【万典律师】
很多人会说，若收到《房屋征收补偿决定书》，则证明，你的房子离强拆不远了。
《房屋征收补偿决定书》，是国有土地上，房屋征收的重要法律文书。
被征收人，须关注：前置性行政行为、征收决定的合法性、补偿程序、征收决定所涉及的事实。
一、征收决定的合法性：
（一）应满足前提条件：
1、在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议。
2、征收房屋所有权人，不明确。
而最重要的是，征收过程中，关于补偿方式、补偿金额及支付期限等事宜，须符合法律规定的程序。
因此，在收到决定书时，被征收人，要具体确定：安置补偿方案确定的签约期限、各项补偿数据，是否合乎法律规定等事项。
（二）应区分两个部门：
1、申请机关：房屋征收部门。
2、作出机关：作出房屋征收决定的市、县级政府。
有权作出补偿决定的主体，是市、县级政府。要审查市、县级政府，是否有超越职权，具体为：职能管辖、层级管辖、地域管辖、事项管辖。
在收到征收补偿决定时，被征收人应分清。避免出现，被拆迁办、镇政府等、无权作出决定的机关所误导，或因对法律的不了解，而造成被迫履行决定的情况。
二、补偿程序：
评估机构及人员，不受征收部门、被征收人及其他任何单位、个人的影响。评估结果，要尊重客观事实，不得带有个人的感情色彩，带有偏见。对所有被征收人，要一视同仁。
具体包括：
1、评估：确定房地产评估机构名录，并公布；确定房地产评估机构；签订评估合同；提交评估报告；评估报告复核；评估专家委员会进行鉴定。
2、协商：这是必须程序。即在房屋等财产作出评估以后，在事实清楚，责任明确的基础上，双方按照自愿、合法和公平的原则，进行协商：
（1）被征收人选择产权调换的：产权调换的位置、结构、性质、面积等。
（2）被征收人选择货币补偿的：货币补偿的具体数额等。
3、补偿决定；协议不成，或产权人不明确，征收部门，应报市、县级政府做出补偿决定，由市、县级政府进行审核。市、县级政府，若发现有事实不清，可要求补充证据。对评估报告，可要求补充证据，要求重新评估。
4、补偿决定送达和公告：做出补偿决定后，必须送达被征收人，才能生效。
三、补偿事实：
1、补偿对象：是被征收人，即，房屋所有权人、利害关系人。
2、房屋，包括：商品房、房改房、集资房，福利房，廉租房，公寓，别墅，经适房、住宅、商用房。
房屋的性质、用途，应以房产证、审批手续等进行确定。
3、房屋面积：因常常发生争议，可进行实际测量，或以房产证、司法机关的法律文书、行政机关的批文等为依据。
4、评估报告审查：
（1）评估机构，必须有房地产评估资质。评估人员，必须有房地产评估资格，即评估人员是估价师，是否及时进行了注册。
（2）评估方法，包括市场法、收益法、成本法和假设开发法。
评估不同的财产，要适用合适的评估方法。评估报告，若明显缺乏依据、不具有客观真实性，则不具有证明力。
5、补偿标准：包括产权调换、货币补偿。
房屋的价值，包括：房屋和土地的价值、补偿搬迁费、临时安置费，停产停业损失，补助与奖励等。
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