2020年3月，鄭州商品房成交11210套，比2月份的276套，環比上漲3962%。
這樣的對比，不是為了突出3月成績有多好，沒有可比性，只是想說鄭州市場的恢復力驚人！
對比2019年3月份的23586套，今年依然是下降了一半，但是按照這個速度，4月追上來指日可待。
在房地產市場上，有一個角色比開發商和購房者回血更快，就是貝殼。
2019年2-3月，貝殼在鄭州的月成交在2000-3000套，2020年3月，貝殼新房成交已達2800多套，基本與去年持平，在整個市場佔比約1/4。
貝殼的核心打法是人海戰術，疫情之下，無論是購房者還是經紀人都被禁足在家，幾乎是砍掉了貝殼雙翼，理論上說也需要一段時間的恢復期。
沒想到貝殼竟然能夠原地反彈。
按他們的說法，“這還是在疫情尚未完全結束的當下”“等人們摘除口罩，外地人能夠正常來看房的時候就是另一番景象”，貝殼將來的戰鬥力還會上升！
去年那個被口誅筆伐的貝殼又回來了？帶著更鋒利的刀刃，血洗全場？ 1
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客觀的說，貝殼是被開發商和購房者一起養大的，充滿“善良與正義”的小可愛。
對開發商來說：
1、經紀人多。截至2020年3月，鄭州共有1600多家貝殼系加盟店，按照一個店10個經紀人，那就是16000個銷售員。按每個經紀人帶2組客戶算，貝殼能夠短時間內聚集鄭州至少32000組客戶！
這只是保守估計，沒有計入非貝殼系的合作門店。
一下子召集30000+客戶，沒有一個項目總能拒絕這樣的誘惑！基數大，成交概率自然就大，原來的月度、季度銷售目標，說不定就能提前完成，不要太爽歪歪！
2、兜底協議。貝殼剛開始與開發商合作，會提前繳納幾十到上百萬的保證金，並簽訂對賭協議，約定在規定時間內保證去化。
“保證去化”已經是給開發商最大的定心丸了，又有上百萬的保證金，這又是一個不能抗拒的誘惑！
佣金不高的時候，開發商甚至可以把看不到效果的推廣等費用砍掉，節約成本；佣金高一點的話，也可以把砍掉的費用補上去。
裡外裡算一下，開發商都不會吃虧。
對購房者來說：
1、房源多。在鄭州，貝殼系中介門店1600多家，說佔據鄭州中介半壁江山都是低估了貝殼的實力，至少已經佔據鄭州市場的75%。
遍地都是貝殼，只要上分銷的房源，至少75%都是貝殼家的。在這裡，購房者有充足的房子可以選擇，海量房源中，總會有一套是與購房者匹配的，對購房者友好，對經紀人也友好。
2、折扣大。貝殼通過對賭協議的內容，向開發商要來獨家的、最低折扣，這些折扣比購房者自己去售樓部諮詢還要大，真正讓利給購房者，替買房人省錢。
你好我好大家好，這看起來幾乎是一個全新、高效的房地產生態系統。
貝殼CEO彭永東說：
從行為動作，到理念想法，我們要重置行業。
彭總說到做到，以上角色很快就重置了：貝殼從服務者搖身一變成了大爺！
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當貝殼逐漸做大，做到最大，那些當初欣賞的優點，最後都變成了討厭的缺點。
對開發商來說：
1、洗客、截客。一段時間內，市場上的需求總量是一定的，當這些需求都掌握在一個人手裡的時候，它就有了權利：我可以選擇給你帶客，也可以選擇給別人帶客。
至於給你帶客還是給別人帶客，就看你佣金是不是會給的比別人多。
去年西四環的一個樓盤，換了兩個營銷總也沒有挽救可憐的銷售額，第三個營銷總為了活命，用了貝殼，結果項目是活了，但是錢都給貝殼支付佣金了，開發商沒掙多少。
於是他暫停了與貝殼的合作，但是周邊競品接著用下去。
經紀人帶看競品樓盤的時候，經過該項目，客戶主動提出來想要去了解一下，貝殼說：“我們內行人都知道的，這個開發商不行，將來是要爛尾的。”
一個月之前，也是這個經紀人，帶看的就是所謂“要爛尾的”這個項目。
不合作，就不給你客戶，甚至截流你的客戶！
2、抬高佣金。A項目給我出5%佣金，我就帶著傻白甜的客戶去買A；B項目給我出10%佣金，我就把客戶拉到項目B；A還想要客戶怎麼辦？提高佣金到15%。
貝殼經紀人的工作原則就是這麼簡單、粗暴，通俗易懂。
良性競爭是維護市場健康運轉的必要條件，當市場被一方壟斷，競爭不存在的時候，這個市場就會出現問題。
以前渠道公司的佣金一般都在1個點左右，佣金高了沒人用，現在就剩下貝殼一家，出5個點、10個點你也得用，不然就等死！
