這是一篇純乾貨稿，沒有技巧，沒有水分。
只討論3個問題：
1、哪個片區漲幅最高；
2、哪些樓盤漲幅最高；
3、漲幅最高的原因。
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樓市，所有人只關心一個問題：
買哪裡，漲的最快？
為了弄清這個問題，尤其是鄭州市場。我耗時一週，扒拉了幾百個報告、網頁，整理出鄭州261個小區的房價漲幅數據，純手工敲打，整整5天蒐集數據，整整1天計算漲幅，最後2天完善稿件。
2005年-2019年，鄭州261個小區房價漲幅數據：
▼滑動查看各區域年漲幅表（點擊可查看高清大圖）
以上數據，有幾點說明：
1、數據會有誤差，但是可以參考。10年之前的數據，非常難找。但是這個數據完全有用，一是261個小區數據足夠多，二是每個小區至少橫跨10-15年，誤差將非常小。
2、新房取平均值，二手房取區間值。永威五月花城小三房均價9500，四房11000，大四房13000，內購價卻是9000；海馬公園小三房11500，三房13500，四房14900，差價非常大。
3、漲幅以8年為準，15年漲幅輔助。除了學區房，超過10年的小區開始走下坡路，品質、物業、區域肯定落後於時代，因此8年漲幅最真實，但是輔助了15年的房價漲幅。
4、內購價、經適房、安置房不在其中。正弘高新數碼港首開7200，內部價僅有6000，8折；經適房、安置房原始價僅有2000多，完全不具備市場參考意義。
5、二手房價格，一律去掉最高價和最低價。二手房很散，業主、戶型、樓層、裝修等差異非常大，針對所有小區，一律去掉幾個最高價和最低價，選取最多的中位數。
對於以上數據，我希望大家一定要好好看看，甚至一定要收藏保存。
一定要收藏，一定要保存！
下面全是乾貨。
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第一、15年來，漲幅最高的小區有哪些？
261個小區中，每年漲幅必須超過20%，甚至超過25%。
鄭東新區，20個：
永威五月花城、東瑞園、鑫苑世紀東城、綠地盧浮宮館、永威東棠、高速奧蘭花園、順馳第一大街、正商鉑鑽、銀河丹堤、立體世界、民航花園、聚龍城、深航金鵬時代、厚河園、暉達新領地、綠城百合、永威翰林居、金領時代、華啟金悅府、建業天築。
金水區，16個：
英地天驕華庭、大觀國際、建業貳號城邦、廣匯PAMA、聖菲城、建業森林半島、建業香檳聖園、嘉辰時代公寓、中鼎花園、安泰家園、豐慶佳苑、金桂苑、政法幹校家屬院、文博花園、省農科院家屬院、省實驗中學家屬院。
中原區，8個：
匯泉西悅城、中原新城、盛潤錦繡城、方圓經緯、錦藝城、崑崙華府、綠都城、永威西苑。
3個行政區，總計44個。
但是考慮到流動性、房齡跨度、品質物業等綜合因素，鄭東新區的立體世界、深航金鵬時代、厚河園、聚龍城、暉達新領地，金水區的中鼎花園、安泰家園、金桂苑，中原區的綠都城、永威西苑，雖然賬面漲幅很高，但是綜合優勢很小，可以排除。
因此，2005年-2019年漲幅最高的小區，僅有34個。
剩下34個漲幅最高的小區，數據準不準？
我的想法是，我只能保證7成，也就是24個小區完全沒有問題。
為什麼？
因為不管是房價的數字，還是漲幅的數字，除了算法完全正確，數字本身不一定對，當年賣價也許高一點，現在賣價也許低一點，差異都會非常大。
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第二、漲幅最高的小區，漲幅原因是什麼？
之前分析漲幅，一定是品牌、區位、學區、地鐵等。
但是現在，通過對261個小區的完整分析，我發現了全新的原因：
1、時機第一。
