民小检携手房似锦助您“安家”
为了防止新冠肺炎疫情蔓延，全国上下团结一致，百姓响应政府号召不出门、不探访、不聚集，各地也采取不同程度的社区、交通管控，相关人员被采取隔离或居家观察措施。在共同抗击疫情时却也面临房产交易、房屋租赁方面履约不及时，交易无法正常进行等情况，如果出现亲人患病去世还会有房产继承买卖等问题，买卖房屋是咱老百姓的一件大事，现在房屋价格高，违约金也高，履约不及时要交纳高额违约金，别着急，买房租房可以找“安家天下”的房似锦，解决法律问题可以找我们“民小检”。
叮！民小检为大家奉上“安家锦囊” 请查收~
锦囊一
疫情袭来，成千上万白衣战士奔赴抗击疫情的一线，全国人民团结一致，响应政府号召，不走动，不聚集，众志成城筑成抗击疫情的坚强防线。疫情期间，你是否为不能履行的合同焦急不安，你是否担心会承担不菲的违约金？
房似锦：过年前我们接到一单，市中心医院的宫大夫定好一套房，合同约定年后过户，除夕的时候宫大夫和丈夫作为医生远赴武汉救援，无法按期过户是否应承担违约责任？
民小检：2020年2月10日全国人大常委会法工委官方答复称，对于因新冠肺炎疫情不能履行合同的当事人来说，属于不能遇见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。如果疫情与合同不能履行结果存在因果关系，违约方履行了通知义务和举证义务，可以免除部分或者全部违约责任。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条： “当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
锦囊二
灾难无情，人有情。隔绝病毒，并不能隔绝爱！只要大家团结起来，我们一定能战胜病毒，战胜困难，迎来胜利的春天！因疫情防控致使承租人无法正常使用房屋，可以请求减免租金或者解除合同。
房似锦：在我们店里租房卖包子的老俩口，年前回家过年，因疫情防控，现在还无法返回，老俩口平时靠卖包子维持生活，疫情期间无法营业，除了基本生活，支付租金很困难，怎么办？
民小检：因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人因疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断。
法条链接
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。”
锦囊三
灾难面前我们无法选择，擦干我们的泪水，怀着对逝去亲人的思念继续前行。疫情期间去世的亲属，其所有的房屋作为遗产可以按照法律规定进行继承。
房似锦：小明父亲因感染新冠肺炎突然去世，并没有留下遗嘱，小明父亲和母亲婚后购买了一套房屋，小明的爷爷早已去世，小明奶奶在世，小明父亲还有一个哥哥和一个姐姐。现在小明的奶奶、姑姑和叔叔都要求继承该房产，他们是否有权继承该套房屋？
民小检：根据《中华人民共和国继承法》规定，被继承人死亡，生前留有遗嘱的，按遗嘱继承，没有遗嘱的，按法定继承。这种情况下，小明、小明母亲、小明奶奶就是小明父亲遗产的第一顺序继承人；而小明父亲的哥哥和姐姐就属于第二顺序继承人。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
民小检：小明父亲婚后所购房产属于夫妻共同财产，一半属于小明母亲，另一半将作为小明父亲的遗产进行分割，一般来说继承遗产的份额均等，那么小明、小明母亲、小明奶奶都可以分割到小明父亲房产的六分之一，小明父亲的哥哥和姐姐无权继承该套房屋。
法条链接
《中华人民共和国继承法》第五条：“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。”
《中华人民共和国继承法》第十条：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。” 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
《中华人民共和国继承法》第十三条：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。”
锦囊四
婚姻出现危机，发现配偶一方赠予房产给第三者，如果所购房产来源于夫妻共同财产，另一方可以依法要求第三者返还该房产。
房似锦：疫情期间，赵太太和赵先生都宅在家中，赵太太无意之中发现赵先生出轨孙小姐，并为孙小姐购买了房产，赵太太十分生气，要求离婚，并想要追回赵先生给孙小姐购买的房屋，赵太太能否追回赵先生给孙小姐购买的房产？
民小检：夫妻共同财产应该由夫妻共同处置，一方擅自将夫妻共同财产赠与他人的，赠与行为是无效的。夫妻一方在婚姻关系期间购买的房产应属于夫妻共同财产，上述行为是对夫妻另一方财产的侵占，可以追回。
法条链接
《中华人民共和国婚姻法》十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
供稿 | 朱虹、张林泉
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