中國人去日本買房，因為人生地不熟，再加上政策不瞭解，很容易在各個環節被坑。
神居秒算整理了10條最實在的買房建議，拿著這本指南，誰也不能把你當軟柿子捏。更多信息可以查看日本房產投資平臺——神居秒算
1、裝小學生
不論是常年往來日本的老司機，還是從沒去過日本的小白，在聽中介介紹的時候，請保持耐心傾聽的小學生心態。
就算聽到言過於實的內容，可以在心裡默默翻白眼，但是不建議當場說破，正面抬槓。
房產市場瞬息萬變，每個人瞭解到的信息都可能不夠全面，如果一上來就槓，不僅會打斷人家思路，還有可能造成中介的誤會。
因為去向中介打聽的，一類是真心想買房，一類是長期在觀望，還有一類是同行去調研。
如果被中介誤會成同行來搞事情的，那麼他對你說的信息一定會有所保留，這對你買房是大大不利的。
2、別光盯著中心圈
不管是哪個城市，中心地段的房子，肯定都是搶手貨。但是作為一個理性的投資客，別把目光都放在中心圈。
那些看起來身處最繁華地段，設施配套樣樣齊全的高端公寓，價格也一定很感人。如果買這裡的房子，肯定能享受到這個城市最完善的服務，但是收益率卻不一定非常高，還有可能砸在手裡租不出去。
如果你的投資需求是買套房慢慢收租，大可不必緊盯著中心圈，看看那些稍微偏離中心的，但是交通很發達，完全不影響生活，價格低很多的房子。
這些房子的租金更符合多數上班族能承受的範圍，出租率更高。再加上買入的價格不高，收益率自然就高。只要這個地區的人口不至於逆增長，房價就有上升的空間。
當然了，那些聽都沒聽說過的，只因為一部動漫或者一種美食而出名的地方，就別去買了。買入容易，出手難。
3別打中介費的主意
去日本買房，中介費都是房價的3%左右，大家基本也都默認了。
但是總有些人，覺得日本的中介費和中國的一樣，是可以討價還價的。
事實上這樣的做法，不僅是在浪費時間，更重要的是降低了中介對你的服務熱情。日本是非常講究法律的，房屋中介費也都是法律認可，且定價統一的。
如果真的對這套房子有意向，在房價上還可以讓中介去幫你努努力，這才是最聰明的做法。但是在中介費上，就別去費那個心思了。
4、收益率的秘密
現在來日本買房的人，大多是奔著投資去的，那麼收益率就至關重要。
中國的房子，以上海為例，收益率大概在2%左右。然後再來看日本的房子，中介掛出的收益率基本都在8%以上，還有15%以上的。很多人看到這樣的數字，很容易被勝利衝昏了頭腦。
但是很多中介掛出的收益率，都是表面收益，這其中沒有將一些固定支出排除。再加上如果房屋的地方比較偏，還要考慮空置狀態。所以看到回報率過高的房子，不要太激動。
一般日本人口比較多的城市，公寓大約需要15~22年可以收回總房價，年均租金回報率大約在4~6%；一戶建大約需要10~14年可以收回總房價，年租金回報率大約在7~10%。
5、羊毛出在羊身上
羊毛出在羊身上，這句話放在哪兒都適用，也沒有誰能避開這條法則。
我們在神居秒算的平臺上，都能看到每套房子每個月的額外支出，也就是管理費維修金。如果是將房子完全託管出去，還要花費一筆託管費。其實只要價格大差不差，這是非常合理的。
畢竟跨國置業，如果不想花費太多心思，那就只能投入一部分資金來代勞。而且收管理費也是為了增加房子使用壽命，從而提高收益率。
比如繳納的修繕基金，確實用於房屋的修整上，我們看到日本幾十年的老房子還很新，就是因為修繕基金都用在刀刃上了。
相反如果買一戶建，不需要交公寓管理費和修繕基金，但是房子出了任何問題都要自己處理，實際上可能花的比管理費和修繕基金還要多，而且還麻煩。
所以，日本房產市場完善的好處就在於，每一項規定都是有存在的意義的。