2005年-2019年，真正暴漲的節點，只有2個半：
兩個是2009年、2016年，半個是2012年。
尤其2016年，不管新房、二手房，不管是品質、垃圾，房價上漲少則30%，多則翻倍。
2016年的所有樓盤，就是風口上的豬。
那些在2009年上半年、2016年上半年買房的人，是不是都賺了，這跟專業有關嗎？這跟勤奮有關嗎？這跟市場有關嗎？
東潤泰和、建業天築，可憐兩大地王，死活賣不出去，靠著16年的暴漲勉強溢價一波，你說這些項目總、營銷總不比咱們懂市場？白搭。
2、地段第二。
大家看一下這張圖：
▲點擊查看高清大圖▲
這是鄭州主城行政區的所有房價漲幅數據，港區算在其內。
黃色、橙色表示每年漲幅15%以上，綠色、紫色表示每年漲幅在15以下。
看到沒？鄭東新區至少8成以上，金水區至少7成以上，中原區至少6成以上，每年漲幅都在15%-25%，房價本身不低，漲幅還是最高。而管城、二七、高新、惠濟四區漲幅在10左右，南龍湖、港區等漲幅大部分在10%以下。
這是什麼概念？
也就意味著，不管是橫跨15年的漲幅，還是16年前後的漲幅，鄭東新區、金水區的漲幅都是非常高的。哪怕是漲幅沒有那麼高，東站2萬多二手房的流動性、省實驗學區房的流動性、中原區成熟片區的流動性，是不是依舊是鄭州最高的？
3、學區第三。
這些學區房中，包括瑞園、金元公寓、正弘數碼公寓等漲幅不一定高的小區。
雖然政法幹校家屬院、文博花園、省農科院家屬院、省實驗中學家屬院等，這些頂級家屬院的數據殘缺不全，但是這完全不耽誤，我把頂級學區家屬院列在漲幅最高的小區中。
我想原因你們都懂，內購價多低呀！
除了中原新城房齡10年，這些金水老家屬院全在20年以上，又老又破，但是房價全部突破2萬5，甚至突破3萬，最關鍵的是一房難求。
漲幅高，漲價高，流動性高，三高房源。
4、品牌第四。
看到沒，品牌竟然只排第四。
我知道品牌好，但是所謂品牌一定是在同一區域內，才優選品牌房企。
同一區域，優選大品牌；不同區域，請參照上面3條。
很多人以為買到永威，漲幅一定最高。這話沒錯，但是要看地方，五月花城、東棠、翡翠城當然沒問題，但是上和郡明顯站崗。
更重要的是，品牌一定會吃未來溢價。鄭州15年房價漲幅中，天下城、建業森林半島、銀基王朝、永威翰林居等小區，首開非常高，超過區域房價15%，溢價太高了。
5、地鐵、商業、醫療僅僅是錦上添花。
只要市場不好，房價上漲的可能極小。
舉一個惠濟區的例子。
2016年，惠濟萬達開業了，房價沒漲；
2018年，賈魯河環境好了，房價沒漲；
2019年，2號線延長線通車，房價沒漲；
7號線在修，新城即將開業，房價還是沒漲；
……
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第三、放眼全國，漲幅最高的城市是誰？
將城市樣本放大，看看其他城市的漲幅：
北京：
從16年9月開始漲，一直漲到17年317調控，而後開始陰跌。除了房山等遠郊四區、昌平天通苑、回龍觀之外，大部分版塊都翻倍了。
漲幅最高的是：
西城金融城、月壇漲幅150%；
東西城學區房，漲幅在120%；
燕郊最為兇猛，從1萬5暴漲至3萬5，然後暴跌至1萬6，最高漲幅150%；
豪宅版塊漲幅跟隨大勢，在90%上下。
深圳：
深圳是全國最先啟動的城市，同時也是恢復最快、持久性最強的城市，從15年發力，16年達到高峰，最高漲幅2倍。隨後18年-20年將近2年，平均漲幅也在10-15%以上。要知道，18-20年全國都在下跌，但是深圳卻非常堅挺，優質版塊、學區房的漲幅非常高，穩定在15%左右。
杭州：
杭州從15年開始慢慢啟動，真正大漲從16年啟動的全城拆遷，17年正式暴漲，目前市區、江邊新區等幾個板塊漲幅最多，但是杭州也有限價的因素，整體漲幅在1倍上下。
