豪宅繳稅線放鬆一週，樓市成交活躍。11月18日，深圳貝殼研究院院長肖小平在做一週總結時候說，過去的一週，二手成交翻倍，以前二手調價的賣家群體，調漲和調跌的比例是4：6，現在這個比例是7：3，賣家對於市場上漲的預期顯然比買家強。
肖小平分析的是大數據，一些小數據顯示，熱點區域的熱點盤，調價非常明顯，有的甚至是離譜。買家本來以為政策出來，自己買房可以省錢，但是沒想到，二手市場上人心膨脹，掛盤價很嚇人，政府還不像新房一樣可以監管。所以，如果不是有特定的需求，在今年最後這段時間內，呆呆還是建議大家可以多關注新盤，一是一、二手倒掛的現象還一直在，龍崗某新盤開盤價甚至低過2016年上一期推出的價格；而是年底到了一個新的推盤高峰期。
01
樓市罕見的年底集中推盤
新房限價這事，在有些盤看來已經不存在，但是從另外一些盤可以看出，依然很嚴格，並沒有做太多放鬆。然而，很奇怪的是，整個新盤市場，開發商就像約好了一樣，集體推盤，甚至一些捂盤多年的樓盤，也都在計劃開始銷售。11月初，中原曾經統計本月將推出的新盤數量就有10來個。
（11月開盤樓盤數據部分。）
以上數量，已經超出往年的年底推盤量了，但是最近一週，後面突然又冒出來幾個盤表示要入市，例如光明的綠地新都匯、華潤光明公園九里、福田的天元大公寓產品以及羅湖的德宏天下，都是臨時出來的，之前並沒有說要入市。這些年，深圳從沒出現過這種年底集中推貨的現象，今年這麼集中，其中有開發商業績需求也有政府要求。縱觀以上項目，品種也十分齊全，從大公寓到大戶型豪宅，從市區到郊區，從小公寓 到小戶型住宅，幾乎應有盡有，唯一遺憾是市區項目較少，羅湖一個，福田一個，南山沒有新盤，但是郊區也不乏熱點區域，例如前海兩個新盤領璽和頤灣府，光明有4個新盤即將推出，羅湖10年前就開始建設的德宏天下。
呆呆覺得，這一波推盤後，市場可以值得買的新盤又要少一批，所以購房者應該多關注這一波新盤，畢竟熱點區域的二手房，業主傲嬌的樣子讓人不爽。這裡呆呆也建議下，那些掛牌很久的二手房，好不容易才有人諮詢的，還是趕緊趁這波熱點賣了，不然政策熱點一過，凱撒的歸凱撒，一些難賣的房子會繼續難賣。
02
剛需此刻是否要上車
對於這次的政策熱點，肖小平說有兩撥人開始積極，一類是看了很久因為價格稍高一直沒有下手的；一類是賣了房子準備換房的，迅速在準備入手。但是呆呆所瞭解的，目前，投資客的興趣都大於剛需購房者，但也許是呆呆粉絲裡投資客太多，特別是那些沒有買到深業中城的投資客，大把的錢得找個地方去。所以這次寶中的雲璽開盤以及前海的兩個新盤現場，都活躍著不少沒有抽到深業中城投資客的身影。有次呆呆去參加前海一個樓盤發佈會，隨手拍了個視頻，就有沒有中籤深業中城的朋友告訴呆呆，在視頻裡見到家人身影了，而那個活動散場時，呆呆見到2位粉絲以及他們的朋友五六個，都是買深業中城沒中的投資客。
投資客確實在尋找新的標的物，高端的投資客更偏向一些優質物業，例如寶中和前海的盤。這些房子的總價在那裡，並不適合大部分的人。呆呆也收到一些剛需粉絲諮詢，問自己要不要馬上上車，不上車的話，房價會不會漲。其實呢？對於剛需盤漲價的預期，呆呆倒是不太認同，市場目前很明顯的走著分化的路子，那就是熱點盤、網紅豪宅盤房價一路飆升，大部分的盤還是保持著原有的價格沒有大變化。但是呢，
深圳這種供小於求的城市，剛需的問題其實永遠不是買不買房，而是買什麼房子適合自己。任何時候，可以上車這個答案都是不變的。如果你可以等幾年再買，那你應該不是真正的剛需。呆呆倒是想提醒下，目前有些網紅盤的價格短期已經嚴重偏離其價值，暫時是不值得入手的。 （豪宅稅調整後網傳的一張圖。）
至於剛需盤如何選擇，購房者需要根據自己的需求來選擇，首先是自己的首付能力，其次是自己的需求，包括區域、學位、戶型面積、是否帶裝修等等。
