是時候分一些關注度給二手房了。
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文 | 《地產小王子》主編 蘇陽
誰都知道紅盤好。但偏偏中籤率擺著，紅利常常是看得到、吃不到。搖不中的紅盤，紅利就是屬於別人的。當一手限價放鬆，二手價格回落，杭州一二手房之間的剪刀差慢慢縮小，是時候把目光分一些給二手房了。
今天，我們將以杭州樓市2020年的搖號紅盤作為錨點，尋找周邊最值得關注的次新房小區。它們或擁有超高性價比，或是板塊品質標杆，總之，可以關注。
當然，在限價的基礎上，參與新盤搖號仍然會是最佳選擇。但如果你久搖不中，這些次新房小區，提前瞭解起來不會錯。沒準撿漏的機會就在其中。
注意：本文部分數據來源貝殼找房，僅作為參考。由於二手房市場的特性，我們無法觀測到成交價格中的特殊情況，比如做低或做高總價，包含或不包含車位等。個別樓盤由於成交套數偏少，可能存在數據失真的情況。
1
幸福裡-海德公園
紅盤名稱：城北萬象城·幸福裡
後續供應：剩餘6幢高層待售，約500餘套，戶型88-148㎡，均價26500元/㎡
二手推薦：德信·海德公園
近期成交：參考均價30605元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
83.06㎡
238萬
28654元/㎡
89㎡
258萬
28989元/㎡
89.29㎡
260萬
29119元/㎡
89.57㎡
260萬
29028元/㎡
89.73㎡
220萬
24518元/㎡
推薦理由：去年夏天，我跑過一次勾莊二手房，當時幸福裡還沒有入市，板塊二手房掛牌價高得離譜。剛剛交付的海德公園，最便宜一套掛牌也要3萬2。而現在，最便宜的房源掛牌價也就在3萬上下。再看看成交，最近5套全部在3萬以下，甚至有的還不到2萬5。
相比勾莊其他精裝小區，毛坯的海德公園也很有單價優勢，至少要便宜三四千元/㎡。畢竟自己裝修，硬裝部分能超過3000元/㎡的概率實在不大。
按照3萬單價計算，考慮上未滿2年需5.6%的增值稅，以及新房的得房率、交付時間成本。算下來，海德公園性價比雖然比不了幸福裡，但是自住剩下了搖號的麻煩，也很划算。
再者海德公園二手房供應充足，交付至今成交了30來套不說，加上有40多套房源掛牌，短期價格出現快速上漲的可能性不大。
2
天空之城-未名府
紅盤名稱：地鐵萬科·未來天空之城
後續供應：剩餘4個住宅組團約3000套房源，產品涵蓋小高層、洋房、疊排等
二手推薦：北大資源·未名府
近期成交：參考均價35658元/㎡（含酒店式公寓）
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
89㎡
360萬
40450元/㎡
88.78㎡
340萬
38297元/㎡
89.27㎡
333萬
37303元/㎡
115.16㎡
365萬
31696元/㎡
113.78㎡
426萬
37441元/㎡
推薦理由：說實話，前幾年想在未來科技城找一個交付口碑相對好一些的樓盤，真的有點困難。不過我個人看過未名府的交付實景，覺得在板塊裡算是資優生。對於一個外來開發商的杭州首秀來說，也算一張不錯的成績單。再加上項目離地鐵站也不遠，所以重點推薦。
目前未名府住宅的成交價格基本在3萬7-3萬8左右，大量都是毛坯房源，少數業主自行做了簡裝。對比精裝天空之城的價格，未名府目前二手房價格優勢並不大。不過橫向對比未來科技城其他次新房小區精裝4萬2-4萬3的報價，未名府還是有性價比的。
小區2018年年底交付，餘杭區不能提前交契稅，所以目前來看稅費成本略高，建議等到有房源滿2年後入手。
3
西溪公館-美林公館
紅盤名稱：遠洋·西溪公館
後續供應：洋房、小高層共2169套待售，洋房戶型138-200㎡，小高層60-140㎡，毛坯交付
二手推薦：華元·美林公館
近期成交：參考均價33776元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
89.17㎡
276萬
30953元/㎡
88.91㎡
315萬
35430元/㎡
90.07㎡
298萬
33086元/㎡
