2020年，恆大以全新的面貌亮相，不僅舉起了“新戰略”的大旗，而且在一季度展示出了驚人的爆發力。
過去，在拼搶規模的賽道上，恆大一直保持在行業前列。2019年，恆大實現合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，資產負債率77.9%，現金餘額2287.7億。
數據表明，上市11年以來，恆大業績實現跨越式增長，各項核心指標實現數十倍的增長，但負債仍處於行業偏高水平。
在3月31日舉行的恆大2019年業績發佈會上，許家印直面高負債問題，並提出了“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，成為當日最大的亮點。
據介紹，恆大今年要運用一系列“加減法”，通過銷售高速增長、嚴控土地儲備規模、有息負債大幅下降，進行發展模式的轉變。
實際上，恆大是一家真正擅長戰略的房企，當其他房企把重心聚焦在業績和利潤的時候，恆大已經意識到這些並非地產江湖的本質，沒有永遠成功的企業，只有適應時代的企業，顯然恆大是“識時務”的企業。
恆大的戰略變革
早在2016年，恆大就憑藉一騎絕塵的銷售業績問鼎銷冠，從那一刻開始，恆大已經意識到是時候自我改變和調整了。
當然，恆大要改的不是產品和服務，而是戰略。
這幾年，恆大逐步切換新的戰略軌跡，進入既做強又做大的階段。事實證明恆大戰略改變非常明智，過去三年內，恆大實現了自我超越，也正因如此，2019年恆大交出了一份優異的答卷。
數據顯示，恆大2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
通過橫向對比其他房企的數據不難看出，恆大的多項經營指標非常突出，均位於行業前列，唯獨負債問題“拖了後腿”。
新的時期，有新的挑戰。許家印對此並不避諱：恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。
許家印進一步指出，從今年起有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
業內人士認為，隨著地產行業進入下半場，高質量發展已成為龍頭房企更加註重的命題，其中降負債則是高質量發展的關鍵。恆大把降負債上升到公司發展戰略，可見其決心巨大。
恆大的“加減法”
步入新一年，為實現更加持續穩健的發展，恆大大刀闊斧啟動戰略轉型，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。
過去，在拼搶規模的賽道上，恆大銷售業績一直保持在行業前列。在此基礎上，恆大今年的銷售業績還要繼續做“加法”。
恆大集團總裁夏海鈞介紹稱，2020年恆大的可售貨量為1.32億平方米，全年銷售目標6500億。以此計算，恆大2020年的銷售目標與2019年銷售金額相比增幅為8%。
實際上，恆大的內控目標是2020年力爭實現銷售8000億，2022年力爭1萬億。
8000億銷售目標的底氣首先來自其龐大的土地儲備。目前恆大土儲約3億平，隨著土儲的陸續開發入市，銷售將穩健增長，回款能力也將持續提升，從而增加現金流、降低負債。
其次，得益於強大的銷售能力。在新戰略指引下，恆大今年實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命，實現了一季度業績“開門紅”。
今年一季度，憑藉“網上賣房”的顛覆性營銷模式，恆大銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，均為行業第一，既刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。
正如如許家印所言：“只有實現銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現金流，才能大幅降低負債率。”
當然，如果只是一味增加銷售額和銷售回款，不控制土地儲備的話，同樣會造成大量資金沉澱。因此，恆大還要做“減法”，嚴格控制購買土地的規模，土儲要實現負增長。
目前恆大土地儲備不算舊改在內共2.93億平方米，未來三年計劃每年減少3000萬平方米，三年後穩定在2億平米左右。
“今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。”許家印表示，要通過銷售增長、土地負增長，從而達到降負債要求。
土地儲備要嚴控，其他方面的投資恆大也要嚴控，許家印在會上還再一次明確宣佈5年內不會再投資其他任何產業。
同時，恆大還採用強有力的成本控制，實施統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低營銷、管理、財務三大費用，成本的降低也進一步確保了負債的降低。
總體來看，恆大將通過嚴控土儲、審慎投資，收緊大部分業務的資本性支出，為降負債保證了充足的現金流。
將“降負債”進行到底
放眼房地產行業，降負債不是單個企業的戰略選擇，而是整個行業的集體訴求。2019年，國內商品房銷售額15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點。
短時間內，“房住不炒”這一政策基調不會發生根本性改變，未來較長一段時間內全國商品房市場容量將維持現有水平。
在此背景下，房企通過高槓杆實現擴張的道路已很難走通，唯有高質量增長，才是決勝之關鍵。表現在財務上，就是主動降負債，恆大無疑是最主動、最積極的代表。
按照恆大“降負債”的規劃，從今年起恆大有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下，負債率達到行業中低水平。
許家印在現場算了筆賬，“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
同時，恆大長期向細節狠下功夫，練就的企業管控內功，也是其“降負債”一定會成功的關鍵。
恆大對細節的“錙銖必較”集中體現在管理、產品、成本控制等方面。在管理上，恆大素來狠抓隊伍、制度和文化建設，形成強大的團隊執行力；在產品打造上，所有環節都從嚴管控，通過打造環節精品提升產品品質，不斷增加產品附加值；在成本控制上，通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營，實現成本持續下降。
如今，恆大一季度業績飄紅已吹響了新戰略的首個勝利號角，憑藉著其在銷售能力、土地儲備、產品品質、管控能力和團隊執行力等方面的優勢，恆大的降負債目標極有可能提前完成。
強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，將為恆大實現戰略目標提供強有力保證。隨著新戰略深入推進，三年後恆大銷售規模超萬億，負債降至行業中下水平。屆時，外界將看到一個不一樣的“新恆大”。
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