近日，日本内政和通信部发布的《住房和土地统计调查》显示，截至2018年10月1日，日本空置房屋数量达到历史新高——846万间，较五年前的调查数据增加约26万间，占房屋总数的比例也上升至13.6%，较五年前增加0.1个百分点。
是不是觉得印证了那些劝你不要买日本房产的朋友的论调？
他们在得知你有投资日本不动产的想法时一定说过“日本房子空置率很高”，而后引出“日本卖不动的房子才卖给中国人，空置率高，买了房子租不出去啊”，最后还以“都是为了你好”作为结束语。
朋友的真诚关心是可贵的，但只根据“日本住宅空置率高”就得出“所有的日本房产都不值得买”这样的逻辑就未必成立了。
首先，想理解日本住宅空置问题，有必要先了解一下资本主义国家与国内相比的两个区别。
作为国土面积非常有限的岛国，“市场化”和“资源集约”两个特征是大部分国人体会不到的地方。
因为政府无权通过行政手段直接调控市场，完全没有能力动用公权力去限制任何行业的发展，一切公司的行为都由投资人和股东来负责。
民众需要什么就生产什么，供大于求就得贱卖、亏本就得关停；供不应求就会有更多的企业去投身该领域。社会化的竞争环境使得企业只能不断最求独立无二的品质或者努力填补空白。
作为一个自然资源非常稀缺的岛国，浪费不仅是可耻甚至是要遭到谴责的。所以在这个国家，盲目地生产和囤积消费品这样的事基本遇不到。
在明白“市场化”和“资源集约化”两点之后，再来看对“空置”和“新增”的理解：
因为一切以市场为导向，人口净流出的地方空置，没有住房需求就不盖房、有需求才会有新建。
在早已完成了城市化的日本，全国范围内只有东京圈和局部地区人口在净增长，这当然不是因为当地人更愿意生孩子，而是来自于全国人口的持续涌入。年轻人会到大都市去寻求更多的工作机会，因为留在乡下意味着很难有前途。
日本年轻人从小就有一个观念，上进的表现就是早早树立报考东京地区的大学将来留在东京都工作。而东京都的面积仅占日本全境的3.5%。
超过96%以上国土面积的地方人都在往外走，政府又对那些几十年上百年建筑的房子无能为力（因为房子是永久产权不能强制拆迁）。于是大都市圈以外大部分地方的房子只能空着。
人口净流出的地方比净流入的地方多几十倍，全国范围内综合下来当然是“空置率逐年增加”了。
既然东京新增房屋最多，是不是可供选择的房子也多？这里的房子还能买吗？
这同样陷入了一个逻辑误区。
新增房屋多是因为除了东京圈和一些有代表性的大都市，日本其他人口净流出的地方几乎不会再建设新房子了。
（与那些新建为0的地区相比 ，东京圈的新建房屋可不是显得多么）
相对于日本九州、四国、北海道等其他地区，关东和近畿近年来涌入大量海外人士。这些或因为旅游观光或因为工作学习来到日本人士，既带来了新的消费需求也增加了当地人的居住压力。
当日本政府一方面敞开大门欢迎带着消费需求和新兴技术的海外人士来日本的同时，另一方面还在积极宣传“只要搬离东京圈就付300万日元安家费”这样的政策，以缓解大都市的拥堵压力。
说到这里你也就不难理解，为什么那么多有识之士，明明一方面很了解日本房产的空置，一方面又在积极地买买买了吧。
真正关注日本不动产投资动向的朋友，劝你不要听风就是雨。最应该咨询的是那些专业机构和专业人士。
所谓“投资海外房产就是投资主权国的全球经济影响力”，这一点，日本值得持续关注。
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