沖沖衝！王炸開局！暖場土拍，河西開始要搶人了！
01
去年不買地，今年吃尾氣？河西一口氣要賣5幅純宅地！
4月份拍賣6幅地！臥槽，誰能想到，河西這樣宇宙中心板塊也瘋了！一上來雞血就這麼足！已經很久很久沒有看到河西這麼密集的賣地了，而且是放在了上半年！
“去年不買地，今年吃尾氣”，我在微博上看到F大發的這句話，感覺膝蓋中了一箭！
就在4月，河西將有6幅地出讓，5幅純宅地，“純瘦肉”出讓：
1、河西中G02地塊（4月3日出讓）▼
河西中G02地塊位於應天大街快速路北側，出讓面積6654.63㎡，二類居住用地，容積率1.0＜R≤2.8，限高100米。起拍樓面價32738元/㎡，最高樓面限價44008元/㎡，未超最高樓面價4.5萬/㎡的葛洲壩南京中國府。
相比2019年，G02地塊起拍樓面價上漲6409元/㎡，最高樓面限價上漲了5942元/㎡，起拍價比2019保利G22地塊的成交樓面地價高了382元/㎡。
地塊周邊二手房掛牌價3.6萬-5.5萬不等，地塊南側是旭輝鉑悅金陵、保利天悅等項目僅一街之隔，目前兩小區二手房掛牌均價在5.5萬/㎡。
2016年以來，河西中部的宅地供應一直稀少，僅2019年推出河西中部的宅地——保利G22地塊，樓面價32356元/㎡，即近期放風的純新盤雲際，放風5.5萬/㎡。
2、河西南G03地塊（4月3日出讓）▼
距離S3高廟路站較近，總用地面積28931.88㎡，二類居住用地，綜合容積率2.66，限高100米，起拍樓面價26533元/㎡，最高樓面限價36933元/㎡。
相比去年11月出讓的河西南國資G75地塊，此次起拍樓面價上漲了2088元/㎡，最高樓面限價上漲了3403元/㎡！
河西南此次推出的純宅地，是正兒八經的河西南，考慮到目前河西金茂府已賣到5.2萬/㎡，這幅地拍到超過去年國資和深業的地價已是必然，也就是說，破3萬無懸念。
3、江心洲G06地塊（4月29日出讓）▼
出讓面積34926.17㎡，二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.5，限高80米。起拍總價24.9億，最高限價34.9億元，起拍樓面價28517元/㎡，最高樓面限價39970元/㎡，競買保證金4.98億元。
去年4月，江心洲G08地塊經112輪被榮盛拿下，總價15.6億元，自持13000㎡商品房，樓面價31980元/㎡；去年11月，南京國資新城23輪競價拿下江心洲G78地塊，位於仁恆江灣世紀北側，樓面價28877元/㎡。
出讓樓面價門檻較去年兩幅地塊有了大幅提升！國資新城G78地塊起拍樓面價23990元/㎡，樓面限價33542元/㎡。江心洲G06地塊與之相比，起拍樓面價上漲了4527元/㎡，最高樓面價上漲了6428元/㎡！
4、河西南G10地塊（4月30日出讓）▼
出讓面積45091.83㎡，二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.4，限高80米。起拍總價32.3億，最高限價44.9億元，起拍樓面價29847元/㎡，最高樓面限價41489元/㎡，競買保證金6.46億元。
5、河西南G11地塊（4月30日出讓）▼
出讓面積38308.26㎡，二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.6，限高100米。起拍總價29.4億，最高限價41.2億元 ，起拍樓面價29518元/㎡，最高樓面限價41365元/㎡，競買保證金5.88億元。
這次河西南一共端出3幅地，G10、G11起拍價2.9萬/㎡以上，最高樓面價在4.1萬/㎡左右。至此，河西南拿地門檻再度上調約2千/㎡，最高限價上調約4千/㎡。
對於開發商來說，最喜歡的就是純宅地，這次河西直接端出了純宅地，純瘦肉，肥肉都被剔除了，開發商更要搶了。
看看曾經河西南的地價，竟然也覺得不高了？！（是我膨脹了）
02
河西真的要迎來鉅變了！價格、產品突破要來了！
