行業大考之際，正榮地產集團有限公司（以下簡稱“正榮地產”，06158.HK）又交出了一份亮眼的答卷。
根據最新披露的業績公告，2019年正榮的增速再度令業內側目。報告期內，正榮地產實現合約銷售額1307.08億元，同比增長約21%；收益325.58億元，同比增長23.1%；核心利潤29億元，同比增長42.7%；淨利潤率同比上升1.1個百分點至9.5%。
千億之後，正榮地產提出“新三年戰略”，將2019～2022年設定為“高質量發展期”。作為“戰略攻堅期”，考慮到疫情影響，正榮“低調”地將2020年銷售目標定為1400億元，增速7.1%。
“規模是江湖地位的關鍵表現，但是規模不是我們唯一的目標，我們要把規模、現金流、盈利、競爭力都要做到精好。”正榮地產執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績發佈會上表示。
盈利雙增
業績公告顯示，2019年，公司營業收入325.6億元，同比增長23.1%；核心利潤29.0億元，同比增長42.7%；母公司擁有人應占核心純利23.1億元，同比增長20.4%。
正如黃仙枝所說，正榮除了適度規模增長外，更重要的是需要通過擴大規模效益，提升全週期的運營效率，讓盈利水平逐步提升。
公司的財務結構也得到持續優化。2019年，正榮地產淨負債率為75.2%，短債比例由51.3%大幅下降至34.2%，現金對短債比由1.19倍上升至1.76倍，總現金同比增加24.5%至353.07億元。
同時，自2018年登陸資本市場，正榮地產的融資成本逐年下降。相關數據顯示，報告期內，公司藉助境內外融資平臺，2019年加權融資成本為7.5%，同比下降0.3個百分點。
“我們在融資渠道拓展方面也有很大的突破。”正榮地產執行副總裁兼財務總監陳偉健表示，公司在境內外安排了美元債、永序債、銀團、雙邊貸款、股本配售、長租公寓專項債、ABS等多種融資渠道。同時也深化與金融機構合作，2020年總戰略是授信2449億元，美元債額度7.5億元，小公募債額度20億元。
這也讓國內外眾多評級機構提高了對正榮地產的期待。其中，穆迪將公司信用評級調升至B1（穩定）；惠譽調升至B+（穩定）；標準普爾調升公司信用B級評級展望至正面；而中誠信評估也將其全資附屬公司正榮地產控股股份有限公司的企業主體信用評級至最高的AAA級別。
此外，正榮地產在組織架構上提出了“精總部、強區域”的理念，在投資、運營、設計及營銷關連穿透，產品標準化日益成熟。
同策研究院研究總監張宏偉表示，去年下半年開始房地產企業的日子並不好過，如果在這一背景下，正榮的規模和利潤增速均高於行業平均，確實能夠說明正榮在2019年財報期內表現不錯。同時，正榮在去年也開始在組織架構上進行調整，提升企業運營效率，也有助於提升利潤水平。
深耕一、二線
2018年首次邁入“千億房企”行列後，正榮地產絲毫沒有放鬆擴張的步調。2019年，其合約銷售面積為844萬平方米，合約銷售金額1307.1億元，超額完成全年目標。
如今，長三角地區是為正榮銷售貢獻最大的區域。數據顯示，2019年，長三角地區作為“領跑者”，佔據總銷售額的55.2%，海峽西岸、華中、環渤海、華西及珠三角地區分別貢獻總銷售額的24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3%。
而一、二線城市的銷售金額貢獻比例更是高達82%。其中，僅蘇州、南京兩地的銷售貢獻佔比便超過了37%。
“我們要在城市深耕裡面找效益。之所以堅持佈局一二線城市，在於這些城市消費能力以及對市場的容納能力較好。”黃仙枝如是說。