很多粉絲會對現在的經濟狀況有所擔憂，如果投資用槓桿太大我從不建議，但是看目前的大政策，真是找不到什麼降價的理由，特別深圳，刺激政策一波又一波，從粵港澳大灣區規劃開始，今年就沒帶停過，每次樓市剛安靜下，新的又來了，最新的就是豪宅稅限制放鬆，今天開始，樓市利率也撐不住開始降息，雖然降息的幅度真的可以忽略不計，100萬一年也就便宜30塊。然而，打開了降息的窗口，後面可能就是持續的進入降息週期了。如果一直不買，後面似乎也沒什麼降價的理由，特別二手市場，筍盤會越來越難，未來對於等待降價的剛需來說，真的太難了。
03
深國際萬科和雅軒
可選精裝+北站片區+首付155萬起
（非週末下午，陸續有人來看房。）
市場正在發生變化，買房的人也該積極起來，多關心市場多去看房。一直有粉絲在後臺抗議，說呆呆主要寫豪宅盤，其實不是的，是因為市場那個時間豪宅盤偏多。未來的一段時間，呆呆應該會連續寫一些剛需盤的文章，以回應那些希望我寫剛需盤的粉絲，但是無論推薦哪個，都希望你們是認真的根據自己需求購買，若正好推薦的盤非常適合你，那當然是最美的事情，若沒有，不要灰心，後面還會有，你也可以從二手市場上去尋找適合自己的物業。
今天要推薦的這個盤是深國際和萬科共同打造的和雅軒，吸引呆呆去現場踩盤的原因不是別的，而是它的價格，均價6.6萬/平，裝修可以選擇要或者不要，要裝修就交300元/平。換個說法，6.63萬/平的價格就可以有裝修，還在龍華靠近梅林關口的位置，聽起來不錯。要知道，6月，龍華上塘片區拍地的樓面地價已經到了6.49萬/平，深國際萬科和雅軒這價格，雖然和拍賣地的環境有差異，但是論地段，也不輸。
【20套特價房還剩下幾套】
深國際萬科和雅軒的項目還在建設中，周邊是龍華的老建成區，萬科在項目附近做了一個體驗中心。那天去的時候是一個週四上班時間，現場看盤的購房者大概有10來個，而且陸續有購房者前來。這個盤連續幾周在深圳新盤成交榜的前五名，應該還是得到不少剛需認可的。在現場，呆呆看到一塊有特價房源的牌子，是雙十一推出的，開發商說，沒有主力推特價房，所以現在還有幾套沒賣完，呆呆大致看了下，每套總價便宜了10-20萬左右，但是特價房源樓層都不高，當然，特別優質的房源也不會做特價。
（雙十一優惠房源。）
【香港客戶比例增加】
其實銷售中心最打眼的就是樓盤的銷控板，銷控板顯示，深國際萬科和雅軒一共2棟，1棟分了A、B座，建築面積有約80平、約99平以及約118平三種戶型，共683套，目前已經銷售500多套。呆呆了解到，最近，深國際和雅軒最讓人意外的是，香港人來看房的比例高達10%，這在以前是沒有的。一位現場策劃告訴呆呆，主要是因為深國際萬科和雅軒的位置，項目距離白石龍地鐵站約900米，然後白石龍到深圳北站只有一站路，這對於很多香港人來說，是可以接受的距離，畢竟如果要靠近北站，附近龍光的二手盤，貝殼顯示的均價接近9萬/平，相當不便宜。
（貝殼上的玖龍璽二手均價）
這位策劃妹紙還給呆呆看了最新的一個成交案例，是一個香港單身年輕人，本來要買香港，最近因為眾所周知的原因，他選擇了深國際萬科和雅軒，項目和深圳北站的距離以及萬科的品牌和裝修，讓他最為心動。
（香港客戶成交記錄。）
除了以上，我們來看下深國際萬科和雅軒的項目資料:
深國際萬科和雅軒位於梅林關口附近，為梅林關城市更新項目，整個項目分三期開發，總建築面積約48.6萬平米，包含住宅、商業、辦公等多重業態，目前銷售的深國際萬科和雅軒為整個項目的第二期，毛坯備案均價6.6萬/平，9月30日已經開盤，戶型為建築面積為約80—118平的三代同堂戶型。
【交通】
