我想每一個生活在城市裡的人，都會共同關心房價這個問題。最近十多年來，中國的房價的確出現了所謂飆升的現象。同意不同意中國的房價存在嚴重的泡沫？結果絕大多數的朋友，都的確認為中國的房價存在泡沫。
那麼，中國的房價問題，真的適合用“泡沫”這樣的一個詞來表述嗎？如果是的話，泡沫很嚴重嗎？這就是我今天要給大家來分析的問題。
首先，讓我們從一個非常重要的判斷房價的概念入手，就是房價收入比。
簡單地說房價高或者低其實是沒有意義的。我們評價房價高或者低的一個非常重要的標準，就是要把房價和居民的平均收入去做比較。如果房價超出收入很多，並且房價和收入的比值持續攀升的話，通常人們會認為這樣的房價是不可以持續的。
為什麼這樣說？讓我們從一個非常簡單的式子開始說起：房價x利率=租金。
在等式的兩邊，左邊的房價乘以利率，你可以把它理解為，如果當你買了房子的話，房價乘以利率，就是你在按揭你的房子的時候，每個月要還貸的這樣一個數量，而右手邊的租金，如果你租房子的話，你每個月付出的租金。在一個均衡的房地產市場上，買房子，還是租房子，這兩種選擇在均衡的情況下一定是相等的。
那麼這個時候你為買房子付出的按揭，也應該等於你為租房子付出的租金，否則的話，市場就不處在一個均衡的狀態。
但是當我這樣說的時候，我必須要說明一下，這樣的一個等式其實是非常簡化的狀況，它要假設住房不是一種投資品，只有當住房完全是用來居住的功能的時候，我剛剛講的等式才是成立的。
那麼這就意味著什麼？房價除以租金等於1除以利率。而又由於租金，它代表著我們在住房商品上的一個支出，這個支出又跟我們的收入住高度相關。所以房價除以租金的比率和房價除以收入的比率，其實都應該跟1除以利率是比較緊密相關的。
但是正如我前面所說的那樣，必須要假定住房僅僅具有居住的功能，而實際生活當中，其實房子是有投資功能的，特別是在那些收入增長比較快速的國家。如果居民預期到未來居民收入的水平能夠快速地上漲，相應的，住房的租金就也會快速地上漲。
這個時候如果再加上房地產市場是可以存在一個抵押市場的，也就是說你可以買房子去做按揭的話，那麼大家想，如果你預期未來的租金可以持續上漲，那麼你就應該想著房價也會持續上漲，這個時候你就不如去按揭買房。
而越多的人認識到住房可能是一個投資品，並且房價有可能隨著收入快速上漲的話，那麼在房價還沒有上漲之前，你就想去買房子，這時候它就會帶來當前的房價上漲，快於收入的上漲。
而它的結果，就是房價除以收入的比值會比較快速的上升。而通俗的來講，在收入上漲速度越快的國家，房子越是一個可以值得投資的一個商品，那麼這個時候，大家都把房子作為投資品的時候，就越容易看到房價和收入比會比較高一點。
在世界範圍之內，我可以告訴大家，平均來看，發展中國家的房價收入比會比較偏高一點。這和發展中國家相對來講，它的經濟增長速度和收入增長速度也比較快，從而使得住房更成為一個有價值的投資品，是有關係的。
我們再來看看中國，中國存在一些因素會使得房價收入比顯得更高。比如說中國長期以來我們的利率，包括貸款利率是比較低的，這就鼓勵了老百姓去買房子，特別是當我們缺乏其他投資渠道的時候。
另外一箇中國特殊的現象就是，在中國買房子，還是我們把孩子送到周邊的好學校的一個必要的條件。而在世界上的絕大多數國家，上學的權利，如果你是租房子的租客的話，也是可以同樣獲得的。那麼這就意味著什麼？這就意味著在我們的城市裡，我們的房價裡還有相當一部分的房價，其實它是上學校的學費。
那麼在不同的城市之間，大家想，相對來說比較大的城市，它有更快的需求增長的預期。收入和移民的這兩個非常重要的需求來源，就支撐了越大的城市，恐怕它的房價上漲的潛力越大，上漲的速度也更加快，房價和收入比也相對來說會高一點。
我剛才講的這些因素，還都是從需求方的角度來解釋房價和房價收入比的。而在中國，我不得不提到還有一個非常重要的供給方的因素，這個是中國的特色，跟中國的政策有關。
這裡我就要提到2003年這樣一個非常重要的時間節點。2003年之後，中國政府覺得中國地區和地區之間出現了比較大的地區發展差距，這時候他們就想通過區域平衡發展的政策，來幫助中國的中西部和東北進行發展。
它所採取的一個政策手段，給那些相對來說欠發達的地區，更多的建設用地指標，而相應的就在相對發達的東部沿海地區和大城市，這些人口持續流入的地方，開始限制土地供應的增長，結果導致了2003年之後，中國的城市和城市之間，地區和地區之間，出現了房價的分化。
在東部、在大城市這樣的一些人口流入的地方，土地供應被相應的收緊，結果導致住房的供應跟不上人口人口增長的速度，房價的上升就越來越快，房價收入比就越來越高。反過來說，在中國的中西部，特別是在小城市，這些地方總體上來講是人口流出的，而土地供應和住房供應卻非常充分，房價收入比甚至是下跌的。
不僅如此，中國地方政府在給定的土地供應裡，還更加願意把土地用來造工業園，而相應的限制商業和住宅用地。在商業和住宅用地裡，地方政府又更加願意提供商業地產，而相對限制住宅用地的供應，這兩個做法都可能跟地方政府最大化本地的地方財政收入有關。再者，在有一些城市還存在著在我看來沒有必要那麼嚴的對於住宅的容積率的限制，這些也會限制住宅供應。
那麼上面我從需求和供給兩個方面解釋了中國的房價形成，以及為什麼在中國的某一些城市，特別是那些人口的流入地出現了房價飆升的現象。那麼大家想，怎麼來遏制房價的過快增長呢？這一點現在中國政府特別強調。
明白了我今天講的道理，大家都應該得到這樣的結論，主要應該從供給方入手，遏制房價的過快上漲，而其中最為重要的政策，就是土地的供應要和人口流動的方向一致起來，不能再像以前那樣在人口流入地相對收緊土地供應。
這件事情，我們呼籲了很多年，最近終於有改變了。現在國家已經明確提出要把土地的供應和人口流動的方向一致起來，作為遏制房地產市場上房價飆升的一個非常重要的長期舉措。
那麼與此同時，政府就開始強調，要增加公租房的建設和供應，這些政策是合理的。但是很遺憾的是，在現實生活當中，我們還存在著一些不合理的政策，那就是盲目的對需求進行限制。
當我們對需求進行限制的時候，很有可能在你成功地遏制房價上漲的同時，也會誤傷合理的需求，特別是那些剛姓的需求。
總的來說，我想告訴大家，中國的房價不像很多坊間的傳聞所說的那樣，已經超出了經濟學能夠解釋的範圍，恰恰相反，中國的房價是可以解釋的，而且非常簡單的供給和需求的一個分析框架，就可以解釋中國的房價。
中國的房價也不能簡單地用流行的“泡沫”這樣一個詞來進行分析和概括。要我說，中國的房價應該用另外一個詞來概括——“供求的錯配”，或者說供求的空間錯配。換句話來講，有供給的地方，缺少需求，有需求的地方，缺少供給。
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