6、房價究竟靠什麼漲
自從東京宣佈2020年開辦奧運會，各種說房價上漲的預言就沒停過。
的確，東京的房價是很能打，但是和奧運會的關係大不大，這是要畫一個問號的。
日本的房價曾跌到谷底，近五年才開始迎來上漲，今天的日本房產市場，已經非常成熟穩定。換言之，幾乎不會出現突然的大起大落。
那麼日本的房價究竟靠什麼漲？
最重要的，人口。為什麼說東京的房價最穩定，因為設施配套都很完善，社會資源高度集中，導致人口的持續流入。因為人口的密集，帶來東京房屋租金高，出租率高，從而能夠長時間穩定房價。
除了日本本國的人口，外來旅遊的人口也很重要。這也就解釋了京都大阪這些旅遊重心的房價漲幅。在房產市場成熟的國家，房價的上漲絕不是靠一場活動一次盛會，而是長久而穩定的活力。
7、跟著車站走比什麼都重要
如果是對日本不太熟悉的朋友，去日本買房應該怎麼看。一句話：跟著車站走比什麼都重要！
有很多中介為了提高房子的附加值，往往會強調，這套房子周邊有很多著名的地標建築。比如步行可達晴空塔，抬頭可見東京塔等。
很多對日本不太瞭解的人，就會被這些地標給唬住了。但事實上，聽中介說房子附近有哪些地鐵站，最近的醫院學校商場在哪兒，遠比這些條件重要多了。
就像住在陸家嘴，看中的也不是天天能去看東方明珠，而是那裡最集中的交通資源和生活設施。
8折舊率的套路
現在日本的房產市場，基本是以二手房為主，新房的價格普遍比較高。我們在神居秒算的平臺上，都能看到每套房子的房齡。
首先值得放心的是，日本的房子雖然動輒三四十年房齡，但是因為建築要求的嚴格，再加上定期修繕，所以房屋的質量是沒什麼問題的。
而且房子出手前，一定會重新裝修維護，所以很多“高齡”的房子，看起來還是很新的，不會出現質量問題。
但是畢竟是翻修不是重建，房屋符合抗震標準並不代表沒問題，折舊率就是其中不可避免的。
比如木造一戶建，基本使用年限是40年，如果買的房子太老，後期基本沒有了房屋價值，只剩下土地價值。你能做的，要麼推到重建，要麼賣土地。
所以在日本買房，在強化價格優勢的同時，儘量不要買房齡太高的，20-30年左右的就可以了。
9過分低價沒好貨
也不知最近是不是被其他媒體炒的，很多去日本買房的人，全都盯著低價房。的確，那些總價只有十幾二十萬，租金卻能高達10%以上的房子，看起來在價格和租金上都佔優勢。
但是，我們非常不建議買房的人過於關注低價房。那些地方的房子，要麼地方偏的根本沒人知道，要麼人口都外流，要麼周邊鳥不拉屎。反正，總有一兩樣是硬傷。
這
這樣的房子買進來是沒壓力，總價還比不上國內的一個衛生間。但是買下之後的問題就來了，首先就是出租率，離市區太偏遠的地方真的只適合養老。
就算是帶租約的房子，之後該怎麼轉手。誰也不能保證這些地方的房價，還會不會跌。
10、別把中國思路帶去日本
眼下越來越多的中國投資客去日本買房，但是很多人也把國內的思維帶去了日本。
比如漫天砍價，以為房東和中介都在賺黑心錢。但是日本的房屋市場都很透明，房東給出的價格也不會太離譜，這不符合日本人的做事風格。
其實日本人買房真的很痛快，基本不存在討價還價的過程，也不太貨比三家，看好一套房，只要買得起就付款。
所以既然日本人已經創造了這麼簡單直白的購房過程，我們何必把國內的那一套帶過去，再把事情搞複雜了。
寫在最後：
這個世界上，沒有哪一套房子，能集齊價格、收益、升值、配套等等全部的優勢。如果中介向你推薦了一套房子，所有條件都正中你下懷，此時你反而要謹慎了。
買房無小事，說一千道一萬，不貪小便宜，不圖撿漏，按法律辦事，就能最大程度規避風險。
閱讀更多 神居秒算 的文章