在拿地方面，正榮地產延續“1+6+X”的全國佈局，聚焦強二線城市。報告期內，公司新增土儲560萬平方米，共41塊土地，其中85%位於二線城市，包括南京、合肥、西安、成都等。
“截至2019年年底，正榮一共是182個項目，總的土地儲備建築面積為2615萬平方米，總的貨值達到人民幣4500億元，足夠三年開發使用。”據陳偉健介紹，目前正榮在各大區域的土儲分佈更加均衡，74%的土儲在一、二線城市，長三角、海峽西岸繼續作為大本營，中西部土儲的佔比也在穩步提高。
值得一提的是，正榮在2019年新增土儲的權益比例，由2018年的35%提升至73%，未來幾年隨著權益的提升反映到財報上，公司股東應占利潤也會有較大的增長空間。
業內人士分析稱，在進入新的發展階段後，為了實現有質量地增長，正榮適當地增加了拿地權益比例。目前，正榮積極聚焦強二線城市，主要是因為企業在一、二線城市的住宅庫存去化速度比較理想，相較於三、四線城市棚改貨幣化紅利逐失，一、二線城市需求端更為穩健，可以幫助公司獲得更高質量的發展。
“強二線這個戰略還是比較穩健的。”地產評論員嚴躍進則認為，不管政策調控鬆緊，二線城市尤其是處於都市圈中的城市成長性較高的，在這次疫情中二線城市的樓市恢復速度也是相對較快的，“所以正榮目前的產品佈局和土地儲備均以二線城市為主，是比較科學合理的。”
對於未來的土地投資，黃仙枝表示，會提高對流速較好、回籠較快、核心地段的招拍掛項目的關注，繼續強化“強強聯手”，並適度加強收併購並舉。同時，還會採取一些創新的辦法，例如與一些產業工地展開進一步合作，增加土地儲備，降低土地成本。
2020年的銷售目標1400億元
“對當下的正榮而言，財務安全性、盈利和規模這三個指標每一個都至關重要。管理層對這三個指標的要求不僅是要做到均好，還要做到均優，這樣才有可持續的競爭力。”黃仙枝在業績會上總結道。
黃仙枝表示，在財務安全方面，正榮要做到安全可控、成本進一步下降，管理層會繼續優化財務結構，尋求更合理的債務結構，更健康的槓桿水平，更好地把控現金流；在盈利能力方面，將通過擴大規模效益，讓盈利水平逐步提升；在規模方面，則會力爭每年實現穩定增長，保持適當的規模優勢。
也正因如此，正榮將2020年的銷售目標定為1400億元，顯得尤為低調和沉穩。“正榮今年的可售貨值有2500億元，按照可售貨值的60%去化來計算，1400億元目標問題不大，且企業內部的指標應該比這還高一點。”對於新目標，黃仙枝也是信心滿滿。
2020年伊始，突如其來的新冠肺炎疫情，讓整個房地產行業也“緊張”了一番。但據黃仙枝介紹，目前正榮地產的復工復產已基本恢復。3月份，正榮銷售額已恢復到70%～80%，預計4月份能夠恢復到疫情前的銷售情況，所以對全年指標不會有太大的影響。
“過去幾年在市場上行週期，正榮作為閩系房企代表規模擴張較快；如今處於市場下行週期，主動降速意在降低企業運行風險。”張宏偉指出，房企追求高質量發展，首先要提高銷售效率；其次要提高淨利潤率和利潤總額的水平；第三要提高企業的組織水平和運營效率；最後要提高應對譬如此次疫情的中長期風險的能力。
“2020年有四項工作務必要繼續做好。”黃仙枝也認為，在組織架構方面，要加大授權力度，爭取培育出更多百億級的區域，並打造高質量的人才供應鏈；在投資方面，要提升精準度和研判能力，同時提高銷售權益比，探索多元投資渠道；在品牌價值方面，要以高品質來形成正榮品牌的口碑；在經營方面，要以現金流及利潤為核心，提升全週期的經營效率，一方面開源，另一方面降費用、控成本，進一步改善經營業績。
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