89.91㎡
260萬
28918元/㎡
90.35㎡
283萬
31323元/㎡
推薦理由：周邊最新二手房掛牌均價在3萬2左右，這個均價包括商品房、安置房等各種房源在內。周邊典型的商品房小區，例如與西溪公館到地鐵距離相當的富力西溪悅居，近期成交價大約在3萬9-4萬2不等。
美林公館戶型一般，所以價格比周邊其他低密小區要低一截，基本上3萬3左右就能夠搞定。之所以把它拿出來對標西溪公館，是因為兩者戶型有非常多的相似之處。西溪公館整體用的石材幹掛，如果單價能夠壓在3萬出頭，相信仍然非常具有投資的吸引力。
4
和光塵樾-未來城一期
紅盤名稱：保利融信·和光塵樾
後續供應：剩餘7幢房源未推，戶型90、113、131㎡，均價26000元/㎡
二手推薦：萬科未來城一期
近期成交：參考均價31770元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
84.71㎡
262萬
30930元/㎡
84.99㎡
285萬
33475元/㎡
84.58㎡
290萬
34264元/㎡
87.63㎡
260萬
29671元/㎡
113.38㎡
348萬
30694元/㎡
推薦理由：表面上看，目前良渚和昌府和融信瀾天的單價相比比較低，參考價格都在2萬9左右。但是這兩個樓盤都是毛坯，再加上都沒有滿2年，目前來看，還是未來城的二手房性價比更高。
在未來城三期當中，一期、二期成交均價相差不大，但是隻有一期擁有比較多的滿2年房源。三期相對掛牌價格比較高，基本都在3萬4以上，唯一一套已經成交房源單價超過3萬6。
相比之下，良渚“撿漏”餘地要比勾莊小多了。畢竟和光塵樾精裝2萬6的價格擺著，倒掛仍然很明顯。相信良渚次新房價格堅挺，也有新房供應量不大的因素。
5
三墩北現房項目-西湖國際城
紅盤名稱：建發&金輝·三墩北項目
後續供應：可售部分共9幢約1200套，戶型95-139㎡，現房，精裝交付配備中央空調、地暖，預計年中開盤、年末交付
二手推薦：中國鐵建·西湖國際城
近期成交：參考均價33031元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
89.67㎡
260萬
28996元/㎡
89.82㎡
299萬
33289元/㎡
88.49㎡
260萬
29382元/㎡
89.36㎡
298萬
33349元/㎡
89㎡
270萬
30338元/㎡
推薦理由：由於三墩北雙限地仍然鎖定精裝28100元/㎡，無論是西湖國際城或者西雅圖，都不具備絕對的價格優勢。而且建發&金輝項目是現房交付，又準備一次性推出1200套，讓中籤率大大上升。關注三墩北的購房者，建議先參與現房項目搖號，搖不中再來考慮二手房。
2019年的交付潮當中，西湖國際城、海德公園都出現集中拋售。房東們雖然轉手賺到了不少，但套利似乎並沒有前期預期那麼多。
剛交付時，還能有3萬3-3萬4的價格，現在3萬以下的成交價也能買到了。目前，西湖國際城已經有30多套的成交，至今還有將近60套房源的掛牌。此外，西湖國際城的學區優勢，也是值得關注的原因。
6
融創城-琅琴灣
紅盤名稱：融創城
後續供應：剩餘約1400套房源待售，3月預計加推高層98㎡、小高層125㎡
二手推薦：新世界·琅琴灣
近期成交：參考均價22639元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
89㎡
190萬
21349元/㎡
88㎡
180萬
20455元/㎡
86.12㎡
185萬
21482元/㎡
推薦理由：板塊最新精裝雙限高層價格19000元/㎡，比融創城和江與城的高層都要高1200元/㎡。江與城收官以後，融創城會是大江東核心區最值得投資的新房。畢竟，在杭州，2萬元/㎡以下的房子可以閉著眼睛隨便買。
從成交單價來看，融創城周邊二手房價格並不高。大江東核心區早年缺乏大牌開發商，這幾年才有品牌房企入駐。目前可供參考的二手房主要有琅琴灣，2萬出頭的價格即可成交。要注意的是，早期琅琴灣都是產業人口購買，再加上當年單價較低，所以客群非常剛需。
7
源翠府-上河宸章
紅盤名稱：承安HYGGE源翠府
