恆大降負債的關鍵就在於“高增長”以及“控規模”。
當各大房企紛紛調低銷售增速時，恆大來了一波反向操作，不僅將2020年銷售目標從6500億元調高到8000億元，還提出要在2022年突破萬億規模。
3月31日，在中國恆大（03333.HK）2019年業績發佈會上，董事會主席許家印宣佈，公司要轉變2017以來實施的“三低一高”（ 低負債、低槓桿、低成本、高週轉）戰略，從2020年開始全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。
所謂“高增長”，即實現銷售高速增長。許家印在業績會上表示，恆大今年的可售貨量約1.32億平方米，銷售目標為6500億元，但在內部給出的銷售目標為8000億元，到了2022年要達到1萬億元。
許家印將今年描述為恆大一個轉變發展方式、極其重要的一年。如果按照去年80%左右的回款率，今年實現8000億元目標後，銷售回款接近7000億，有息負債會大幅下降。
“控規模”即控制土地儲備規模，實現土地儲備負增長，2020年到2022年，總土地儲備計劃平均每年減少3000萬平方米左右。
“降負債”即確保負債總額和負債率大幅下降，力爭2020年到2022年有息負債平均每年減少1500億元。
恆大副主席兼總裁夏海鈞對恆大實施新戰略的原因進行了詳細的解釋。他表示，恆大比萬科、碧桂園成立的時間都要晚，在1997年-2016年這20年間是一個追趕者角色，這個過程中恆大的戰略是“高負債、高增長”。
憑藉“高負債、高增長”戰略，恆大抓住了黃金20年，雖然成功躋身行業銷售規模前三，但也留下了高負債、利潤偏低的隱憂。2017年房地產行業進入新一輪調控週期，恆大戰略趁勢向“三低一高”轉變，核心是增效益和降負債。
2017年-2018年，恆大歸母淨利潤同比分別上升378.7%、53.4%，大幅增長至243.7億元、373.9億元。與此同時，恆大淨負債率從2016年底的400%多降至2019年底的159.3%。夏海鈞表示，經過2019年系統的調整和準備後，公司提出新戰略，目的是要下大決心降負債。
按照恆大的計劃，其降負債的關鍵就在於“高增長”以及“控規模”。
夏海鈞稱，中國房地產行業集中度不斷提升，恆大佔全部房企銷售的比例已從2006年的約0.4%到2019年的3.8%。“我們認為未來3-5年，排名前三的房企銷售會佔到20%左右，按16萬億的銷售規模計算，恆大需要達到萬億才能進入前三，這是我們提出向萬億進軍的基礎。”
隨著房地產行業進入下行週期，恆大要實現萬億目標並不是一件容易的事。去年為實現6000億銷售目標，恆大在下半年開啟了一場“以價換量”的營銷大戰，最終全年實現合約銷售金額為6010.6億元，同比增長9%，銷售均價為每平方米10281元，同比減少2.2%。
許家印指出，此次在疫情期間，恆大開創了網上賣樓的成功經驗，為實現萬億目標提供了條件。
據恆大公佈數據，今年一季度，其銷售額大增23%至1465億，銷售回款大增55%至1133億，均為行業第一，刷新恆大有史以來一季度銷售及回款最高紀錄。
此外，恆大還具備實現高增長的一大要素——充足的土地儲備。年報顯示，截至2019年底，恆大擁有土地儲備項目876個，總規劃建築面積2.93億平米，平均成本為1800元/平方米。
恆大管理層算了一筆賬，18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，今年恆大就能實現有息負債下降1500億的目標。
除降負債問題外，恆大2019年利潤下降也成為業績會上關注的焦點。數據顯示，其全年營業額為4775.6億元，同比增長2.4%；淨利潤為335.4億元，同比下降50%；股東應占利潤為172.8億元，同比下降53.8%。
許家印透露，利潤下滑是因為2019年交付的低價清尾樓宇較多，而這麼做則為了確保2020年利潤充足，能夠滿足此前與戰投對賭的協議。
自2016年啟動與深深房A重組事項後，恆大於2017年先後引入1300億元戰投。然而因恆大地產未能按原計劃在2020年底1月前完成A股上市，恆大在今年初已與第一輪、第二輪戰略投資者協商延期至2021年1月31日前。
夏海鈞表示，恆大回A正在有序進行當中，否則戰投也不會願意延期一年。“我們希望恆大在2020年或不遠的將來就能迴歸A股。”
許家印指出，跟戰投確實有簽訂對賭協議，但只有與深深房重組成功後，對賭協議才開始生效，即第一年實現淨利潤500億元，第二年實現淨利潤550億億元，第三年實現淨利潤600億元。也就是說，恆大要把部分利潤留到2020年。
夏海鈞也表示，恆大有意識的在減低2019年的利潤總額，2020年實現500億元到600億元的利潤目標沒有問題。
“開源節流”的背景下，作為“新寵”的新能源汽車業務也會繼續投入。2019年，恆大合計在汽車領域投入147億元，未來兩年還將計劃投入200億元。
許家印表示，恆大首款汽車“恆馳1”將在今年亮相。“我們對產品和核心技術的要求都是世界領先，不敢說14款車都能爆款，但保證8-10款車爆款，我是有信心的。”
恆大汽車在廣東、上海的生產基地將於今年下半年竣工，2021年投產。
閱讀更多 地產一條 的文章
