說話很便宜
問題集錦-第26期
【問題1】便宜是筍盤的唯一標準嗎？
回答：當然不是。給大家一個簡單的問題，有兩套房做選擇：
A：三年70%能上漲50%，市場價；
B：三年70%能上漲10%，85折筍；
請問你選A還是B？
如果按照“非筍勿入”的原則，很多人一開始的機會選B；主要原因是不去分析也看不到“50%”和“10%”的差異，只願意關注“市場價”對比“85折筍”；相比與漲幅帶來的掙錢效應，筍盤上下來的15%的本金是次要的。
所以，重點是房子的投資價值，不是筍不筍；必須確定了有投資價值的區域及樓盤，再找筍盤，不要本末倒置；
如果抱著對筍盤的執念，就會很容易發生兩種情況：糾結時間延長，最終錯過最佳入手時間，房價漲了；
看到“筍盤”匆忙下定，結果遇到藥單，或資質、資金來不及準備，或沒有充分規避交易風險，最終損失慘重；
同時，單價低也不意味著真正的“筍”，以深圳為例，你的購房成本還要考慮：稅費多少？贖樓費多少？房子能不能貸款？能貸款多少年？等等云云
【問題2】請問福永村民還建房，靠近吉安泰工業園，單價才只有1.8萬/平，這種在集體土地上建的還建房，可以入手買嗎？我聽地產朋友說後期如果能把證辦下來，還要交一筆費用，是這樣的嗎？
回答：還建房能不能買，取決於證能不能辦下來。如果辦不了證，買了房子就只能居住，沒有任何漲幅可言，做不了貸款，也沒有任何金融屬性。
如何判斷能不能辦證呢？首先需要弄清土地權屬的性質，還建房有三種類型：
1.劃撥土地性質，需要手續齊全，五年才能辦證
2. 國有土地轉讓，也就是和商品房性質一樣的，可立馬辦證。
3. 集體土地性質。但是如果是集體土地性質的，就不能辦證。
【問題3】我在外地省會一套房月供4k，現手上子彈130，家庭收入4.5w，一娃三歲半，夫妻都在南山華僑城上班，是現在趕緊上車兩房還是等到年底資金寬裕一點直接上三房？另外老婆名下無房無貸深戶有名額。另外請問龍岸花園這個盤怎麼樣？感謝盼復
回覆：1.目前上半年是一個不錯的時機：
a.美國無限量QE，導致全球通貨膨脹，錢變得不值錢，資金變成資產後 ，才能有效的對抗寬鬆帶來的通脹，國人對房子的依賴，如同疫情對口罩的需要一樣，剛性而勇猛。
b.受到疫情影響，國家對貸款和利率的寬鬆扶持，將會有利於剛需上車。
c.目前數據來看，對消費者的改善換房，投資置換的熱情並沒有消退，等到年底，價格上去了，資金雖然是夠，等價的錢卻換不來等價的房子。先買兩房，房子不是一步到位，是慢慢換大，慢慢換好的。
2.龍岸花園屬於中高端商品房，而且比較新，居住人群素質還是比較高，原來龍華的一些公務員和老華為幹部，龍岸花園大戶型居多，居住品質還是非常不錯的，所以流動性不大。片區漲幅也不會有太大波動，投資偏弱
【問題4】300萬標的，羅湖二房，子彈65，想淘樓盤04-08年建成，最近看了二個星期，沒什麼太多選擇，好點的價格超300，舊改預期的也超300，這好糾結，糾結買了300左右又不升值，選擇又真不多，望老師指點！
回答：300標的，子彈65，羅湖小兩房，GPGD是可以實現的。300在深圳屬於上車盤，上車盤的意思，就是0和1有和沒有的區別，重要的先上車而不是太在意座位舒適，這個區間段的競爭對手也是非常多，不可能需求能夠全部滿足，但是隻要滿足某一兩個重點需求就可以，比如學位、兩房、舊改、工作距離，當有的第一套後，第二套用房子去換房子就簡單多了，新人購買的第一套不要去考慮太多捨本逐末的價值，最重要的是你要考慮的是子彈生鏽、“卡殼”脫靶的風險。
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願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
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