據瞭解，除了地鐵，深國際萬科和雅軒的快速交通也很便捷，項目周邊有南坪快速、梅觀高速以及北環大道等交通主幹道，可以快速抵達福田、羅湖和南山等區域。當然，主幹道附近帶來的一點劣勢是，靠近高速的部分有噪音。不過，深圳這樣的盤太多了，畢竟，從市區到郊區，哪裡沒幾個主幹道呢，如果各項條件都好了，又不是這個價格。
（到白石龍地鐵站900米，稍遠但是在15分鐘內是可以接受的範圍。）
【配套】
配套上，深國際萬科和雅軒所屬的整個項目有約3.5萬平方米的商業，另外，附近步行就可以抵達星河COCO CITY，而因為在龍華，未來深圳北站大量的商業配套和紅山的政府配套資源也都可以很輕易的享受到。而且附近還有個規劃的深圳市第二兒童醫院和在建設的新華醫院，生活都很便捷。
（注：上述商家後期可能因市場變化、運營情況或者其他原因調整或撤場，具體以現場實施為準。數據來源：凡涉及到距離範圍數據來源於百度地圖；醫院信息來源於龍華髮布機構，市衛生健康委員會。）
【學區】
學區上，深國際萬科和雅軒目前小區學區是行知實驗小學，初中學區被劃入到潛龍學校初中部，潛龍學校在龍華的排名不差，曾經2019年中考排名龍華區第四。
項目附近還有一個規劃的小學，項目自帶一個幼兒園，但是要等後年左右才會開學。
（注：學區劃分及入學政策以教育局及學校規定為準，不作為開發商承諾，信息來源：龍華區教育局（龍華區2019年秋季義務教育階段入學指引））。
【零空間浪費的戶型】
給我介紹的銷售很自豪的說，其實購房者最應該關注的是深國際萬科和雅軒的戶型，每個戶型都很方正，而且萬科的夢想家設計理念，在設計時利用了每一平的面積，幾乎是零空間浪費，而且收納空間和行動的動線都做得非常棒。
99平戶型
118平戶型
99平另外一種戶型
【萬科設計理念亮點】
整個看房過程裡，呆呆對萬科的設計理念比較認可，深國際萬科和雅軒融入了夢享家的設計理念，雖然不算高端，但是細節上依然可圈可點。下面來說幾個細節配置：
1、全屋配置變頻空調系統
恆溫調節，不怕回南天，這個設計，只要在深圳經歷過回南天的人都會非常喜歡，回南天的難受，誰經歷誰知道。
2、新風系統。
感覺剛需盤大部分都沒這個設計。
3、衣櫃中的殺菌護理機
給衣物消毒殺菌、除臭淨化、烘乾保暖等功能，都不是剛需盤必備，已經是高端了。
4、收納空間
萬科設計理念裡，最值得稱道的就是收納空間的處理，利用了一些可以利用的空間。客廳、走道，牆角，所有能利用的地方，都不會有浪費。建面約118平的衣物收納空間有約4750L，正常滿足一家四口儲藏要求是沒有問題的。
（第三方展示空間闊綽收納示意圖。）
5、專業鏡面
櫃內設計放大鏡，雖然是小細節，但是很討好女性。
6、C型廚房
便於在廚房工作的操作流線，還搭配了嵌入式消毒櫃。
7、感應式夜燈
加班夜歸家的時候，開門的感應燈即為你點亮。
8、智能馬桶蓋
集溫水洗淨、電腦控制保溫便蓋暖風乾燥，智能除臭於一身。
9、靜音系統
臥室三層中空夾膠Low-e玻璃，入戶門防盜、防噪、保溫，櫥櫃門衣櫃門設置緩衝阻尼。
看完深國際萬科和雅軒的第三方展示空間後，呆呆離開的時候又去沙盤看了一眼，覺得這個盤最後的提升主要看三期，三期有商業、寫字樓、公寓等配套，有了它們，生活會更加完善，整個社區會顯得更加有整體感。
但即使沒有三期，對比周邊的二手房來，深國際萬科和雅軒目前的價格都是比較實惠的，唯一缺憾是剩餘戶型都是低樓層的了，當然價格也會更低。700多萬買個可選裝修的三代同堂產品，目前在靠近市區的地方還是極少的，怪不得最近香港人會來選擇這個盤，畢竟，萬科出品，萬科物業，可選裝修，帶水庫景觀，這些都是不錯的選項。
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