據某開發商項目營銷總介紹，貝殼的人都很強勢，說一不二，索要的佣金點數，寧願不合作，也不肯作出讓步，並且要求開發商必須在規定時間結傭，不能以審計封賬等原因拖欠，違者交付違約金。
3、不用就死。有開發商覺得貝殼佣金太高，用了一段時間後停用了的，但是就會出現“截客”“洗客”現象，不給你帶客，還順走你的客戶，素質不高的經紀人不惜詆譭非合作項目來促成合作。
由於貝殼手上客戶量太大，但凡他要是動了誰家客戶的念頭，誰就活不長。
去年也是西邊有個項目用了一段時間貝殼，後來因為佣金太高停掉了，之後半個月沒有一個自然到訪！
所以很多人形象地將分銷比作開發商的“大麻”：抽了死的慢點，不抽死的快點。
對購房者：
1、重新建立信息壁壘。房地產市場最大的不公平在於買賣雙方的信息不對稱，你以為貝殼終於建立了一個透明的交易平臺的時候，殊不知這是它創建的另一個信息壁壘。
我想賣的房子，總是能讓你看到、聽到它；我不想賣的房子，市場上根本聽不到它的聲音。
購房者以為的有充足的選擇權，其實早就被篩選過了。
2、購房成本增加。貝殼一味向開發商要高佣金，錢從哪兒來？只能是購房者！
有人說，貝殼帶看的房子確實比自己去售樓處問的便宜1-2個點，怎麼會是從購房者身上來的錢呢？
你聽過先漲價後打折的套路吧？某寶玩爛了的招數！
簽完貝殼後開盤價格直接從13500漲到14500。
售樓處：“我們單價14500元/㎡。”
貝殼：“我帶你去，14000元/㎡。”
如果是100㎡的房子，是不是覺得省了5萬塊錢？但是它原本是賣13500元/㎡，你是多花了5萬塊錢呀！
包括經紀人承諾的，成交了把自己佣金的一部分返還給你，你當真覺得經紀人慷慨大方、仁義善良呢？
客戶佔不佔便宜不重要，讓客戶感覺佔了便宜才重要！
當然也有真實降價的案例。去年平原新區某樓盤，原價8000+賣不動，不得已找了貝殼。
“我可以給你保證去化，有兩個條件，一是降價2000，二是佣金5%。”
“能談談嗎……”
“要麼就這樣等死，要麼答應我的條件。其他免談。”
最終該樓盤妥協，當時平原新區渠道佣金撐死2%，現在對購房者要降價，對貝殼要漲佣金，這時候錢從哪兒來？砍掉推廣、廣告等各種費用也不夠啊！
可能，就要擠建材成本了吧……
無論是漲價的價格成本，還是降價後的質量風險，最終只能是購房者承擔。
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從2018年4月到2020年4月，貝殼已三歲，有些東西已經開始變化。
之前很多置業顧問反應貝殼經紀人收入高，比如賣出去一套一百萬的房子，貝殼經紀人能拿到2%的佣金，也就是2萬塊錢。代理置業顧問的提成一般是千三，了不起拿到千六 ，同樣賣一百萬的房子，最多拿到6000塊錢。
這也是出現內客外導、置業顧問參與洗客的重要原因。
“其實經紀人拿到手的佣金沒有你們想象的那麼多 ，合作門店也並不是因為跟著它能掙錢才籤的合同，只是因為它平臺大、資源多，不管是對小渠道還是經紀人，房源和客源才是最重要的。”談到佣金問題時，某小渠道公司負責人苦笑著說。
比如貝殼3月份新房成交的2800多套，如果平均分到下面的門店，還不夠一個門店一套，原來做的好點的賣出十幾套的話，就有十幾家門店顆粒無收。
沒有業績不僅生活困難，還要面臨“被驅逐”的命運。近日，房江湖公佈一則公告：因違反房江湖制定的規則，鄭州20多家門店被迫與其解除合作！
有貝殼的平臺尚且艱難生存，被驅逐出去的小門店，只有死路一條。
你看，貝殼已經開始制定遊戲規則了，不遵守遊戲規則的人，就要接受來自貝殼的審判：
開發商、購房者、小中介、各種乙方公司……
被圍剿的參與者能怎麼辦？
1、開發商迴歸本質，紮紮實實蓋房子、做物業、做口碑，維護老客戶。
2、營銷團隊敢於創新、善於創新，以市場為導向，沉澱品牌的力量；
3、購房者要保持理性，買房多對比，不要被中介牽著鼻子走。
這兩年的房地產市場太魔幻，舊的秩序在逐漸塌陷，新的秩序尚未形成，貝殼就是房企轉型路上的一道劫，渡劫的法寶只能是品質和服務。
寫在最後
貝殼的最大問題在於貪婪，沒辦法，沒有商人不嗜血。目前已經有個別城市開始著手分銷問題，如安徽的“限傭令”，這是一個好現象。
行業發展到今天，是得有個平臺。
貝殼真的很厲害，很優秀，徹底消滅貝殼的想法和做法也是不可取的。
開發商和貝殼都應該回歸初心，一個做好產品，一個做好平臺。
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