2020年3月30日，西寧市司法局發佈《關於公開徵求意見的公告》（後附全文），徵求社會各界意意見。
此次《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）可謂是亮點頻多，MR.LIU和大家一起來解讀一下。
小區共有部分收益歸業主所有
根據《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）第二十條規定：利用物業管理區域共有物業進行經營活動的，應當由業主共同決定，收益屬於業主共有，所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
眾所周知，此前物業管理條例也規定共有部分收益處於全體業主，但對收益用途約定不明確，導致物業服務公司常以此收入衝抵物業費。
現在，共有部分收益的使用明確了，共有收益就是業主的錢，怎麼使用業主大會說了算。要麼補充專項維修基金，要麼業主大會自行決定。也就是說，業主大會如果決定“共有收益全體業主分錢”也符合法律規定。
也許會有人說，錢在物業公司那裡，業主大會想自己決定不好辦吧？
誰說錢一定在物業公司那裡？現在業主大會可以自己籤合同，把錢存自己賬戶，因為業主大會有自己的“身份證”了。
業主大會擁有“身份證”
根據《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）第二十一條規定：縣（區）房地產行政主管部門受理備案材料後，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發備案通知書併發放統一社會信用代碼證書。業主大會取得備案通知書後， 由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。
業主大會擁有“身份證”有什麼好處呢？
業主大會擁有自己的統一社會信用代碼證書、印章，就成為了真正意義上的市場主體，可以以自己的名義簽訂合同、在金融機構開設業主共有資金共管賬戶。
業主大會沒有賬戶，導致共有資金通常統一放置在物業服務企業賬戶，業主無法進行監督。通過業主大會設立賬戶，業主們就可以更好地行使監督權利。
舉個例子，以前共有部分的營業收入，比如電梯廣告、門閘廣告等，都是由物業管理公司與廣告公司簽訂合同。以後這類合同是不是可以由業主大會簽署？然後收入存到業主大會的賬戶？
說到這裡，有些人會想，如此規定業主委員會主任的權限太大了，如何對他進行監督？
對業委會主任進行離任審計
根據《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）第二十二條：業主大會採取會議方式，決定下列事項：(八)確定業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會 委員工作補貼標準，
對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計。看前面內容大家可以看出，業主大會和業主委員會的權力加強了，特別是業主委員主任，成了“實權”主任。
大家算一下，西寧規模稍微大點的小區，一年的物業費和採暖費收入就能上千萬。如果考慮到電梯廣告、道閘廣告等收入，業主委員會主任的監督也很重要。
眾所周知，任期、離任經濟責任審計是擁有一定人權、事權、財權的領導幹部享受的“待遇”，這幾年不少貪腐官員都倒在了離任經濟責任審計上。
此次西寧把這個“待遇”給予了業主委員會主任，也看出對業委會主任貪腐問題的重視。
物業服務按星級收費
根據《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）第四十二條規定：本市物業服務企業應當參加信用等級評價，實行星級服務。第四十四條規定：物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。
實行星級服務，服務好收費高，服務差收費低。意味著西寧物業公司的收費標準將進一步拉大，
該條例提到了兩種定價標準，那麼什麼小區執行政府指導價呢？
具體要等西寧出臺具體的收費辦法確定，但根據《青海省住宅物業服務收費管理辦法》規定，保障房、房改房、老舊住宅小區以及住宅前期物業服務實行政府指導價管理 。以後西寧的規定應該會大體與此一致。
支持安裝攝像頭監控高空拋物
根據《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）第五十六條規定：物業管理區域禁止從建築物拋擲物品危害他人安全或者破壞環境衛生。經業主共同決定，物業服務企業可以採取適當的技術措施就前款禁止的行為採集相應證據，但是不得侵犯他人隱私。
高空拋物、墜物引發的社會矛盾非常多，最高人民法院發佈《關於依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》，要求依法從重懲治高空拋物犯罪。但如果找到侵權責任人卻是個大難題。
前幾天《青海法制報》發了一則新聞，西寧某物業公司的保潔周大姐被高空墜落的半塊磚頭砸中頭部，共計住院治療179天，支付醫療費22萬餘元。事後周大姐將物業公司及85戶業主告上法庭。
最後物業公司自願支付醫藥費20餘萬，法庭判決被告54人各補償1994.57元，周大姐、物業公司、無關業主都挺無辜，反倒便宜了侵權行為人。
怎麼找到侵權行為人呢？西寧有些小區在加裝攝像頭監控。此次《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）以地方性法規的形式，支持了這一做法。
明確加裝電梯門檻
根據《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）第六十條規定：對住宅物業共有部分進行增設電梯等二次開發、改造的，應當經本幢或者本單元全體業主所持投票權數三分之二以上且業主總人數三分之二以上多數同意，並符合規劃、土地、建設、特種設備、環境保護、消防等法律、 法規規定和技術規範。
根據《西寧市既有多層住宅加裝電梯工作實施方案》規定，經小區、樓幢或單元全體業主商議達成一致加裝電梯意見。
有人可能會問，兩份文件以哪個為準？《西寧物業管理條例》是地方性法規，《西寧市既有多層住宅加裝電梯工作實施方案》只是其他規範性文件，以《西寧物業管理條例》法律效力更高，應以此為準。
如果《西寧物業管理條例》通過，將會降低加裝電梯的門檻。雙重三分之二的規定，意味著6層的多層建築，只要3、4、5、6層業主同意，就可以加裝電梯。
深刻影響西寧物業行業發展
大家可以看出，此次《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）對西寧物業管理領域的進行了十分詳盡的規定，強調業主大會的事權和財權，並強化物業服務公司的服務屬性。
如此規定有點像公司的權力架構，公司屬於全體業主，管理層只是股東們僱傭的管理者。同樣，小區也屬於全體業主，物業公司也只是管理者。
按照《公司法》的有關規定，公司解聘管理層是不需要任何理由的，同樣在《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）中也沒有對解聘物業公司要求理由，只要符合法定程序即可。
通過構建完備的小區權力架構，可以更好地促進西寧物業服務企業提高服務書評，樹立競爭意識。如此業主省心、政府省心，優秀的物業服務公司也可以擴大規模，增加收益，可謂三方共贏。唯一受損的就是服務不好的物業服務企業。
此外，《西寧物業管理條例》（徵求意見稿）也對其他事項進行了詳細規定，可以說，此次徵求意見稿已經向一線城市的物業管理模式看齊。
2019年，西寧制定出臺了《西寧市“強化物業服務”三年行動實施方案》，配合此次《西寧物業管理條例》，將會對西寧物業行業產生深刻影響。
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