4月的土拍，就是起調子的！這次端出河西這麼多地塊的目的何在，你品品：
1、因為疫情原因在放水，各個城市都在接水。外部水一直在放，大的房企要拿地；
2、在河西這樣的頭部板塊，做出來的房子不愁賣，南京樓市火，南京的購房者有這種消費力，是開發商搶破頭都想進駐的板塊；
3、華新城清盤，河西倒掛盤沒有了，河西限價正在突破，好的產品價格是有提升的！
好地段+好產品+價格打開，才能有豪宅！
過去因為限價因素，南京豪宅和普宅價格關係是藕斷絲連，這在一定程度上是市場的選擇和結果。但現在南京針對新的好的產品，會給出契合它的房價。
葛洲壩南京中國府，拿地價4.5萬/㎡，房價也批到了6.4萬/㎡；河西金茂府，拿地價3.6-3.7萬/㎡，房價5.2萬/㎡，產品在板塊來說都是有提檔升級的。
包括海玥萬物，它其實也是在海玥名都基礎上的升級，也就是說還要更壕一些！
河西豪宅房價通道，已經進一步打開，而不再是4.5萬/㎡或者是3.5萬/㎡一刀子切下去。
馬上4月要賣的這5幅地，或許真的意味著河西豪宅時代的到來！
但是，河西價格打開後，可能會出現一種情況：豪宅不會日光、不會瘋搶了，富裕階層可以來選擇好的產品。（有錢就是了不起，小編我也買不起）
南京對於這種產品，是沒有給出這種需求的，之前是投向了灣四、海玥名都二手房，未來肯定會投向新的豪宅產品線。
從前南京樓市承受的都是普漲，未來豪宅這邊接的水要更多一些，豪宅的東西做出來，南京會不會像上海、蘇州一樣，豪宅再怎麼漲和大多數老百姓沒有關係，這都是值得思考的問題。
在上海，一般買房人不會去看黃浦江、陸家嘴，只會當一個新聞去聽聽。而現在河西，過去兩三年，墊墊腳，還是能買得起的。但再漲漲，會使一部分人失去進入河西的機會。
但是，豪宅真的保值嗎？嗯！沒錯，是保值，但是流動性不高！
道理很簡單，豪宅產品向有錢人開放，流通性本來就不算很大，而且隨著樓價的上升，高總價產品的流通領域只會變得更窄。並且，豪宅不可能做快銷！
還有很多問題，4月3日晚上20點直播見：
1、事到如今，河西的豪宅化，已經走出這一步了，河西房價會到達多少？
2、如果河西豪宅做出來，對於板塊二手房會有什麼影響？
3、歡迎你來補充。
前些年限價，河西尤其是河西南導入了大量投資客，但實際人口來沒來。現在這麼猛出讓土地，也是在吸引高端人口進來住，只有人來了，河西南的商業體才能儘快開業。
03
未來河西拉開差距，依託最重的將是學區！
目前，河西南周邊在售新房有河西金茂府（平良上府），新房價約51447-52421元/㎡，總價750萬起；華潤置地魚嘴潤府僅剩2棟樓，前期售價約39800元/㎡；區域內包括佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、正榮潤峰等一批二手房，二手房約5.1-5.5萬/㎡。
由於新房的帶動，河西二手房市場預計會拉開差距。一個是小區品質（但目前總體上在產品上突破的不太多），另一個最重要的則是學區。
六朝匯樓市主編玄棲鼓老師表示：誰能跟在新城本部後，坐穩學區老二位置，那個板塊的二手房，就是河西未來最有潛力的地方。
就目前來看：
新城黃山路學區房目前有點老，和府奧園小面積38㎡賣到300萬；
致遠去年炒了一輪，金馬酈城小戶型漲勢也比較猛。
河西公辦南外，二手房供應最大的地方。
河西南現在交付的小區，容積率比較高，有很多小區，出貨量很高，河西南投資客不少。對周圍輻射能力更強。
河西南被雨花區包圍，地鐵線路也跟南部新城，甚至江寧都是相通的，房子也是最新的，戶型相對於前面這些地方也是最好的，未來二手房甚至學區可能會成為河西老二。
公民同招+民辦搖號，對河西公辦南外是一件好事。河西南公辦南外學區房，現在居住的很多人也是在2016年甚至在以前買房的剛需或者剛改客戶。目前，確定學區的和學區未定的價格已經有了一定差距。
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