是时候分一些关注度给二手房了。
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文 | 《地产小王子》主编 苏阳
谁都知道红盘好。但偏偏中签率摆着，红利常常是看得到、吃不到。摇不中的红盘，红利就是属于别人的。当一手限价放松，二手价格回落，杭州一二手房之间的剪刀差慢慢缩小，是时候把目光分一些给二手房了。
今天，我们将以杭州楼市2020年的摇号红盘作为锚点，寻找周边最值得关注的次新房小区。它们或拥有超高性价比，或是板块品质标杆，总之，可以关注。
当然，在限价的基础上，参与新盘摇号仍然会是最佳选择。但如果你久摇不中，这些次新房小区，提前了解起来不会错。没准捡漏的机会就在其中。
注意：本文部分数据来源贝壳找房，仅作为参考。由于二手房市场的特性，我们无法观测到成交价格中的特殊情况，比如做低或做高总价，包含或不包含车位等。个别楼盘由于成交套数偏少，可能存在数据失真的情况。
1
幸福里-海德公园
红盘名称：城北万象城·幸福里
后续供应：剩余6幢高层待售，约500余套，户型88-148㎡，均价26500元/㎡
二手推荐：德信·海德公园
近期成交：参考均价30605元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
83.06㎡
238万
28654元/㎡
89㎡
258万
28989元/㎡
89.29㎡
260万
29119元/㎡
89.57㎡
260万
29028元/㎡
89.73㎡
220万
24518元/㎡
推荐理由：去年夏天，我跑过一次勾庄二手房，当时幸福里还没有入市，板块二手房挂牌价高得离谱。刚刚交付的海德公园，最便宜一套挂牌也要3万2。而现在，最便宜的房源挂牌价也就在3万上下。再看看成交，最近5套全部在3万以下，甚至有的还不到2万5。
相比勾庄其他精装小区，毛坯的海德公园也很有单价优势，至少要便宜三四千元/㎡。毕竟自己装修，硬装部分能超过3000元/㎡的概率实在不大。
按照3万单价计算，考虑上未满2年需5.6%的增值税，以及新房的得房率、交付时间成本。算下来，海德公园性价比虽然比不了幸福里，但是自住剩下了摇号的麻烦，也很划算。
再者海德公园二手房供应充足，交付至今成交了30来套不说，加上有40多套房源挂牌，短期价格出现快速上涨的可能性不大。
2
天空之城-未名府
红盘名称：地铁万科·未来天空之城
后续供应：剩余4个住宅组团约3000套房源，产品涵盖小高层、洋房、叠排等
二手推荐：北大资源·未名府
近期成交：参考均价35658元/㎡（含酒店式公寓）
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
89㎡
360万
40450元/㎡
88.78㎡
340万
38297元/㎡
89.27㎡
333万
37303元/㎡
115.16㎡
365万
31696元/㎡
113.78㎡
426万
37441元/㎡
推荐理由：说实话，前几年想在未来科技城找一个交付口碑相对好一些的楼盘，真的有点困难。不过我个人看过未名府的交付实景，觉得在板块里算是资优生。对于一个外来开发商的杭州首秀来说，也算一张不错的成绩单。再加上项目离地铁站也不远，所以重点推荐。
目前未名府住宅的成交价格基本在3万7-3万8左右，大量都是毛坯房源，少数业主自行做了简装。对比精装天空之城的价格，未名府目前二手房价格优势并不大。不过横向对比未来科技城其他次新房小区精装4万2-4万3的报价，未名府还是有性价比的。
小区2018年年底交付，余杭区不能提前交契税，所以目前来看税费成本略高，建议等到有房源满2年后入手。
3
西溪公馆-美林公馆
红盘名称：远洋·西溪公馆
后续供应：洋房、小高层共2169套待售，洋房户型138-200㎡，小高层60-140㎡，毛坯交付
二手推荐：华元·美林公馆
近期成交：参考均价33776元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
89.17㎡
276万
30953元/㎡
88.91㎡
315万
35430元/㎡
90.07㎡
298万
33086元/㎡
