彩生活（01778）新管理班子登場後，首份年度業績出爐，除了這份成績單值得留意外，此次年報和業績會，透露出公司三大思路轉變的信號。
智通財經APP瞭解到，物管行業巨頭彩生活於2020年3月30日發佈全年業績公告稱，公司截至2019年12月31日止年度實現總營收達38.45億元人民幣（單位下同），同比增長6.4%；毛利人民幣13.55億元，同比增長5.7%；股東應占淨利潤實現4.99億元，同比增長2.8%；基本每股盈利36.48分。與此同時，公司總債務同比大幅下降至22.95億元，淨負債率由去年同期的19.9%降至了8.9%，財務結構進行了優化，彩生活也將派發每股9.12分的末期股息，派息率25%。
彩生活集港股第一家上市、在管面積第一、最具市場化等多個頭銜，然而近年來發展增速略有放緩也是不爭的事實，於物管行業作為資本大熱門期間，市場給予其估值水平也較行業其他龍頭差距較大。業績發佈會上，管理層也表示，對公司策略進行回顧反思，在基礎物業服務、增值服務探索、併購投資理念三大方面，釋放出思路轉變的信號。歷經調整之後，採取新思路打法的彩生活，在未來不久，或能迎回那份久違了的榮耀。
基礎物業：迴歸本源，夯實根基
打造溫度社區，注重社區滿意度，彩生活再度迴歸物業本質。 智通財經APP瞭解到，公司2019年管理層調整中，社區服務細節落地、組織系統運營方面十分老道的黃瑋接過了帥旗。黃瑋一直是彩生活高端服務平臺的主要推動者，手下萬象美、開元國際一直踐行社區溫度的提升，物業項目利潤率也實現可觀的增長，此次換帥之後開元國際、萬象美、彩生活社區將會持續進行整合，未來業主對於彩生活的滿意度提升，收繳率的拓展將是公司重點目標。截至2019年年底，除了百強所控制的面積之外，整個至少還有130億平方米待挖掘市場規模，迴歸基礎物業仍有較強的價值挖掘空間。
並且，此次春節期間公共衛生事件的爆發，彩生活取得了很好的抗疫成果，也讓業主瞭解到物業服務的價值，彩生活之後也表明會繼續做人文社區活動進一步拉近與業主的關係，後續物業費收繳率和提價都有很大的空間。
目前彩生活仍有行業領先規模的在管面積，物業費提升下業績彈性十分可觀。智通財經APP瞭解到，截止2019年末公司合約管理總建築面積達到5.62億平方米，對應的社區數量達到2863個，分別實現同比增長1.5%和5.7%，其中已經產生收益的合約管理總建築面積達到3.60億平方米、社區數量達到2321個。再加上6.49億平方米的合作及同盟建築面積，公司平臺服務總面積達到12.11億平方米，服務規模仍維持行業領先水平。公司重回基礎物業服務之際又遇物業行業二次價值發現的機會，本就有很強的業績增量空間。據瞭解，彩生活全國物管費0.8元以下的社區約150個，大部分是盈利的，可見公司擁有行業獨特的低成本競爭力，能夠駕馭低價項目並進行盈利，這部分還將進一步增加公司業績提升的想象空間。
增值業務：從獨自摸索到強強聯手
彩生活是最早探索互聯網之路的物業企業。智通財經APP瞭解到，彩生活作為第一家登陸港股資本市場的物業股，公司在這個領域探索確實領先整個行業。然而這種長期持續的大規模投入，實際上對基礎物業利潤會產生一定的擠壓，有可能影響基礎物業的業務。再加上公司一直側重於互聯網，更多精力放在了互聯網增值方面的突破，對基礎物業重視可能出現不足。但是並不能因此否認彩生活在互聯網探索上的意義，正因為前期的探索，彩生活才逐漸摸出一套“社區+”發展模式，吸引到互聯網巨頭的青睞，為未來發展創造另外一種可能。
放棄獨自探索的思路，如今彩生活轉向與強者聯手。智通財經APP瞭解到，當前彩生活對待互聯網增值業務的思路是尋找領域強者進行合作，同時再加上更精準和高端人才配備。2019年京東、360.com以5.22港元╱股之價格分別認購公司7114.9萬股、2295.6萬股的新普通股股份，交易完成後京東及360.com持有的股份總額分別佔本集團經擴大股權的5.00%和3.05%。彩生活與京東和360等互聯網巨頭的合作，將發揮各自的優勢和長處，實現產品之間的相互賦能。並且專門聘請了有平安、華為和順豐背景和經驗的CTO，通過IT實現更加專業、精準服務，目前公司管理架構正在持續提升和優化。
引入京東、360這樣的專傢伙伴，不但減輕單獨開發增值業務的壓力， 更可以達到事半功倍的效果。當前互聯網增值業務方面，已經有不小的突破。智通財經APP瞭解到，2019年10月18日彩生活小區首家“京選店”在深圳正式營業起，公司與京東戰略合作就在線下小區零售領域中踏出了第一步。截至2020年3月18日止的五個月，業主已於首家京選店達成2.2萬個訂單，交易額突破60萬元，首月坪效約為傳統便利店的14.7倍；目前京選店總數達到5家，共覆蓋公司旗下6個小區，未來還將持續鋪開。而公司的平臺流量同樣也在穩步增長，截至2019年12月31日，彩生活生態圈註冊用戶數增加至約3640萬人，生態圈活躍用戶數增加至1670萬人，在線平臺2019年度累計GMV（成交金額）達到121.3億元，同比大幅增長28.4%。
併購投資：平衡流量和利潤，輕資產化運行
合作及同盟的商業模式，是彩生活一度擴張的創意之舉。但受到互聯網思維影響，在這些合作及同盟面積中，過去公司更看中這其中帶來的流量，而忽略了彩生活可以從合作及同盟管理模式中收穫強勁增長驅動。
調整後的發展思路，將是平衡流量和平衡利潤，既要看到這些面積帶來的流量，也要看到這是管理面積增長的重要資源。智通財經APP瞭解到，公司目前合作及同盟管理模式多達7億多平方米，這些項目中或有性價比高的好項目，如果可以迴歸利潤和簽約面積，這部分將是很大的一塊蛋糕，從中尋找優質項目，把小股變成大股，為公司帶來更多的管理面積和利潤，為業績增長帶來新的動力。
去除營運表現不理想的重資產，優化財務結構，輕裝上陣，是2020年彩生活的投資和債務思路。智通財經APP瞭解到，彩生活此前投資端方面，曾參與了一些並不是很熟悉的重資產領域，使得公司流動性、負債受到一定影響，同時也是市場投資者較多擔憂和顧慮的地方。公司於2019年也開始進行調整，公司已經想出應對之法，並已經在去除重資產方面做出一些成果，截至2019年12月31日，公司有息負債規模同比大幅下降為37.3%至22.95億元，總負債率從去年同期的52.9%大幅下降至36.2%，淨負債率從去年同期的19.9%降至8.9%。而在不熟悉的商管領域，公司也聘請專業人士打理，並做好及時退出、止損的準備，管理層也公開表態，2020年會堅持輕資產化運營，未來會讓投資者看到明顯的改變和調整。
就目前而言，在基礎物業服務、增值服務探索、併購投資理念三方面做出明確思路轉變後，手上仍握著不少好牌的彩生活，依舊有回到高增速發展的實力。
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