昨天在市长信箱里，看到一封投诉信：
2016年10月买下火车站附近某广场小户型（公寓），现在返租不能兑现；同时，至今尚未办理不动产证！
也是真巧了！
其实就在同一时间（2016年10月），老周就针对该楼盘“十年包租”的销售套路，专门写了一篇警示文，提醒大家不要入坑！
没想到，3年多前埋下的雷，现在就爆了！
而按照此前的销售及返租协议，前两年租金是抵了首付款的，也就是说，作为购房者，实际上才拿了一年多的返租！
更绝望的是：
3年过去了，不动产证还没着落，想脱手找“背锅侠”？没门！这个烫手山芋，想甩都甩不掉！
事实上，就在早些时候，芒果都市就已经针对该楼盘的商铺返租，迟迟不能兑现的问题，曾做了好几期报道！
图源 | 芒果都市
众所周知，相较公寓来说，商铺的坑更惨更深，而且还搭上了“返租”的贼船，雪上加霜，不坑你坑谁？
可笑的是，商铺还弄个8%年租金回报的噱头，你也不用脚指头想想看：
目前市场上，正常的商业地产年租金回报，平均也就是3%左右；如果能做到5%，那已经是相当NB了，chen独秀都没你秀好吧！
8%是什么概念，12年左右，光靠租金就完全回本，剩下的就是纯赚和躺赢，从此会所嫩模，走向人生巅峰！
只可惜，包租婆，不是那么好当的！你以为开发商是活雷锋吗？买的永远没有卖的精，是馅饼还是陷阱，心里没点B数吗？
一铺养三代，三代养一铺！背后真实的扎心原因是：三代人，都没把商铺给转手卖出去！
| 长沙某专业市场维权现场
有房友可能会说：这还不是因为这场疫情导致的！其实并不是，疫情顶多算是一根导火索！
事实上，据芒果都市此前的采访报道，早在2019年5月，该不少商铺零收入已成常态！
商户没有营业收入——经营公司收不到租金——购房者收不到返租，这是一条连锁反应链，三败俱伤。
但受伤最严重，其实还是最上游的购房者：
投入了数百万购房资金，一方面返租金收不到，另一方面银行每个月的高额还贷，还得继续！
返租为何不能碰？返租为何都是耍流氓？老周今天带大家，再次梳理一下：
通过“返租”形式销售的，多半是很难卖的产品！
你想想看也是，如果产品好卖，他们何必这么大费周章，烧死这么多脑细胞，去忽悠人，何必呢？
嫌价格贵，就降点价嘛，少赚点就行！嫌产品设计不好，就再回炉再造造，做到你满意为止！
问题就是：这些产品，哪怕打粉碎性骨折，便宜贱卖，都无人问津！一顿操作猛如虎，一看商铺烂成土！
于是乎，只能利用人性贪婪的弱点，弄出这么一个绝佳的“捡钱公式”，再通过无良中介分销等渠道，请君入瓮，请小白入坑！
而对这些购房者，老周也有句话，不知当讲不当讲：如今四处维权的你，可曾想过当初的侥幸？
从游戏开始前，开发商就已经把退路想好了，而你却还毫不知情！
一般来说，开发商会通过以下两种方式，从签订合同之时，就把自身的责任，规避得一干二净！
1、购房者与开发商签订《房屋买卖合同》，与开发商指定的经营管理公司签订《房屋租赁合同》。
在这种模式下，开发商卖完房子，就可以全身而退！
当然，通常在销售过程中，销售人员或明示或暗示，开发商和经营管理公司有千丝万缕的关系！其实哪怕有部分股权关系，也没用！毕竟主体不一样，而且股权是可以变更的！
2、购房者与开发商，同时签订《房屋买卖合同》，以及《委托经营合同》。
这样看似是不是安全多了？销售和委托经营，是同一家，开发商就跑不脱了？
NONONO，图样图森破！
在委托经营模式下，开发商只是受购房者委托，从法律关系角度，委托的法律后果，是归于委托人！
也就是说，如果经营不善，导致购房者投资落空，这个后果，也只能是由购房者来自行承担，你明白了吗？
低门槛隐藏大隐患，羊毛出在羊身上！
在这个“游戏规则”的设计中，最有迷惑性的，是低门槛！
以上述的公寓案例，总价769500元，贷款61万，再加上两年租金抵首付，相当于首付只要几万块！
而两年后，你每年还有总价6%、也就是每个月有3847.5元的返租，抵扣掉月供还有盈余，是不是感觉很划算啊？！
其实啊，这个设计的最厉害之处，是把银行也捎带进去了！你以为你首付门槛低，但你找银行贷款的钱，也是你的钱啊！
一旦返租中断，你银行的钱，还是照常得还，一天都不能耽误！
而且你想想看，开发商肯这么高的返租，首先在房价上，早就宰了你一道了！
离这个XX广场最近的“凯通国际城”，2016年时二手房的价位在8000左右，“融圣国际”二手房在9000—10000左右。
而这个XX广场的单价12000-13000多，每平贵了至少2000-3000一平，50㎡总价就高出了10-15万之多了！
相当于开发商一次性把钱套走，然后把本该属于你的钱，分期分批逐渐返还给你，还免费拥有你房子的使用权！
这不是羊毛出在羊身上，又是什么？
返租的产品，可能无法办理产权证。
前面第一点已经说了，一般通过返租形式来销售的，多半是滞销的产品。而通常这类开发商，资金多半十分紧张，随时存在资金断裂的可能性！
这也是为何法律明文禁止“返租”，甚至最严重时，以“涉嫌非法集资”来定性返租销售！
因为一旦开发商资金断裂，楼盘烂尾，房子没了，不动产证，肯定是没有的！
另一方面，即便房子顺利竣工和交付，也会存在因开发商违反规划报建方案，将整体商业切割成很多的小单位销售，而无法分清界址，无法开展测绘等原因，长年无法办理不动产证！
综上四条，希望对你防坑有帮助，如果你身边还有被“返租”迷惑的朋友，转发此文警醒他/她！
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