9月已過，十月已經過半，整個房地產市場呈現的是平穩還是上漲？十一剛過，經歷了冷淡的“金九”，“銀十”開局仍舊遇冷，多城土拍均不熱；房企拿地貨值集中度上升，土地市場冷清的背後，是房企拿地投資趨於謹慎和理性，根據同策房產諮詢整理如下：
國慶假期後，各地土拍市場迅速啟動，但卻少了上半年高溢價率頻出的火爆場景。權威統計數據顯示，十一後首周全國土地市場明顯降溫。按照熱點地塊前50宗情況計算，共有31宗、佔比高達62%的地塊是底價成交，而此前9月為40%左右。
在地價最高的50宗地中，溢價率超過50%的地塊只有1宗，溢價率超過10%的只有11宗，均是年內最低記錄。整體看，全國土地市場降溫現象已經明顯出現。
行業點評
整體來看，在第二季度市場熱度達到高峰後，第三季度在市場調控、金融監管等多重因素的影響下企業拿地理性迴歸，土拍熱度明顯下滑。
百強房企新增貨值達7.2萬億 二線拿地步伐放緩
10月初，各大龍頭房企都針對黃金週進行了額外優惠促銷。得到的結果是，儘管樓市整體平淡，但是隻要價格足夠吸引，依然能夠快速“出貨”。
據權威數據顯示，截至2019年9月末，銷售百強房企的新增貨值達7.2萬億元，已有24家房企年內新增貨值突破1000億元，中駿、奧園9月份也邁入新增貨值千億元陣營。三季度土地市場形勢較二季度更加嚴峻，成交量同比和環比均下跌，溢價率持續回落。
整體來看，百強房企拿地同樣保持謹慎，四成企業拿地銷售比低於行業平均水平。此外，三季度以來，房企在二線城市拿地步伐有所放緩。
行業點評
房企拿地貨值集中度上升，土地市場冷清的背後，是房企拿地投資趨於謹慎和理性。權威數據顯示，百強房企9個月完成的7.2萬億元新增土地貨值中，龍頭房企的獲取貨值能力優勢仍然顯著。
從拿地佈局來看，在百強房企新增土地儲備中，一、二線城市和三、四線城市的佔比幾乎旗鼓相當，較去年全年而言，二線城市佔比提升近6個百分點，可以看出，在行業調整過程中企業投資更聚焦於高能級城市。總體來看，百強房企拿地態度保持理性。
房企9月融資環比增四成 10月債券到期升45.9%
根據權威報告，9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環比上升45.3%，同比上升17.2%。融資成本也再上臺階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點。
10月房企也有22筆債券將先後到期，但到期規模卻提升至355億元，升幅45.9%。
行業點評
現狀下，房企融資需求有所增加，但整體數據看，沒有刷新歷史紀錄。融資成本也有所鬆動，特別是9月以來，部分房企融資成本明顯降低。多筆融資成本在4%左右，屬於最近幾年的低點。雖然調控政策頻繁出現，加大了部分企業融資難度，但正常融資並沒有收緊。
從未來趨勢來看，馬太效應將越來越明顯，一線房企的情況會越來越穩健，融資成本降低是趨勢；而小型企業則可能被邊緣化。
數 據
前三季度新增信貸社融回溫 降準降息概率下降
央行10月15日公佈了2019年前三季度信貸及社融數據，2019年前三季度新增信貸13.63萬億元，同比多增4867億元；前三季度社會融資規模增量比上年同期多3.28萬億元，金融對實體經濟的信貸需求增加。關於接下來的貨幣政策，有分析人士對北京商報記者表示，年內降準降息的可能性不大，下一個降準的觀測窗或在明年春節前。
行業點評
儘管貨幣政策沒有明顯寬鬆跡象，但三季度央行利率市場化機制取得重大進展，貨幣傳導到信貸的機制較之前有所改善。除了季度末和節前流動性有所收緊以外，三季度及9月大部分時間銀行體系流動性均較好，支撐信貸數據回暖。
全國住宅租賃價格指數漲幅收窄 下跌城市增加
中國房地產測評中心近日發佈的《2019年9月中國城市租賃價格指數報告》顯示，9月份中國城市租賃價格指數為1043.2點，較上月上升0.1點，環比上漲0.01%，同比跌幅0.19%。
行業點評
從全國租賃交易價格指數表現來看，該指數在環比方面繼續處於上漲態勢。自2018年12月份止跌回漲以來，已經連續第10個月上漲，但最近三個月漲幅已經收窄。同比方面，該指數繼7月份出現小幅反彈後，連續兩個月下跌。
監控的35個城市中超七成城市下跌，一線城市表現穩定
三季度50城租金收益率出爐 哪個城市最高
近日發佈的《2019年三季度50城租金收益率研究報告》顯示，三季度50城租金收益率為2.4%，環比增長0.2%，同比下降7%。三季度50城租金由跌轉漲，環比上漲1%；租金收益率為2018年二季度後首次由降轉增。
從50個典型城市租金收益率情況來看，韶關、烏魯木齊、錦州、湛江和西寧等弱二線城市和三線城市租金收益率較高。另外，從50個典型城市租金收益率環比漲跌幅情況來看，廣州漲幅最大，為11%；南京、杭州、武漢和貴陽等熱點二線城市租金收益率環比跌幅最大。
行業點評
隨著政策的收緊，三季度房地產市場結束了上半年的火熱狀態。市場迴歸理性，租金重新上漲，租金收益率開始企穩。權威機構預計未來幾個月房地產市場仍將繼續降溫，租金收益率有望保持穩定。
綜合整理來源： 同策房產諮詢股份有限公司
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