89.91㎡
260万
28918元/㎡
90.35㎡
283万
31323元/㎡
推荐理由：周边最新二手房挂牌均价在3万2左右，这个均价包括商品房、安置房等各种房源在内。周边典型的商品房小区，例如与西溪公馆到地铁距离相当的富力西溪悦居，近期成交价大约在3万9-4万2不等。
美林公馆户型一般，所以价格比周边其他低密小区要低一截，基本上3万3左右就能够搞定。之所以把它拿出来对标西溪公馆，是因为两者户型有非常多的相似之处。西溪公馆整体用的石材干挂，如果单价能够压在3万出头，相信仍然非常具有投资的吸引力。
4
和光尘樾-未来城一期
红盘名称：保利融信·和光尘樾
后续供应：剩余7幢房源未推，户型90、113、131㎡，均价26000元/㎡
二手推荐：万科未来城一期
近期成交：参考均价31770元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
84.71㎡
262万
30930元/㎡
84.99㎡
285万
33475元/㎡
84.58㎡
290万
34264元/㎡
87.63㎡
260万
29671元/㎡
113.38㎡
348万
30694元/㎡
推荐理由：表面上看，目前良渚和昌府和融信澜天的单价相比比较低，参考价格都在2万9左右。但是这两个楼盘都是毛坯，再加上都没有满2年，目前来看，还是未来城的二手房性价比更高。
在未来城三期当中，一期、二期成交均价相差不大，但是只有一期拥有比较多的满2年房源。三期相对挂牌价格比较高，基本都在3万4以上，唯一一套已经成交房源单价超过3万6。
相比之下，良渚“捡漏”余地要比勾庄小多了。毕竟和光尘樾精装2万6的价格摆着，倒挂仍然很明显。相信良渚次新房价格坚挺，也有新房供应量不大的因素。
5
三墩北现房项目-西湖国际城
红盘名称：建发&金辉·三墩北项目
后续供应：可售部分共9幢约1200套，户型95-139㎡，现房，精装交付配备中央空调、地暖，预计年中开盘、年末交付
二手推荐：中国铁建·西湖国际城
近期成交：参考均价33031元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
89.67㎡
260万
28996元/㎡
89.82㎡
299万
33289元/㎡
88.49㎡
260万
29382元/㎡
89.36㎡
298万
33349元/㎡
89㎡
270万
30338元/㎡
推荐理由：由于三墩北双限地仍然锁定精装28100元/㎡，无论是西湖国际城或者西雅图，都不具备绝对的价格优势。而且建发&金辉项目是现房交付，又准备一次性推出1200套，让中签率大大上升。关注三墩北的购房者，建议先参与现房项目摇号，摇不中再来考虑二手房。
2019年的交付潮当中，西湖国际城、海德公园都出现集中抛售。房东们虽然转手赚到了不少，但套利似乎并没有前期预期那么多。
刚交付时，还能有3万3-3万4的价格，现在3万以下的成交价也能买到了。目前，西湖国际城已经有30多套的成交，至今还有将近60套房源的挂牌。此外，西湖国际城的学区优势，也是值得关注的原因。
6
融创城-琅琴湾
红盘名称：融创城
后续供应：剩余约1400套房源待售，3月预计加推高层98㎡、小高层125㎡
二手推荐：新世界·琅琴湾
近期成交：参考均价22639元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
89㎡
190万
21349元/㎡
88㎡
180万
20455元/㎡
86.12㎡
185万
21482元/㎡
推荐理由：板块最新精装双限高层价格19000元/㎡，比融创城和江与城的高层都要高1200元/㎡。江与城收官以后，融创城会是大江东核心区最值得投资的新房。毕竟，在杭州，2万元/㎡以下的房子可以闭着眼睛随便买。
从成交单价来看，融创城周边二手房价格并不高。大江东核心区早年缺乏大牌开发商，这几年才有品牌房企入驻。目前可供参考的二手房主要有琅琴湾，2万出头的价格即可成交。要注意的是，早期琅琴湾都是产业人口购买，再加上当年单价较低，所以客群非常刚需。
7
源翠府-上河宸章
红盘名称：承安HYGGE源翠府
