房奴，怎么还房贷？

房子的问题现在牵动了亿万老百姓的心，能够吸引几乎所有人的注意力。国人的大部分财富都投入到房子上面了，也就难怪这么多人关注了。房地产问题已经不仅仅是简单的经济问题了，牵涉到更多的社会问题。

伴随着房地产价格的高歌猛进，现在买房子大部分都会选择按揭贷款买房。买完房子也就成为了我们俗称的”房奴”，作为房奴，你真的了解什么是按揭贷款，知道怎么还贷最省钱吗？

贷款买房时，你选择的还款方式和还贷时间应该根据自身的能力来确定，一般情况下，中介和银行人员都不会告诉你，房贷是“越长越好”还是“越短越好”，而是由你自己选择。那么房贷时间选择长期好还是短期好呢？我们一起听一听银行人员的分析，不少人选错了白送钱。

一、“等额本金”，还是“等额本息”？

还房贷主要有两种方式：等额本金和等额本息。别看这两种方式只有一字之差，其实差了不少钱。等额本金，即将贷款的本金总额平摊到还贷期限内的每个月，再加上当月产生的利息。这种方式的特点就是每个月还的本金金额固定，利息越来越少，总数也就越来越少。缺点是前期还款压力会比较大。

等额本息，则是将本金总额和利息总额相加，平摊到每个月。其特点为每个月还款的总额是固定的，但其中的利息比重会越来越高。缺点在于未付的利息也会产生利息，最后就付出了更多的利息。

对于我们来说，自然是更倾向于等额本金，但现实情况是银行通常会默认获利更多的等额本息，甚至没有我们选择的机会。

二、还贷期限选“长期”还是“短期”？

如果是买来投资，本身就是为了赚钱，通常来说不适合按揭贷款。一方面是会增加成本，另一方面也会造成手续复杂。可假如资金不是那么充足，不得不贷款买房的话，首选等额本金。万一银行只提供等额本息方式，你可以采取“长贷短还”，尽可能选择最长的还款期限，比如30年；然后在短期内还清，比如1-2年，以此达到利润最大化。

如果是刚需买来自住，无论是选择等额本金，还是等额本息，都是还贷期限越长，付的利息越多。贷款10年要比30年省不少钱。

但别忘了，货币是会贬值的。

算上这个因素，结果还会一样吗？

我们来看一个非常直观的例子：30年前，北京房价为1600-1900元每平米，一名大学生每个月能省下50元。假如当时有等额本息这种贷款方式，每个月还50元，一开始可能压力比较大，但到现在，每个月只用还50元房贷，你就偷着乐吧！

三、贷款年限短和长的优缺点

1、贷款年限越短，利息就越少，但每月还款压力相对大些。

2、贷款年限越长，利息多，但每月还款压力相对小一些。贷款的数额越多，还款压力上，时间长和时间短的差别就越大，并且贷款时间长，更适合提前还款。因为时限越长，前期所还的利息就少。

四、贷款年限长的三大优势

1、每月还款压力小

不少人买房是为了结婚，但买房后还要面临结婚生子购车等一系列支出，这对于一对年轻夫妻甚至两个家庭来说都是不小的支出。而尽可能长的贷款年限可以减轻每月的还款压力，也可以让夫妻二人松口气。

2、越长的贷款年限越适合提前还款

一般来说，银行还款都是先还利息再还本金，所以提前还贷不要超过贷款期限的1/3，因为你已经把大部分利息还了，提前还贷并没有多大意义。

3、货币贬值快

在这个高通胀率时代，货币一直在贬值，这就是为什么10年前我们觉得100元很多，到今天100元已不算什么了！所以，贷款年限还是越长越好，虽然表面上多付了利息，但实际上更划算。

五、还需考虑以下4大因素

1、还款能力（月供与收入比）

银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供。借款人要根据自己的收入和实际状况来确定还款方式，办理房贷应该以不影响家庭生活为前提，这就需要考虑月供与家庭收入的比例。

如果这一比例过高，势必会减少家庭的其他开支，从而影响正常的家庭生活。月供占家庭收入的比例可以通过延长或缩短贷款期限来调节，

一般月供最高不能超过收入的50％。

2、贷款利率变化

贷款利率和贷款额度影响借款人房贷月供，从而影响月供收入比。购房人应以不影响家庭生活为前提，通过延长或缩短贷款期限来调节月供占家庭收入的比例。

值得注意的是，房贷利率并不是一个固定不变的数值，如果遇到了央行降息，月供也会随之下调。而一旦遇到央行升息，房贷月供也会随之增加，很多家庭会在此时选择提前还贷，缩短还款期限或减少月供额来缓解资金紧张。

3、贷款人年龄

在申请房贷时，借款人的年龄是重要的审核因素。一般而言，只要是借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，要求借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。

因此，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下。

4、所购房房龄

房龄也是银行确定贷款年限的重要因素，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。

投资购房者不建议按揭贷款买房，实在有需要的建议采取等额本金方式。

刚需购房者房贷可以贷的时间越长越好，未来可以根据自己的经济状况，结合大的经济状况来灵活调整。