後續供應：剩餘2、4、5、6號樓高層，戶型89、115㎡
二手推薦：遠洋路勁·上河宸章
近期成交：參考均價25026元/㎡（含疊墅）
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
89.36㎡
165萬
18465元/㎡
88.34㎡
185萬
20897元/㎡
115.58㎡
210萬
18170元/㎡
89.35㎡
200萬
22384元/㎡
推薦理由：去年搖號時，均價1.78萬元/㎡的上河宸章，中籤率低至3.83%。 在整個崇賢，目前上河宸章算是交付品質第一梯隊的小區。
整個小區二手房掛牌均價2.5萬元/㎡左右，但實際成交均價大約2萬元/㎡。價格差，一方面是因為小區掛牌當中疊墅和高層都有，但實際成交均為高層；另一方面也是因為不少業主還在觀望期，先掛一個比較高的價格。小區有80多套房源掛牌，選擇餘地比較大。
算下來，目前基本180-185萬，就可以搞定一套高層，算上稅費，總價大約200萬可以搞定。相比精裝雙限2萬3的新房，上河宸章仍然很有性價比。
8
東寰名邸-名景臺
紅盤名稱：天陽融信·東寰名邸
後續供應：規劃10幢高層共471套，戶型98、116、127、129㎡，現房交付
二手推薦：龍湖·名景臺
近期成交：參考均價34207元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
88.74㎡
309萬
34821元/㎡
89㎡
314萬
35203元/㎡
89.36㎡
302萬
33796元/㎡
87.56㎡
308萬
35176元/㎡
89.5㎡
327萬
36492元/㎡
推薦理由：之前精裝的武林上城，高層30200元/㎡，洋房34200元/㎡。接下來要開盤的現房東寰名邸，價格應該也不會相差太多。即使考慮現房溢價以及板塊每年的漲幅，高層應該也不會超過3萬5。
目前周邊二手房，精裝小戶型成交均價33000-36000元/㎡。名景臺一直是丁橋一帶標誌性的二手房項目，交付早已滿2年，相比周邊其他商品房小區，價格相對適中。
9
春風金沙-灩瀾山
紅盤名稱：綠城·春風金沙
後續供應：規劃11幢29-31F高層住宅樓，戶型約105-164㎡，精裝雙限37500元/㎡，預計2020年6-7月首開
二手推薦：龍湖·灩瀾山
近期成交：參考均價38234元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
59.98㎡
207萬
34479元/㎡
59㎡
213萬
36102元/㎡
89㎡
343萬
38484元/㎡
80.85㎡
275萬
34014元/㎡
127㎡
436萬
34331元/㎡
推薦理由：目前，金沙湖板塊整體的二手房成交均價在3萬1-3萬3左右，至於掛牌均價，再高出2000元/㎡左右。
分為三期開發的灩瀾山，目前成交價格基本在3萬6-3萬8左右，是金沙湖一帶成交最為活躍的小區。說實話，灩瀾山從單價來看，在金沙湖一帶並不是最低的選擇。不過考慮上到地鐵站、綜合體距離，以及小區整體品質，那麼灩瀾山就值得關注。
10
春來曉園-玖樟臺
紅盤名稱：綠城·春來曉園
後續供應：規劃15棟小高層及8棟洋房，戶型洋房約140-160㎡、小高層約98-139㎡
二手推薦：融創·玖樟臺
近期成交：參考均價48903元/㎡
最新二手房成交記錄
面積
總價
單價
113.17㎡
562萬
49660元/㎡
115㎡
498萬
43305元/㎡
推薦理由：筧橋板塊雙限價格40800元/㎡，璟宸府之前高層的價格也是40800元/㎡。雖然春來曉園並非雙限地，但大概率會按照這個價格執行。周邊二手房，金色黎明，最新掛牌均價4萬6，成交均價4萬1。在城東新城，一座高架之隔的曙光之城，最新簽約均價4萬3-4萬4。
玖樟臺年底交付，當初高層3萬3、洋房4萬。整體來看，玖樟臺顏值在線，交付實景也很值得考驗。小區由於剛交付不久，再加上產品偏自住，目前二手房成交量並不多，價格也並不穩定。
再等等吧，春來曉園更香。
▬▬▬ END ▬▬▬
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