后续供应：剩余2、4、5、6号楼高层，户型89、115㎡
二手推荐：远洋路劲·上河宸章
近期成交：参考均价25026元/㎡（含叠墅）
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
89.36㎡
165万
18465元/㎡
88.34㎡
185万
20897元/㎡
115.58㎡
210万
18170元/㎡
89.35㎡
200万
22384元/㎡
推荐理由：去年摇号时，均价1.78万元/㎡的上河宸章，中签率低至3.83%。 在整个崇贤，目前上河宸章算是交付品质第一梯队的小区。
整个小区二手房挂牌均价2.5万元/㎡左右，但实际成交均价大约2万元/㎡。价格差，一方面是因为小区挂牌当中叠墅和高层都有，但实际成交均为高层；另一方面也是因为不少业主还在观望期，先挂一个比较高的价格。小区有80多套房源挂牌，选择余地比较大。
算下来，目前基本180-185万，就可以搞定一套高层，算上税费，总价大约200万可以搞定。相比精装双限2万3的新房，上河宸章仍然很有性价比。
8
东寰名邸-名景台
红盘名称：天阳融信·东寰名邸
后续供应：规划10幢高层共471套，户型98、116、127、129㎡，现房交付
二手推荐：龙湖·名景台
近期成交：参考均价34207元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
88.74㎡
309万
34821元/㎡
89㎡
314万
35203元/㎡
89.36㎡
302万
33796元/㎡
87.56㎡
308万
35176元/㎡
89.5㎡
327万
36492元/㎡
推荐理由：之前精装的武林上城，高层30200元/㎡，洋房34200元/㎡。接下来要开盘的现房东寰名邸，价格应该也不会相差太多。即使考虑现房溢价以及板块每年的涨幅，高层应该也不会超过3万5。
目前周边二手房，精装小户型成交均价33000-36000元/㎡。名景台一直是丁桥一带标志性的二手房项目，交付早已满2年，相比周边其他商品房小区，价格相对适中。
9
春风金沙-滟澜山
红盘名称：绿城·春风金沙
后续供应：规划11幢29-31F高层住宅楼，户型约105-164㎡，精装双限37500元/㎡，预计2020年6-7月首开
二手推荐：龙湖·滟澜山
近期成交：参考均价38234元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
59.98㎡
207万
34479元/㎡
59㎡
213万
36102元/㎡
89㎡
343万
38484元/㎡
80.85㎡
275万
34014元/㎡
127㎡
436万
34331元/㎡
推荐理由：目前，金沙湖板块整体的二手房成交均价在3万1-3万3左右，至于挂牌均价，再高出2000元/㎡左右。
分为三期开发的滟澜山，目前成交价格基本在3万6-3万8左右，是金沙湖一带成交最为活跃的小区。说实话，滟澜山从单价来看，在金沙湖一带并不是最低的选择。不过考虑上到地铁站、综合体距离，以及小区整体品质，那么滟澜山就值得关注。
10
春来晓园-玖樟台
红盘名称：绿城·春来晓园
后续供应：规划15栋小高层及8栋洋房，户型洋房约140-160㎡、小高层约98-139㎡
二手推荐：融创·玖樟台
近期成交：参考均价48903元/㎡
最新二手房成交记录
面积
总价
单价
113.17㎡
562万
49660元/㎡
115㎡
498万
43305元/㎡
推荐理由：笕桥板块双限价格40800元/㎡，璟宸府之前高层的价格也是40800元/㎡。虽然春来晓园并非双限地，但大概率会按照这个价格执行。周边二手房，金色黎明，最新挂牌均价4万6，成交均价4万1。在城东新城，一座高架之隔的曙光之城，最新签约均价4万3-4万4。
玖樟台年底交付，当初高层3万3、洋房4万。整体来看，玖樟台颜值在线，交付实景也很值得考验。小区由于刚交付不久，再加上产品偏自住，目前二手房成交量并不多，价格也并不稳定。
再等等吧，春来晓园更香。
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