青島：
從16年漲到18年年中，漲了將近2年，尤其是青島西海岸東方影都附近的樓盤，直接從七八千漲到2萬三四，漲幅接近2倍；高新區從6千開盤，個別樓盤暗地裡竄到1萬7、8，漲幅至少1.5倍；新都心從1萬3/4漲到3萬多，漲幅也至少1.5倍。
成都：
成都是一個非常奇特的城市，打破了我們只看漲幅的邏輯。成都的漲幅並不高，平均漲幅在60%上下，我們在18年調研，成都最火的一類樓盤是限價盤，周邊二手房都在2-3萬，但是限價房基本沒有超過2萬的，倒掛基本都在5000-10000左右，中籤率非常非常低，搶到就是賺到，一旦變現非常可觀。
西安：
從2016下半年-2018年一直都在漲，2019年漲幅放緩，也就是說，西安連漲將近3年，市場基本面非常堅挺，平均漲幅在120%，其中城東、城西和滻灞等幾個板塊漲幅最高。而且西安和重慶有個相似利好，變現非常快，米宅團購的西安、重慶項目，很多粉絲都已經變現離場。
……
城市太多，不再列舉。
相比於鄭州80%左右的漲幅，可以說全國吊打鄭州：
1、放眼全國，鄭州80%的漲幅只能說中等。 漲幅超過1.5倍甚至2倍的城市，完全不在少數。
2、漲幅不是最關鍵的，變現更關鍵。西安、重慶漲幅並不多，但是變現最快；成都、杭州、武漢漲幅也不高，但是限價產生的變現紅利非常巨大，茶水費了解一下。
3、入手時機非常重要。16-17年大行情之前，重慶連續7年未漲，西安連續5年未漲，珠海連續3年未漲，鄭州連續2年未漲，也就是說，誰先買誰站崗。
4、城市最重要的，區域其次。蘇州、杭州、深圳、北京漲幅最高嗎？肯定不是，但是市場穩定性卻非常強，北京的學區、深圳的高科、蘇州的產業。
5、學區房保值增值非常強。 旺季增值最快、淡季保值最穩，深圳的香蜜湖學區房、北京的東西城學區房、鄭州的省實驗老牌學區，等等，這些例子不用再舉。
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第四、261個小區、全國城市漲幅，有什麼購房建議？
全是乾貨，全是重點。
1、買房第一看時間。
一定，一定。
這一點很難，但是他仍然是第一。
原因不再贅述。
很多在2017年鄭州投資買房，這3年最多漲15%，很多甚至還跌了。
首付、月供、時間，全都是成本。甚至那些漲幅15%的小區，賺錢了嗎？能變現嗎？
2、地段永遠第一。
真佩服李嘉誠，一個時機、地段都完美的商人。
放眼全國，同樣資金，一線大於二線，二線大於三線。
放眼鄭州，東區永遠第一，鄭州還是向東（甭管正東，還是東南）；鄭東老城、金水老城是自住的最佳選擇，前者更現代，後者更煙火；剛需、剛改，三環主城是最佳選擇，通勤、配套、學區太重要了。
3、學區房其次。
沒有之一。地鐵商場只能錦上添花。
深圳香蜜湖、北京東西城，是全國最好的例子。
鄭州，不管是中原區伊河路小學、互助路小學、伏牛路小學，還是金水區的省委家屬院、省實驗中學家屬院、政法幹校家屬院、金元公寓、八中家屬院等，或者商品房性質的英地天驕華庭，你都可以去打聽打聽。
這些頂級學區的保值、增值，完全不輸任何的房產投資。
房價至少2萬5+，甚至3萬+，依然一房難求，受市場波動非常小。
4、漲幅不重要，變現才關鍵。
17年是新房的頂點，18年是二手房的頂點。
17-18年買房都是高位站崗，但是二手房東最開心，至少把房子賣出去了。
就像常西湖的匯泉西悅城，從6000漲到12000，2年翻倍，但是卻很難變現；西安、重慶的漲幅不是最高，但是變現最快，成本最低。
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