来，河西中部的宅地供应一直稀少，仅2019年推出河西中部的宅地——保利G22地块，楼面价32356元/㎡，即近期放风的纯新盘云际，放风5.5万/㎡。
2、河西南G03地块（4月3日出让）▼
距离S3高庙路站较近，总用地面积28931.88㎡，二类居住用地，综合容积率2.66，限高100米，起拍楼面价26533元/㎡，最高楼面限价36933元/㎡。
相比去年11月出让的河西南国资G75地块，此次起拍楼面价上涨了2088元/㎡，最高楼面限价上涨了3403元/㎡！
河西南此次推出的纯宅地，是正儿八经的河西南，考虑到目前河西金茂府已卖到5.2万/㎡，这幅地拍到超过去年国资和深业的地价已是必然，也就是说，破3万无悬念。
3、江心洲G06地块（4月29日出让）▼
出让面积34926.17㎡，二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.5，限高80米。起拍总价24.9亿，最高限价34.9亿元，起拍楼面价28517元/㎡，最高楼面限价39970元/㎡，竞买保证金4.98亿元。
去年4月，江心洲G08地块经112轮被荣盛拿下，总价15.6亿元，自持13000㎡商品房，楼面价31980元/㎡；去年11月，南京国资新城23轮竞价拿下江心洲G78地块，位于仁恒江湾世纪北侧，楼面价28877元/㎡。
出让楼面价门槛较去年两幅地块有了大幅提升！国资新城G78地块起拍楼面价23990元/㎡，楼面限价33542元/㎡。江心洲G06地块与之相比，起拍楼面价上涨了4527元/㎡，最高楼面价上涨了6428元/㎡！
4、河西南G10地块（4月30日出让）▼
出让面积45091.83㎡，二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.4，限高80米。起拍总价32.3亿，最高限价44.9亿元，起拍楼面价29847元/㎡，最高楼面限价41489元/㎡，竞买保证金6.46亿元。
5、河西南G11地块（4月30日出让）▼
出让面积38308.26㎡，二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.6，限高100米。起拍总价29.4亿，最高限价41.2亿元 ，起拍楼面价29518元/㎡，最高楼面限价41365元/㎡，竞买保证金5.88亿元。
这次河西南一共端出3幅地，G10、G11起拍价2.9万/㎡以上，最高楼面价在4.1万/㎡左右。至此，河西南拿地门槛再度上调约2千/㎡，最高限价上调约4千/㎡。
对于开发商来说，最喜欢的就是纯宅地，这次河西直接端出了纯宅地，纯瘦肉，肥肉都被剔除了，开发商更要抢了。
看看曾经河西南的地价，竟然也觉得不高了？！（是我膨胀了）
02
河西真的要迎来巨变了！价格、产品突破要来了！
4月的土拍，就是起调子的！这次端出河西这么多地块的目的何在，你品品：
1、因为疫情原因在放水，各个城市都在接水。外部水一直在放，大的房企要拿地；
2、在河西这样的头部板块，做出来的房子不愁卖，南京楼市火，南京的购房者有这种消费力，是开发商抢破头都想进驻的板块；
3、华新城清盘，河西倒挂盘没有了，河西限价正在突破，好的产品价格是有提升的！
好地段+好产品+价格打开，才能有豪宅！
过去因为限价因素，南京豪宅和普宅价格关系是藕断丝连，这在一定程度上是市场的选择和结果。但现在南京针对新的好的产品，会给出契合它的房价。
葛洲坝南京中国府，拿地价4.5万/㎡，房价也批到了6.4万/㎡；河西金茂府，拿地价3.6-3.7万/㎡，房价5.2万/㎡，产品在板块来说都是有提档升级的。
包括海玥万物，它其实也是在海玥名都基础上的升级，也就是说还要更壕一些！
河西豪宅房价通道，已经进一步打开，而不再是4.5万/㎡或者是3.5万/㎡一刀子切下去。
马上4月要卖的这5幅地，或许真的意味着河西豪宅时代的到来！
但是，河西价格打开后，可能会出现一种情况：豪宅不会日光、不会疯抢了，富裕阶层可以来选择好的产品。（有钱就是了不起，小编我也买不起）
南京对于这种产品，是没有给出这种需求的，之前是投向了湾四、海玥名都二手房，未来肯定会投向新的豪宅产品线。
从前南京楼市承受的都是普涨，未来豪宅这边接的水要更多一些，豪宅的东西做出来，南京会不会像上海、苏州一样，豪宅再怎么涨和大多数老百姓没有关系，这都是值得思考的问题。
在上海，一般买房人不会去看黄浦江、陆家嘴，只会当一个新闻去听听。而现在河西，过去两三年，垫垫脚，还是能买得起的。但再涨涨，会使一部分人失去进入河西的机会。
但是，豪宅真的保值吗？嗯！没错，是保值，但是流动性不高！
道理很简单，豪宅产品向有钱人开放，流通性本来就不算很大，而且随着楼价的上升，高总价产品的流通领域只会变得更窄。并且，豪宅不可能做快销！
还有很多问题，4月3日晚上20点直播见：
1、事到如今，河西的豪宅化，已经走出这一步了，河西房价会到达多少？
2、如果河西豪宅做出来，对于板块二手房会有什么影响？
3、欢迎你来补充。
前些年限价，河西尤其是河西南导入了大量投资客，但实际人口来没来。现在这么猛出让土地，也是在吸引高端人口进来住，只有人来了，河西南的商业体才能尽快开业。
03
未来河西拉开差距，依托最重的将是学区！
目前，河西南周边在售新房有河西金茂府（平良上府），新房价约51447-52421元/㎡，总价750万起；华润置地鱼嘴润府仅剩2栋楼，前期售价约39800元/㎡；区域内包括佳兆业城市广场、五矿崇文金城、正荣润峯等一批二手房，二手房约5.1-5.5万/㎡。
由于新房的带动，河西二手房市场预计会拉开差距。一个是小区品质（但目前总体上在产品上突破的不太多），另一个最重要的则是学区。
六朝汇楼市主编玄栖鼓老师表示：谁能跟在新城本部后，坐稳学区老二位置，那个板块的二手房，就是河西未来最有潜力的地方。
就目前来看：
新城黄山路学区房目前有点老，和府奥园小面积38㎡卖到300万；
致远去年炒了一轮，金马郦城小户型涨势也比较猛。
河西公办南外，二手房供应最大的地方。
河西南现在交付的小区，容积率比较高，有很多小区，出货量很高，河西南投资客不少。对周围辐射能力更强。
河西南被雨花区包围，地铁线路也跟南部新城，甚至江宁都是相通的，房子也是最新的，户型相对于前面这些地方也是最好的，未来二手房甚至学区可能会成为河西老二。
公民同招+民办摇号，对河西公办南外是一件好事。河西南公办南外学区房，现在居住的很多人也是在2016年甚至在以前买房的刚需或者刚改客户。目前，确定学区的和学区未定的价格已经有了一定差距。
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