房奴，怎麼還房貸？

房子的問題現在牽動了億萬老百姓的心，能夠吸引幾乎所有人的注意力。國人的大部分財富都投入到房子上面了，也就難怪這麼多人關注了。房地產問題已經不僅僅是簡單的經濟問題了，牽涉到更多的社會問題。

伴隨著房地產價格的高歌猛進，現在買房子大部分都會選擇按揭貸款買房。買完房子也就成為了我們俗稱的”房奴”，作為房奴，你真的瞭解什麼是按揭貸款，知道怎麼還貸最省錢嗎？

貸款買房時，你選擇的還款方式和還貸時間應該根據自身的能力來確定，一般情況下，中介和銀行人員都不會告訴你，房貸是“越長越好”還是“越短越好”，而是由你自己選擇。那麼房貸時間選擇長期好還是短期好呢？我們一起聽一聽銀行人員的分析，不少人選錯了白送錢。

一、“等額本金”，還是“等額本息”？

還房貸主要有兩種方式：等額本金和等額本息。別看這兩種方式只有一字之差，其實差了不少錢。等額本金，即將貸款的本金總額平攤到還貸期限內的每個月，再加上當月產生的利息。這種方式的特點就是每個月還的本金金額固定，利息越來越少，總數也就越來越少。缺點是前期還款壓力會比較大。

等額本息，則是將本金總額和利息總額相加，平攤到每個月。其特點為每個月還款的總額是固定的，但其中的利息比重會越來越高。缺點在於未付的利息也會產生利息，最後就付出了更多的利息。

對於我們來說，自然是更傾向於等額本金，但現實情況是銀行通常會默認獲利更多的等額本息，甚至沒有我們選擇的機會。

二、還貸期限選“長期”還是“短期”？

如果是買來投資，本身就是為了賺錢，通常來說不適合按揭貸款。一方面是會增加成本，另一方面也會造成手續複雜。可假如資金不是那麼充足，不得不貸款買房的話，首選等額本金。萬一銀行只提供等額本息方式，你可以採取“長貸短還”，儘可能選擇最長的還款期限，比如30年；然後在短期內還清，比如1-2年，以此達到利潤最大化。

如果是剛需買來自住，無論是選擇等額本金，還是等額本息，都是還貸期限越長，付的利息越多。貸款10年要比30年省不少錢。

但別忘了，貨幣是會貶值的。

算上這個因素，結果還會一樣嗎？

我們來看一個非常直觀的例子：30年前，北京房價為1600-1900元每平米，一名大學生每個月能省下50元。假如當時有等額本息這種貸款方式，每個月還50元，一開始可能壓力比較大，但到現在，每個月只用還50元房貸，你就偷著樂吧！

三、貸款年限短和長的優缺點

1、貸款年限越短，利息就越少，但每月還款壓力相對大些。

2、貸款年限越長，利息多，但每月還款壓力相對小一些。貸款的數額越多，還款壓力上，時間長和時間短的差別就越大，並且貸款時間長，更適合提前還款。因為時限越長，前期所還的利息就少。

四、貸款年限長的三大優勢

1、每月還款壓力小

不少人買房是為了結婚，但買房後還要面臨結婚生子購車等一系列支出，這對於一對年輕夫妻甚至兩個家庭來說都是不小的支出。而儘可能長的貸款年限可以減輕每月的還款壓力，也可以讓夫妻二人鬆口氣。

2、越長的貸款年限越適合提前還款

一般來說，銀行還款都是先還利息再還本金，所以提前還貸不要超過貸款期限的1/3，因為你已經把大部分利息還了，提前還貸並沒有多大意義。

3、貨幣貶值快

在這個高通脹率時代，貨幣一直在貶值，這就是為什麼10年前我們覺得100元很多，到今天100元已不算什麼了！所以，貸款年限還是越長越好，雖然表面上多付了利息，但實際上更划算。

五、還需考慮以下4大因素

1、還款能力（月供與收入比）

銀行在發放貸款的時候會審查借款人的收入，要確定借款人每月收入能足以償還房貸月供。借款人要根據自己的收入和實際狀況來確定還款方式，辦理房貸應該以不影響家庭生活為前提，這就需要考慮月供與家庭收入的比例。

如果這一比例過高，勢必會減少家庭的其他開支，從而影響正常的家庭生活。月供佔家庭收入的比例可以通過延長或縮短貸款期限來調節，

一般月供最高不能超過收入的50％。

2、貸款利率變化

貸款利率和貸款額度影響借款人房貸月供，從而影響月供收入比。購房人應以不影響家庭生活為前提，通過延長或縮短貸款期限來調節月供佔家庭收入的比例。

值得注意的是，房貸利率並不是一個固定不變的數值，如果遇到了央行降息，月供也會隨之下調。而一旦遇到央行升息，房貸月供也會隨之增加，很多家庭會在此時選擇提前還貸，縮短還款期限或減少月供額來緩解資金緊張。

3、貸款人年齡

在申請房貸時，借款人的年齡是重要的審核因素。一般而言，只要是借款人年滿十八週歲就可以申請辦理個人住房貸款，要求借款人的年齡加上貸款期限不得超過65年，否則不予受理。

因此，借款人年齡越小，那麼可以申請的貸款期限也就越長。如果年齡超過40歲，則最長貸款期限只能是25年以下。

4、所購房房齡

房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，特別是購買二手房，銀行會根據房屋剩餘所有權時間綜合計算貸款年限。如果房齡過大，也可能貸不到最長期限。

投資購房者不建議按揭貸款買房，實在有需要的建議採取等額本金方式。

剛需購房者房貸可以貸的時間越長越好，未來可以根據自己的經濟狀況，結合大的經濟狀況來靈活調整。